0113-KDIPT2-2.4011.388.2017.1.SŻ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe polegające na odpłatnym zbyciu przedmiotowej nieruchomości, będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie stanowiło o konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, obliczonego od uzyskanego dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2017 r. (data wpływu 28 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką .... podpisał warunkową umowę sprzedaży i oświadczenie o poddaniu się egzekucji (Rep. A nr ....). W dniu 4 czerwca 2007 r. Wnioskodawca podpisał w formie aktu notarialnego (Rep. A nr ....) umowę przenoszącą własność i wraz z małżonką .... na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej nabył od osoby fizycznej prawo własności nieruchomości, składającej się z niezabudowanej działki o nr ewidencyjnym 1015/11, położonej .... przy ul. .... (obręb geodezyjny ....).

Przed sporządzeniem i podpisaniem ww. aktów notarialnych Wnioskodawca zlecił wykonanie opracowania architektowi mającemu stosowne uprawnienia i wystąpił do dostawców mediów. W dniu 22 stycznia 2007 r. Wnioskodawca złożył wniosek do Urzędu Miejskiego Wydział Urbanistyki i Architektury .... o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego (6 mieszkań) z garażami w poziomie piwnic (4 garaże); trzy kondygnacje naziemne z poddaszem użytkowym, na przedmiotowej działce.

Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 25 kwietnia 2007 r. (sygn. ....), ustalająca warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego (6 mieszkań z garażami w poziomie piwnic), kondygnacje mieszkalne, w tym poddasze użytkowe, uprawomocniła się w dniu 8 czerwca 2007 r.

Po wniosku Wnioskodawcy, w dniu 1 lutego 2008 r. wydano decyzję (sygn. ....) zmieniającą poprzednią decyzję o warunkach zabudowy (sygn. ....) w taki sposób, że zmieniono ilość mieszkań z 6 na 7, a pozostałe warunki pozostały bez zmian. Decyzja ta uprawomocniła się w dniu 27 lutego 2008 r.

Dodatkowo Wnioskodawca wnioskował o inne niezbędne do przeprowadzenia planowanej inwestycji wyłączenia i pozwolenia. Decyzją z dnia 8 lutego 2008 r. (sygn. .....) przedmiotowa działka została wyłączona z produkcji rolnej.

Po uzyskaniu prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie przygotowanej koncepcji, Wnioskodawca zlecił wykonanie projektu budowlanego, projektu instalacji wewnętrznych i wszelkich innych opracowań niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. W dniu 18 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję nr 422/2008 (sygn. .....) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę wyżej opisanego budynku na działce nr 1015/11. Ww. decyzja uprawomocniła się w dniu 13 czerwca 2008 r.

Wraz ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę Wnioskodawca zaczął poszukiwać wykonawcy. Niestety przedstawione Wnioskodawcy przez wykonawców oferty, w tym szczegółowy kosztorys (Zakład Usług Budowlanych „....”) przewyższały znacząco Jego możliwości finansowe, a ze względu na brak bieżących dochodów Wnioskodawca nie był w stanie posiłkować się kredytem. Wysokie, a nieprzewidziane przez Wnioskodawcę, dodatkowe koszty związane były również z budową kanalizacji deszczowej, która miała odprowadzać deszczówkę z planowanego budynku oraz koniecznością odtworzenia jezdni po przejeździe pojazdów o masie większej niż przewidziana dla ul. .... i ul. .... (pismo z Miejskiego Zarządu Dróg .... z dnia 23 lipca 2008 r., sygn. .....).

Ze względu na specyfikę działki (działka pod zabudowę wielorodzinną, którą z natury rzeczy jest zainteresowana tylko wąska grupa osób) Wnioskodawca uznał za konieczne skorzystanie z usług agencji nieruchomości, która w październiku 2016 r. skontaktowała Go z osobą zainteresowaną zakupem ww. nieruchomości.

Wnioskodawca planuje obecnie sprzedaż przedmiotowej działki.

W dniu 20 grudnia 2016 r. Wnioskodawca podpisał z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1015/11. Kupujący wystąpił do Urzędu Miejskiego Wydział Urbanistyki i Architektury ...., celem uzyskania nowych warunków zabudowy dla działki nr 1015/11. Warunki zabudowy jakie Wnioskodawca uzyskał w 2008 r. na potrzeby planowanej przez siebie budowy były dla kupującego całkowicie niesatysfakcjonujące. Kupujący otrzymał prawomocną decyzję (sygn. .....) o zabudowie nieruchomości budynkiem mieszkalnym wielorodzinny z garażem podziemnym, o większej liczbie kondygnacji i płaskim dachu, pozwalającą zabudować kupującemu przedmiotową działkę dużo bardziej intensywnie.

Wnioskodawca informuje, że nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nigdy nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka będąca przedmiotem wniosku, przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę, nigdy nie była do niczego wykorzystywana ani przez Wnioskodawcę, ani przez jakąkolwiek inną osobę fizyczną, czy prawną. Na przedmiotowej działce nie realizowano żadnej aktywności. Ww. działka nie była ani nie jest przedmiotem (nawet w części) najmu czy dzierżawy. Wnioskodawca nie czerpał i nie czerpie obecnie żadnych pożytków z jej posiadania. Wnioskodawca nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości ani z żadnej innej. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na ww. działce ani z żadnej innej. Wnioskodawca nie poczynił ani nie czyni obecnie jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości czy uatrakcyjnienia nieruchomości np. przez wydzielenie, podział, budowę drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. W stosunku do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca nigdy nie podejmował i nie podejmuje obecnie działań takich jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia terenu lub innych podobnych działań. Wnioskodawca wnioskował jedynie (wnioskiem z dnia 10 stycznia 2008 r.) o wyłączenie przedmiotowej działki z produkcji rolnej (decyzja z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. .....), co stanowiło konieczną formalność przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę na ww. działce.

Działkę nr 1015/11 Wnioskodawca nabył w celu budowy na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego do własnych celów mieszkaniowych. Wnioskodawca planował zamieszkać w tym budynku wraz z rodziną. Celem zakupu działki nie była jej dalsza odsprzedaż ani prowadzenie żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierzał wykorzystywać ww. budynek mieszkalny wielorodzinny do własnych celów mieszkaniowych – miał On zamiar zamieszkać wraz z rodziną w planowanym budynku. Planował wraz z rodziną zająć kilka mieszkań. Mieszkania i garaże jakie pozostałyby wolne (niewykorzystane przez Wnioskodawcę i Jego rodzinę na potrzeby własne) miały być przedmiotem najmu. Najem mieszkań i garaży Wnioskodawca planował realizować jako osoba prywatna, a przychód z najmowanych mieszkań i garaży chciał zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.). Mieszkania i garaże, jakie planował najmować nie miały być składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a planowany najem stanowić miał odrębne, samodzielne źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych. Do wszystkich 7 mieszkań i 4 garaży Wnioskodawca miał mieć prawo własności. Nie zamierzał On zbywać tych nieruchomości. Wnioskodawca zamierzał sfinansować budowę budynku ze środków własnych. Projekt budowlany domu wielorodzinnego nie przewidywał części usługowej w tym budynku. Wnioskodawca informuje, że nie sprzedał projektu budowy ww. budynku. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie umie określić, na co zostaną przeznaczone ewentualnie uzyskane środki z planowanej sprzedaży przedmiotowej działki oraz na dzień dzisiejszy nie planuje sprzedaży żadnej z posiadanych przez siebie nieruchomości (oprócz opisanej we wniosku). Zatem, Wnioskodawca stwierdza, że na dzień dzisiejszy nie posiada żadnej nieruchomości przeznaczonej do dostawy (oprócz opisanej we wniosku). Wnioskodawca nie dokonywał nigdy wcześniej zbycia żadnych innych nieruchomości.

Wnioskodawca planując sprzedaż opisywanej nieruchomości wystąpił do Dyrektora Izby Skarbowej .... działającego w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów o interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego. W dniu 19 grudnia 2016 r. złożył stosowny wniosek, uzupełniony pismem z dnia 8 lutego 2017 r. zadając pytanie: „Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż działki .... będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”.

W odpowiedzi Wnioskodawca otrzymał interpretację indywidualną z dnia l6 lutego 2017 r. (Nr .....), w której Organ stwierdził: „Zatem w zakresie, w jakim działka ta miała stanowić majątek wykorzystywany do działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Tak więc, planowana dostawa działki w części w jakiej miała służyć prywatnym celom mieszkaniowym Wnioskodawcy i jego rodziny nie będzie podlegała opodatkowaniu, natomiast w części w jakiej miała być wykorzystywana do działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Wnioskodawca planując zastosowanie się do interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2017 r. (Nr .....), po rozmowie z pracownikami właściwego dla miejsca zamieszkania Wnioskodawcy Urzędu Skarbowego, aby odprowadzić podatek VAT od części nieruchomości Wnioskodawca zmuszony będzie do wypełnienia deklaracji VAT-R, wystawienia faktury (wraz z żoną) z dwoma pozycjami (tj. część działki, która przeznaczona na potrzeby własne ze stawką VAT zwolniony oraz część działki jaka była przeznaczona na planowaną działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT ze stawką 23%). Urząd poinformował Wnioskodawcę, że jeśli sprzedaż ma się odbyć w 2018 r. należy uwzględnić również obowiązki wynikające z JPK.

Wnioskodawca planuje wystawić fakturę wraz z małżonką (działka wchodzi w skład majątku małżeńskiego i każdy z małżonków posiada udział 1/2), a po tej operacji Wnioskodawca zamierza złożyć deklarację VAT-Z, ponieważ wystawienie ww. faktury będzie miało charakter jednostkowy/incydentalny oraz na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie zamierza prowadzić żadnej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe polegające na odpłatnym zbyciu przedmiotowej nieruchomości, będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie stanowiło o konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, obliczonego od uzyskanego dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji odpłatne zbycie nieruchomości nr 1015/11 nie będzie stanowiło dla Niego przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie skutkowało koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego, obliczonego od uzyskanego dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

Stanowisko Wnioskodawcy wynika bezpośrednio z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.). Ustawodawca w ww. ustawie wskazuje, że aby odpłatne zbycie nieruchomości było źródłem przychodu ma zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej. W omawianym przypadku nabycie nieruchomości miało miejsce w 2007 r. Zatem, nie ma mowy o odpłatnym zbyciu nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Najważniejsze w przekonaniu Wnioskodawcy jest to, że nigdy nie prowadził On żadnej działalności gospodarczej. Przedmiotową działkę nabył jako osoba fizyczna wraz z żoną na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny, i stanowi ona majątek małżeński Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie nabył tej nieruchomości w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, a jako osoba fizyczna i w związku z posiadaniem tej nieruchomości żadnej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie planował. Co za tym idzie, nie wprowadził On ww. nieruchomości do żadnej ewidencji środków trwałych, bo nigdy nie był przedsiębiorcą.

Najem części mieszkań i garaży był jedynie w planach Wnioskodawcy i nigdy nie był zrealizowany, ponieważ nigdy nie powstał przedmiot najmu. Po ponad 10 latach od zakupu, Wnioskodawca planuje odpłatną sprzedaż omawianej nieruchomości również jako osoba prywatna nieprowadząca żadnej działalności gospodarczej. Ww. zbycie będzie pierwszą w życiu Wnioskodawcy transakcją sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma więc mowy, aby ze zbycia nieruchomości uczynił On sobie źródło utrzymania. Planowane przez Wnioskodawcę wystawienie wraz z żoną jednej faktury VAT, przy przyszłej sprzedaży nieruchomości, do czego zobowiązuje Wnioskodawcę realizacja interpretacji podatkowej z dnia 16 lutego 2017 r. (Nr 2461-IBPPl.4512.995.2016.2.BM), również nie czyni z Wnioskodawcy przedsiębiorcy, a wartość netto faktury nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu z powodów, które tutaj Wnioskodawca wskazuje. Wnioskodawca planuje wystawienie faktury VAT tylko aby zadośćuczynić uzyskanej od Organu interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2017 r. (Nr 2461-IBPP1.4512.995.2016.2.BM). Jak poinformowano Wnioskodawcę w Urzędzie Skarbowym jest to jedyne możliwe rozwiązanie, aby odprowadzić należny podatek VAT. W oparciu o ustawę VAT Organ wydając interpretację indywidualną z dnia 16 lutego 2017 r. (Nr 2461-IBPP1.4512.995.2016.2.BM), podzielił przedmiotową działkę na część działki, jaka miała służyć prywatnym celom mieszkaniowym Wnioskodawcy oraz cześć, w jakiej działka miała być wykorzystywana w jego rozumieniu do działalności gospodarczej (choć jedynie planowanej) i stwierdził, że podatek VAT należny jest tylko od tej drugiej części. W przekonaniu Wnioskodawcy, z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma mowy o takim podziale i całość ceny netto za odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu Wnioskodawcy, a więc Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku obliczonego od dochodu, rozumianego jaka różnica przychodu i kosztów jego uzyskania od tej transakcji.

Stanowisko Organu przedstawione we wskazanej interpretacji podatkowej z dnia 16 lutego 2017 r., stanowiące, że „w zakresie w jakim działka ta miała stanowić majątek wykorzystywany do działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą”, choć jak zaznaczył Wnioskodawca, najem był tylko planowany, a budowy nigdy nie zrealizowano, wynika ze specyfiki ustawy o VAT i nie znajduje potwierdzenia na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane zbycie przedmiotowej nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, bo takowej Wnioskodawca nigdy nie prowadził (w żadnym zakresie) i nie prowadzi obecnie, a przedmiot jedynie planowanego najmu (który nie powstał) nigdy nie był składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dodatkowo planowane odpłatne zbycie nieruchomości będzie pierwszym w życiu Wnioskodawcy. Jak wskazał Wnioskodawca w opisie, najem mieszkań i garaży w nigdy niewybudowanym budynku, planował realizować jako osoba prywatna, a przychód z najmowanych mieszkań i garaży chciał On zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam najem, może być z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym realizowany przez podatnika, bez konieczności zakładania działalności gospodarczej i to niezależnie od ilości mieszkań czy garaży będących przedmiotem najmu. Ponadto, podatnik sam decyduje czy realizuje najem w formie najmu prywatnego czy zakłada w tym celu działalność gospodarczą. Sam decyduje o sposobie opodatkowania najmu i żaden organ nie może mu takiej czy innej formy narzucić. Wnioskodawca zwraca szczególną uwagę, że najem (jak i samą budowę) jedynie planował i nigdy tych planów nie zrealizował.

Zdaniem Wnioskodawcy, dla sprawy duże znaczenie ma wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/Gl 759/14 oraz interpretacja indywidualna z dnia 2 lutego 2010 r., Nr IBPBII/2/415-1074/09/HS.

Zdaniem Wnioskodawcy, w omawianym przypadku nie ma więc mowy o tym, że planowane odpłatne zbycie działki będzie realizowane w działalności gospodarczej. Od zakupu działki do planowanej sprzedaży minął już dużo ponad 5 letni okres (zakup w 2007 r.).

Biorąc powyższe pod uwagę, opisane we wniosku zdarzenie przyszłe polegające na odpłatnym zbyciu przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowiło o konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, obliczonego od uzyskanego dochodu, tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

  • zarobkowym celu działalności,
  • wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  • prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości (działce), o której mowa we wniosku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Prawo podatkowe, odwołuje się do pojęć i instytucji prawnych ukształtowanych w innych dziedzinach prawa. Zarówno przedwstępna umowa sprzedaży, jak i umowa sprzedaży, są umowami cywilnoprawnymi, uregulowanymi przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku – zobowiązującym i rozporządzającym. Zatem, ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym. Ponadto, obowiązek zawarcia odrębnej umowy o skutku rozporządzającym może wynikać z przepisów szczególnych. Przepisami szczególnymi są m.in. przepis art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, zawierający obowiązek „dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 4 czerwca 2007 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę przenoszącą własność i wraz z małżonką na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej nabył od osoby fizycznej prawo własności nieruchomości, składającej się z niezabudowanej działki o nr ewidencyjnym 1015/11.

Przed sporządzeniem i podpisaniem ww. aktów notarialnych Wnioskodawca zlecił architektowi wykonanie opracowania i wystąpił do dostawców mediów. W dniu 22 stycznia 2007 r. Wnioskodawca złożył wniosek do Urzędu Miejskiego Wydział Urbanistyki i Architektury o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego (6 mieszkań) z garażami w poziomie piwnic (4 garaże); trzy kondygnacje naziemne z poddaszem użytkowym, na przedmiotowej działce.

Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 25 kwietnia 2007 r., ustalająca warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego (6 mieszkań z garażami w poziomie piwnic), kondygnacje mieszkalne, w tym poddasze użytkowe, uprawomocniła się w dniu 8 czerwca 2007 r.

Po wniosku Wnioskodawcy, w dniu 1 lutego 2008 r. wydano decyzję zmieniającą poprzednią decyzję o warunkach zabudowy w taki sposób, że zmieniono ilość mieszkań z 6 na 7, a pozostałe warunki pozostały bez zmian. Decyzja ta uprawomocniła się w dniu 27 lutego 2008 r. Dodatkowo Wnioskodawca wnioskował o inne niezbędne do przeprowadzenia planowanej inwestycji wyłączenia i pozwolenia. Decyzją z dnia 8 lutego 2008 r. przedmiotowa działka została wyłączona z produkcji rolnej.

Po uzyskaniu prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie przygotowanej koncepcji, Wnioskodawca zlecił wykonanie projektu budowlanego, projektu instalacji wewnętrznych i wszelkich innych opracowań niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. W dniu 18 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję nr 422/2008 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę wyżej opisanego budynku na działce nr 1015/11. Ww. decyzja uprawomocniła się w dniu 13 czerwca 2008 r.

Wraz ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę Wnioskodawca zaczął poszukiwać wykonawcy. Niestety przedstawione Wnioskodawcy przez wykonawców oferty, przewyższały znacząco Jego możliwości finansowe, a ze względu na brak bieżących dochodów Wnioskodawca nie był w stanie posiłkować się kredytem.

Ze względu na specyfikę działki Wnioskodawca uznał za konieczne skorzystanie z usług agencji nieruchomości, gdyż planuje obecnie sprzedaż przedmiotowej działki.

W dniu 20 grudnia 2016 r. Wnioskodawca podpisał z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1015/11.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nigdy nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka będąca przedmiotem wniosku, przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę, nigdy nie była do niczego wykorzystywana ani przez Wnioskodawcę, ani przez jakąkolwiek inną osobę fizyczną, czy prawną. Na przedmiotowej działce nie realizowano żadnej aktywności. Ww. działka nie była ani nie jest przedmiotem (nawet w części) najmu czy dzierżawy. Wnioskodawca nie czerpał i nie czerpie obecnie żadnych pożytków z jej posiadania. Wnioskodawca nie poczynił, ani nie czyni obecnie jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości czy uatrakcyjnienia nieruchomości np. przez wydzielenie, podział, budowę drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. W stosunku do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca nigdy nie podejmował i nie podejmuje obecnie działań takich jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia terenu lub innych podobnych działań. Wnioskodawca wnioskował jedynie o wyłączenie przedmiotowej działki z produkcji rolnej, co stanowiło konieczną formalność przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę na ww. działce.

Działkę nr 1015/11 Wnioskodawca nabył w celu budowy na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, do własnych celów mieszkaniowych. Celem zakupu działki nie była jej dalsza odsprzedaż ani prowadzenie żadnej działalności gospodarczej. Mieszkania i garaże jakie pozostałyby wolne (niewykorzystane przez Wnioskodawcę i Jego rodziną na potrzeby własne) miały być przedmiotem najmu. Najem mieszkań i garaży Wnioskodawca planował realizować jako osoba prywatna, a przychód z najmowanych mieszkań i garaży Wnioskodawca chciał zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mieszkania i garaże, jakie Wnioskodawca planował najmować nie miały być składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a planowany najem stanowić miał odrębne, samodzielne źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych. Do wszystkich 7 mieszkań i 4 garaży Wnioskodawca miał mieć prawo własności. Nie zamierzał On zbywać tych nieruchomości. Wnioskodawca zamierzał sfinansować budowę budynku ze środków własnych. Projekt budowlany domu wielorodzinnego nie przewidywał części usługowej w tym budynku. Wnioskodawca informuje, że nie sprzedał projektu budowy ww. budynku. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie umie określić, na co zostaną przeznaczone ewentualnie uzyskane środki z planowanej sprzedaży przedmiotowej działki oraz na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnej z posiadanych przez siebie nieruchomości (oprócz opisanej we wniosku). Zatem, Wnioskodawca stwierdza, że na dzień dzisiejszy nie posiada żadnej nieruchomości przeznaczonej do dostawy (oprócz opisanej we wniosku). Wnioskodawca nie dokonywał nigdy wcześniej zbycia żadnych innych nieruchomości.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że nieruchomość gruntowa, której Wnioskodawca jest wspówłaścicielem od 2007 r., nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana.

W związku z powyższym, przychód jaki uzyska Wnioskodawca z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2012 r.

Należy również wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę do współwłasności majątkowej małżeńskiej w 2007 r., w związku z tym, że sprzedaż tego udziału nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w ww. nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości. W konsekwencji, zamierzona przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca wyłącznie dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości (żony Wnioskodawcy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ...., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.