IPTPB2/415-50/14-4/KR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości. Zniesienie współwłasności nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późń. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2014 r. (data wpływu 22 stycznia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 marca 2014 r. (data wpływu 14 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 5 marca 2014 r., Nr IPTPB2/415-50/14-2/KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 5 marca 2014 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 10 marca 2014 r.), zaś w dniu 14 marca 2014 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 11 marca 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym darowizny w dniu 24 maja 1996 r., Wnioskodawca otrzymał od rodziców udział 1/3 w nieruchomości rolnej ziemi o łącznej powierzchni 13000 m2 (tj. udział wielkości 4333,33 m2). Działka, o której mowa zabudowana była budynkiem mieszkalno-gospodarczym i dwoma budynkami gospodarczymi. Pozostałą część udziałów otrzymali siostra i brat Wnioskodawcy. W 2008 r. brat Wnioskodawcy darował siostrze swój udział, tak więc Wnioskodawca pozostał z siostrą współwłaścicielem przedmiotowej działki, z tym że siostra Wnioskodawcy posiadała udział 2/3, a Wnioskodawca 1/3. W dniu 15 marca 2010 r. aktem notarialnym nastąpiło nieodpłatne zniesienie wymienionej współwłasności pomiędzy Wnioskodawcą a Jego siostrą. Jednocześnie w trakcie dokonywania podziału geodezyjnego poprzedzającego zniesienie współwłasności, w wyniku obliczenia powierzchni działki ze współrzędnych zweryfikowano powierzchnię łączną działki przed podziałem określając jej obszar na 12958 m2. W wyniku wyżej wymienionego zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył działkę o powierzchni 3882 m2 oraz udział wynoszący 1/2 w innej działce stanowiącej drogę dojazdową o łącznej powierzchni 873 m2 (co odpowiada 436,5 m2). Łączna powierzchnia nabytych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności działki i udziału w działce stanowiącej drogę wyniosła więc 4318,5 m2 i nie przekroczyła dotychczas posiadanego udziału. Wnioskodawca nadmienił, że na nabytych przez Niego działkach nie ma żadnych zabudowań (o których mowa w opisie aktu darowizny przez rodziców, w pierwszym akapicie). Zabudowania te, w wyniku zniesienia współwłasności, pozostały w udziale siostrze jako znajdujące się na działkach będących, w wyniku zniesienia współwłasności w jej posiadaniu. W dniu 12 grudnia 2013 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał wyżej wymienioną nieruchomość gruntową (działkę o pow. 3882 m2 oraz udział 1/2 w drodze o powierzchni 873 m2, co odpowiada pow. 436,5 m2) - nabyte pierwotnie wyżej wymienionym aktem darowizny od rodziców z 1996 r.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

  • Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości tj. działki o pow. 3882 m2 oraz udziału 1/2 w działce stanowiącej drogę dojazdową o łącznej powierzchni 873 m2 nie nastąpiła w ramach wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej tj. nie miała żadnego związku z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
  • Zniesienie w dniu 15 marca 2010 r. współwłasności nieruchomości odbyło się bez spłaty czy jakiejkolwiek dopłaty.
  • Jego udział w nieruchomości otrzymany w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanej w dniu 15 marca 2010 r. mieści się w udziale jaki przysługiwał Mu w chwili pierwotnego nabycia przedmiotowej nieruchomości tj. w dniu 24 maja 1996 r. w drodze darowizny (nie powiększył się w żadnym stopniu).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym przypadku występuje obowiązek zapłacenia podatku dochodowego od kwoty stanowiącej cenę sprzedaży działki i udziału określonej w akcie notarialnym sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym przypadku nie występuje należność z tytułu podatku dochodowego ze względu na fakt, że w wyniku zniesienia bez spłat i dopłat współwłasności nieruchomości Jego, jako podatnika, udział w tej nieruchomości nie powiększy się od momentu pierwotnego nabycia, które miało miejsce w 1996 r., do momentu odpłatnego zbycia. Tak więc, datę nabycia przedmiotowej nieruchomości stanowi data pierwotnego nabycia, a nie data zniesienia współwłasności. Odpłatne zbycie, o którym wyżej mowa, nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stwierdził, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytej w 1996 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. Wnioskodawca wskazał, że powyższy termin upłynął z dniem 31 grudnia 2001 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma nabycia tej nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 24 maja 1996 r. aktem notarialnym otrzymał od rodziców w drodze darowizny udział 1/3 w nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni 13000 m2 (tj. udział wielkości 4333,33 m2). Działka, o której mowa zabudowana była budynkiem mieszkalno-gospodarczym i dwoma budynkami gospodarczymi. Pozostałą część udziałów otrzymali siostra i brat Wnioskodawcy. W 2008 r. brat Wnioskodawcy darował siostrze swój udział, tak więc Wnioskodawca pozostał z siostrą współwłaścicielem przedmiotowej działki, z tym że siostra Wnioskodawcy posiadała udział 2/3, a Wnioskodawca 1/3. W dniu 15 marca 2010 r. aktem notarialnym nastąpiło nieodpłatne zniesienie wymienionej współwłasności pomiędzy Wnioskodawcą a Jego siostrą. Jednocześnie w trakcie dokonywania podziału geodezyjnego poprzedzającego zniesienie współwłasności, w wyniku obliczenia powierzchni działki ze współrzędnych zweryfikowano powierzchnię łączną działki przed podziałem określając jej obszar na 12958 m2. W wyniku wyżej wymienionego zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył działkę o powierzchni 3882 m2 oraz udział wynoszący 1/2 w innej działce stanowiącej drogę dojazdową o łącznej powierzchni 873 m2 (co odpowiada 436,5 m2). Łączna powierzchnia nabytych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności działki i udziału w działce stanowiącej drogę wyniosła więc 4318,5 m2 i nie przekroczyła dotychczas posiadanego udziału. Na nabytych przez Wnioskodawcę działkach nie ma żadnych zabudowań (o których mowa w opisie aktu darowizny przez rodziców). Zabudowania te, w wyniku zniesienia współwłasności, pozostały w udziale siostrze jako znajdujące się na działkach będących, w wyniku zniesienia współwłasności w jej posiadaniu. W dniu 12 grudnia 2013 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał wyżej wymienioną nieruchomość gruntową (działkę o pow. 3882 m2 oraz udział 1/2 w drodze o powierzchni 873 m2, co odpowiada pow. 436,5 m2) - nabyte pierwotnie wyżej wymienionym aktem darowizny od rodziców z 1996 r. Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości tj. działki o pow. 3882 m2 oraz udziału 1/2 w działce stanowiącej drogę dojazdową o łącznej powierzchni 873 m2 nie nastąpiła w ramach wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej tj. nie miała żadnego związku z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Zniesienie w dniu 15 marca 2010 r. współwłasności nieruchomości odbyło się bez spłaty czy jakiejkolwiek dopłaty. Jego udział w nieruchomości otrzymany w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanej w dniu 15 marca 2010 r. mieści się w udziale jaki przysługiwał Mu w chwili pierwotnego nabycia przedmiotowej nieruchomości tj. w dniu 24 maja 1996 r. w drodze darowizny (nie powiększył się w żadnym stopniu).

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Odnosząc się do instytucji zniesienia współwłasności, należy wskazać, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 powyższej ustawy.

Zgodnie z art. 210 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jak przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
  • wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że Jego udział w nieruchomości otrzymany w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanej w dniu 15 marca 2010 r. mieści się w udziale jaki przysługiwał Mu w chwili pierwotnego nabycia przedmiotowej nieruchomości tj. w dniu 24 maja 1996 r. w drodze darowizny (nie powiększył się w żadnym stopniu), ponadto zniesienie współwłasności nieruchomości odbyło się bez spłaty czy jakiejkolwiek dopłaty.

Zatem, z uwagi na fakt, że w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie zwiększył się w stosunku do udziału, jaki przysługiwał Mu we współwłasności, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać dzień 24 maja 1996 r., kiedy to Wnioskodawca, otrzymał w drodze darowizny udział 1/3 w nieruchomości. A więc termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2001 r.

W związku z tym, odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.