IBPBII/2/415-998/11/JG | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku oraz zniesienia współwłasności?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura – 06 września 2011 r.), uzupełnionym w dniu 09 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 06 września 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W dniu 09 września 2011 r. wnioskodawczyni dokonała uzupełnienia wniosku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 21 kwietnia 2011 r. wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży niezabudowanej działki z nieruchomości objętej księgą wieczystą za cenę 40.000,00 zł (czterdzieści tysięcy złotych).

Wnioskodawczyni udział w ww. nieruchomości wynoszący 1/2 a także taki sam udział w innej nieruchomości objętej inną księgą wieczystą nabyła na podstawie postanowienia Sądu z dnia 14 maja 1996 r. o stwierdzenie nabycia spadku, przy czym pierwotnie w skład nieruchomości objętej pierwszą księgą wieczystą wchodziła jedna działka geodezyjna, a w skład nieruchomości objętej drugą księgą wieczystą wchodziły trzy działki geodezyjne. Dnia 08 czerwca 2007 r. wnioskodawczyni zawarła z drugim współwłaścicielem obu ww. nieruchomości bez spłat umowę zniesienia współwłasności. W wyniku tej umowy wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność dwie działki geodezyjne o łącznym obszarze 0,1212 ha, a drugi współwłaściciel nabył na wyłączną własność dwie działki geodezyjne o łącznym obszarze 0,1920 ha. W akcie notarialnym zniesienia współwłasności podano, iż wartość nabytych przedmiotów umowy jest równa, a zatem w sensie ekonomicznym, jak podkreśla wnioskodawczyni, na zawartej umowie zniesienia współwłasności nic nie zyskała, a może nawet straciła, gdyż powierzchnia działek nabytych przez drugiego współwłaściciela była o kilka arów większa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie są skutki podatkowe uzyskania przychodu ze sprzedaży w dniu 21 kwietnia 2011 r. nieruchomości nabytej pierwotnie w drodze spadku (w 1/2 części) a następnie w drodze umowy zniesienia współwłasności ...

Zdaniem wnioskodawczyni, przychód jaki uzyskała ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż nieruchomość nabyła ponad 5 lat temu, a umowa zniesienia współwłasności z dnia 08 czerwca 2007 r. określiła tylko, które konkretne działki geodezyjne są jej wyłączną własnością, a które wyłączną własnością drugiego współwłaściciela. Wnioskodawczyni wskazała, iż w sensie ekonomicznym umowa zniesienia współwłasności z dnia 08 czerwca 2007 r. nie spowodowała u niej żadnego przysporzenia, gdyż wartość działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności na pewno nie przekracza wartości jej udziału w nieruchomości (1/2 część) przed zniesieniem współwłasności, dlatego daty zawarcia umowy zniesienia współwłasności nie można traktować jako daty nabycia nieruchomości, a datą tą jest data wcześniejszego nabycia udziału (rok 1996, a zatem okres ponad 5 lat przed datą sprzedaży).

Wnioskodawczyni jednocześnie zaznaczyła, iż w przypadku, gdyby odpowiedź na powyższe stanowisko była negatywna, to w przypadku ustalenia, iż datę zawarcia umowy zniesienia współwłasności z 2007 r. traktuje się jednak jako datę nabycia nieruchomości - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega jedynie 1/2 część przychodu, gdyż współwłaścicielką sprzedawanej nieruchomości w 1/2 części była już od 1996 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości).

W przypadku nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

I tak zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy (spadkodawców) prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staję się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci każdego ze spadkodawców, wtedy bowiem następuje nabycie spadku.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest podział rzeczy wspólnej, o którym mowa w art. 211 Kodeksu cywilnego. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zatem celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zatem za datę nabycia nieruchomości - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat.

Należy jednak wyjaśnić wnioskodawczyni, iż o tym czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia nie decyduje porównanie powierzchni nieruchomości nabytych na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności, lecz porównanie wartości tych nieruchomości.

W przypadku gdy przedmiotem spadku była więcej niż jedna nieruchomość, a w wyniku zawartej umowy o zniesienie współwłasności wnioskodawczyni otrzymała dwie działki zrzekając się równocześnie swoich udziałów w pozostałych dwóch działkach, dla obliczenia wartości udziału nabytego w spadku w nieruchomościach będących przedmiotem zniesienia współwłasności należy:

obliczyć wartość całego udziału spadkowego wnioskodawczyni, czyli zsumować wartość udziałów nabytych w każdej nieruchomości czyli wartość udziału 1/2 w pierwszej nieruchomości oraz wartość udziału 1/2 w każdej z trzech działek wchodzących w skład drugiej nieruchomości. Dopiero suma wartości tych udziałów będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze spadku.

Następnie należy porównać wartość udziału w nieruchomościach nabytego w drodze spadku z wartością obu działek nabytych w drodze umowy o zniesienie współwłasności.

Jeżeli wartość obu działek jest równa bądź mniejsza niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez wnioskodawczynię w spadku we wszystkich nieruchomościach, to data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia nieruchomości. Natomiast jeśli z porównania wartości udziału nabytego w drodze spadku z wartością działek nabytych w drodze umowy o zniesienie współwłasności powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych nieruchomości ponad wartość udziału spadkowego w całym spadku, to tylko ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, iż wnioskodawczyni na mocy postanowienia Sądu z dnia 14 maja 1996r. stwierdzającego nabycie spadku nabyła udział w wysokości 1/2 w obu opisanych we wniosku nieruchomościach, w skład których wchodziły cztery działki geodezyjne. Umowa o zniesienie współwłasności jaka miała miejsce w dniu 08 czerwca 2007 r. na wyłączną własność wnioskodawczyni przyznała dwie działki, a dwie działki stały się wyłączną własnością drugiego współwłaściciela. Nadto wnioskodawczyni wskazała, iż w umowie o zniesienie współwłasności podano, że wartość nabytych przedmiotów umowy jest równa. Jeżeli zatem prawdą jest, że wartość otrzymanych przez wnioskodawczynię działek była równa wartości działek otrzymanych przez drugiego współwłaściciela czyli nie przekraczała wartości udziału jaki przysługiwał wnioskodawczyni w wyniku nabycia spadku (1/2), wówczas dokonana czynność zawarcia umowy o zniesienie współwłasności nie będzie utożsamiana z nabyciem. Stąd też pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie w drodze spadku poszczególnych udziałów we współwłasności nieruchomości przed dokonanym zniesieniem współwłasności tj. z datą śmierci spadkodawcy (spadkodawców). Jakkolwiek w stanie faktycznym wnioskodawczyni nie wskazała daty śmierci spadkodawcy (spadkodawców), jednakże skoro postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku miało miejsce w 1996 r., to oznacza, że śmierć spadkodawcy (spadkodawców) nastąpiła przed tą datą. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży działki uzyskany w 2011r. nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dokonana sprzedaż nie będzie w ogóle stanowiła podstawy do wyliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.