IBPBII/2/415-1162/11/MW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Od którego momentu należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych – czy od momentu nabycia nieruchomości, czy też od momentu wyodrębnienia lokali mieszkalnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 28 października 2011 r.), uzupełnionym w dniu 02 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 20 grudnia 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-1162/11/MW wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 1936 r. dziadek wnioskodawczyni wybudował dom. W 1957 r. nastąpiło przepisanie prawa własności ww. domu, w wyniku którego 3/4 udziału przypadło matce wnioskodawczyni, a 1/4 babce wnioskodawczyni. W 1996 r. babka wnioskodawczyni w drodze darowizny przekazała swój udział wynoszący 1/4, w taki sposób, że udział wynoszący 1/8 przypadł matce, a udział wynoszący 1/8 przypadł wnioskodawczyni.

W chwili obecnej matka posiada udział wynoszący 7/8, a wnioskodawczyni udział wynoszący 1/8, które to udziały są zapisane w księdze wieczystej opisanej nieruchomości. Nieruchomość ta posiada cztery lokale mieszkalne, które wynajmowane są na podstawie umowy najmu.

Obecnie wnioskodawczyni i jej matka chcą dokonać wyodrębnienia ww. lokali mieszkalnych tak, aby każdy z tych lokali posiadał odrębną księgę wieczystą, a następnie dokonać sprzedaży tychże lokali mieszkalnych.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, iż opisanemu przez nią wyodrębnieniu lokali towarzyszyć będzie zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego otrzymane lokale będą stanowiły współwłasność przy zachowaniu przysługujących wnioskodawczyni i jej matce udziałów – odpowiednio 1/8 i 7/8.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:
  1. Od którego momentu należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych – czy od momentu nabycia nieruchomości, czy też od momentu wyodrębnienia lokali mieszkalnych...
  2. Czy w wyniku sprzedaży opisanych lokali mieszkalnych wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego...

Zdaniem wnioskodawczyni, to od momentu nabycia nieruchomości, a nie wyodrębnienia lokali mieszkalnych należy liczyć 5 lat, po upływie których nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W związku z powyższym wnioskodawczyni uważa, że w wyniku sprzedaży lokali mieszkalnych nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 1996 r. babka wnioskodawczyni w drodze darowizny przekazała swój udział w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym wynoszący 1/4, w taki sposób, że udział wynoszący 1/8 przypadł matce wnioskodawczyni, a udział wynoszący 1/8 przypadł wnioskodawczyni. W chwili obecnej matka posiada udział wynoszący 7/8, a wnioskodawczyni udział wynoszący 1/8, które to udziały są zapisane w księdze wieczystej opisanej nieruchomości. Nieruchomość ta posiada cztery lokale mieszkalne, które wynajmowane są na podstawie umowy najmu. Obecnie wnioskodawczyni i jej matka chcą dokonać wyodrębnienia ww. lokali mieszkalnych tak, aby każdy z tych lokali posiadał odrębną księgę wieczystą, a następnie dokonać sprzedaży tychże lokali mieszkalnych. Wyodrębnieniu lokali towarzyszyć będzie zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego otrzymane lokale będą stanowiły współwłasność przy zachowaniu przysługujących wnioskodawczyni i jej matce udziałów – odpowiednio 1/8 i 7/8.

Zasady dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu tej ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 tej ustawy). Art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

W przedmiotowej sprawie otrzymane w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lokale mieszkalne będą stanowiły współwłasność przy zachowaniu przysługujących wnioskodawczyni i jej matce przed zniesieniem współwłasności udziałów – odpowiednio 1/8 i 7/8.

Jeżeli zatem w istocie w wyniku opisanych przez wnioskodawczynię czynności prawnych, tj. zniesienia współwłasności nieruchomości i wyodrębnienia lokali, udział wnioskodawczyni w każdym wyodrębnionym lokalu odpowiadał będzie udziałowi jaki wnioskodawczyni posiadała w całej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, czyli 1/8, to w dacie zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali nie dojdzie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie przez wnioskodawczynię udziałów (po 1/8) w przedmiotowych wyodrębnionych lokalach mieszkalnych nastąpiło w 1996 r. w drodze darowizny od babki, co oznacza, iż pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2001 r. Tym samym sprzedaż lokali po 2001 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w lokalach mieszkalnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.