0115-KDIT2-3.4011.226.2018.2.MJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismami, które wpłynęły do tutejszego organu w dniu 27 lipca 2018 r. oraz w dniu 30 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismami, które wpłynęły do tutejszego organu w dniu 27 lipca 2018 r. oraz w dniu 30 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W maju tego roku [2018r.] zbyłem należący do mnie lokal nr (...) za kwotę 700.000,00 zł. Mieszkanie to zostało wydzielone w 2016r. postanowieniem Sądu Okręgowego, które zakończyło toczący się od lat proces o zniesienie współwłasności tejże kamienicy. Wcześniej, od 1 sierpnia 2005r. byłem właścicielem 11528/124150 udziałów w całej nieruchomości. Powierzchnia całkowita mojego mieszkania okazała się być o 2,62 m2 większa niż udział w metrażu, jaki posiadałem. Dlatego też zgodnie z postanowieniem Sądu w 2016r. (które korygowało zapis pierwszego postanowienia z 2013r.), musiałem te brakujące metry wykupić od innych mieszkańców, co kosztowało mnie 16.615,00 zł.

Problem, przed jakim stanąłem po sprzedaniu mieszkania brzmi, czy podatek dochodowy dotyczył będzie całości kwoty, jaką uzyskałem za mieszkanie, czy też jedynie tych dokupionych przez mnie 2 lata temu metrów. W urzędzie skarbowym zapewniono mnie, że podatek dotyczył będzie kwoty jaką zarobiłem na tych 2,62 m2, gdyż ich właścicielem stałem się na dwa lata przed sprzedażą, a resztę posiadałem od więcej niż pięciu lat.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że właścicielem nieruchomości został dnia 1 sierpnia 2005r. w wyniku przekazania mu swoich udziałów przez jego mamę. Odbyło się to przez spisanie umowy zniesienia współwłasności, gdyż przedtem lokal nr (...) był ich współwłasnością. Udziały Wnioskodawcy w wartości całej nieruchomości po przejęciu udziałów od jego mamy wynosiły 11528/124150.

Zniesienie współwłasności nastąpiło dnia 12 maja 2016 r. W jego wyniku, poprzez dokupienie metrażu w ilości 2,62 m2 za kwotę 16.615,00 zł przysporzyłem majątek ponad udział posiadany przeze mnie przed dokonaniem tej czynności, nadwyżka ta wyniosła 262/124150 udziałów.

Co do tytułu prawnego przysługującego mi do lokalu, to byłem jego jedynym właścicielem i stanowił on mój osobisty majątek. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wykonaniu działalności „prywatnej”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (po przeformułowaniu):

Czy uzyskany przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całości, czy jedynie w kwocie odpowiadającej części nabytej przeze mnie w wyniku zniesienia współwłasności w 2016 r. ?

Wnioskodawca przedstawił następujące stanowisko:

Uzyskany przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jedynie w kwocie odpowiadającej części nabytej przeze mnie w wyniku zniesienia współwłasności, z dnia 12 maja 2018r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z opisu stanu faktycznego wniosku wynika, że przedmiotowe mieszkanie zostało wydzielone w 2016r. postanowieniem Sądu Okręgowego, które zakończyło proces o zniesienie współwłasności kamienicy. Wcześniej, od 1 sierpnia 2005r. Wnioskodawca był właścicielem 11528/124150 udziałów w całej nieruchomości w wyniku przekazania mu swoich udziałów przez jego mamę. Powierzchnia całkowita jego mieszkania okazała się być o 2,62 m2 większa niż udział w metrażu, jaki posiadał. Dlatego też zgodnie z postanowieniem Sądu z 2016r., brakujące metry Wnioskodawca musiał wykupić od innych mieszkańców, co kosztowała go 16.615,00 zł. W wyniku tej transakcji, poprzez dokupienie metrażu w ilości 2,62 m2 za kwotę 16.615,00 zł u Wnioskodawcy nastąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przez niego przed dokonaniem zniesienia współwłasności, a nadwyżka ta wyniosła 262/124150 udziałów.

Następnie w maju tego roku [2018r.] Wnioskodawca zbył przedmiotowe mieszkanie za kwotę 700.000,00 zł.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla części nieruchomości dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wskazać należy, że użyte w wyżej powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „zbycie” obejmuje szeroki zakres czynności. Określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności rzeczy.

W przedmiotowej sprawie, u Wnioskodawcy nastąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przez niego przed dokonaniem zniesienia współwłasności, tj. nadwyżka ta wyniosła 262/124150 udziałów. W wyniku tej czynności, Wnioskodawca musiał dokupić 2,62 m2 mieszkania, za kwotę 16.615,00 zł

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w wyniku dokonania czynności zniesienia współwłasności u Wnioskodawcy wystąpiło w dniu 12 maja 2016 r. nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej przysporzenie majątku ponad udział posiadany przez niego przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Zatem odpłatne zbycie w tej części dokonane przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostała część mieszkania, jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, w związku z tym, że upłynął okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny (weryfikacji) dołączanych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym we wniosku przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowiecka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.