0115-KDIT2-1.4011.48.2018.2.MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż nieruchomości otrzymanych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2018 r. (data wpływu: 5 lutego 2018 r.), uzupełnionym w dniu 15 marca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych częściowego zniesienia współwłasności – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych częściowego zniesienia współwłasności, uzupełniony w dniu 15 marca 2018 r.

We wniosku tym, po uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na mocy postanowienia w sprawie nabycia spadku po zmarłym ojcu wydanego 16 stycznia 1980 r. przez Sąd Rejonowy w A - sygn. akt ... oraz umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego sporządzonej 2 czerwca 1980 r. przez Naczelnika Gminy w A Wnioskodawca nabył spadek po zmarłym ojcu w udziale 1/6 części działki o nr ..., natomiast Jego brat w udziale 5/6 działki o nr .... Łączny obszar działki ... wynosi 6,8087 ha. Data otwarcia spadku to 16 stycznia 1980 r.

Na podstawie ostatecznej decyzji wydanej 10 października 2016 r. z upoważnienia Wójta Gminy w A wyżej wymieniona działka o nr ... została podzielona na działki oznaczone nr od ... do ....

Następnie zgodnie z aktem notarialnym umowy częściowego zniesienia współwłasności z dnia 2 grudnia 2016 r. bez żadnych spłat oraz dopłat zgodnie z bratem zniesiona została współwłasność działek o nr od ... do .... Tym samym Wnioskodawca w wyniku podziału nieruchomości ... nabył prawo własności do działek:

  • ... – obszar 0,1231 ha,
  • ... – obszar 01170 ha,
  • ... – obszar 0,1392 ha
  • ... – obszar 0,1139 ha,
  • ... – obszar 0,1121 ha,
  • ... – obszar 0,1031 ha,
  • ... – obszar 0,55 ha,

co stanowi obszar o łącznej powierzchni 1,2584 ha oraz udział wynoszący 7/11 części w prawie własności stanowiącej drogę wewnętrzną na działce nr .... obszaru 0,3425 ha, czyli jest to obszar 0,1245 ha.

Brat Wnioskodawcy nabył prawo własności działek:

  • ... – obszar 0,1048 ha,
  • ... – obszar 0,1024 ha,
  • ... – obszar 0,1054 ha,
  • ... – obszar 4,7743 ha,

co stanowi obszar o łącznej powierzchni 5,0869 ha oraz udział wynoszący 4/11 części w prawie własności stanowiącej drogę wewnętrzną działce nr ... obszaru 0,3425 ha.

W roku 2017 Wnioskodawca sprzedał działki o nr: ..., ...., .... oraz .... Obszar, który sprzedał wynosi łącznie 0,4683 ha.

W związku z powyższym na podstawie wyżej wymienionej umowy częściowego zniesienia współwłasności, w wyniku podziału geodezyjnego Wnioskodawca nabył działki o łącznym obszarze: 1,4763 ha (1,2584 ha + 0,2179 ha). Zatem otrzymał więcej niż powinien otrzymać o 0,3416 ha, ponieważ 1/6 z nieruchomości .... wynosiła: 1,1347 ha. Ponadto wartość nieruchomości jest także wyższa niż wartość przysługująca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, w związku z planowaną sprzedażą obszaru 0,3416 ha, nabytego tytułem zniesienia współwłasności z dnia 2 grudnia 2016 r., przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności, dochód uzyskany tytułem tego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w wyniku podziału geodezyjnego na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności otrzymał On większą część nieruchomości niż 1/6 - którą dziedziczył po zmarłym ojcu na postawie postanowienia z 16 stycznia 1980 r. o obszar 0,3416 ha. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że gdyby przed upływem 5 lat od dnia nabycia, czyli od 2 grudnia 2016 r., różnicy sprzedał obszar wynoszący 0,3416 ha powinien zapłacić podatek na podstawie art. 10 ust. l pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek byłby zwolniony z zapłaty w sytuacji gdyby Wnioskodawca sprzedał nadwyżkę, którą otrzymał przed upływem 5 lat, a wartość uzyskaną ze sprzedaży przeznaczyłby na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów, których osiągnięcie powoduje powstanie obowiązku podatkowego, w odniesieniu do nieruchomości został zawarty w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym uregulowaniem, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Natomiast zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zatem w drodze częściowego zniesienia współwłasności podatnik nabywa udział ponad wielkość, która uprzednio mu przysługiwała, to nabycie w drodze częściowego zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział we współwłasności, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić należy, że w sytuacji, kiedy w wyniku częściowego zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli otrzymał na własność nieruchomość o wyższej wartości, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie tej osoby następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca otrzymał w 1980 r. udział 1/6 działki o numerze .... Następnie w wyniku dokonanego w dniu 2 grudnia 2016 r. częściowego zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał nieruchomości o wartości wyższej niż wartość przysługująca przed podziałem. W roku 2017 r. Wnioskodawca sprzedał działki o nr: ..., ...., .... oraz ....

Z analizy przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło w dwóch latach:

  • w 1980 r. – w drodze dziedziczenia po ojcu;
  • w 2016 r. – w wyniku częściowego zniesienia współwłasności – w części, w jakiej wartość majątku uzyskanego w wyniku tej czynności przekroczyła wartość jego udziału we współwłasności.

Z uwagi na to, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 1980 r. oraz w 2016 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że sprzedaż działek w 2017 r. i w następnych latach w częściach odpowiadających udziałom nabytym w 1980 r. w spadku po ojcu, nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast przychód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży w 2017 r. opisanych działek w części, o którą zwiększył się jego udział w wyniku dokonanego w 2016 r. częściowego zniesienia współwłasności, podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podlega również planowana sprzedaż pozostałych działek dokonana do końca 2021 roku w części, o którą zwiększył się udział Wnioskodawcy na skutek częściowego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  • dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stanowisko Wnioskodawcy pomimo Jego twierdzenia, że powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych należy uznać za nieprawidłowe, ponieważ dla powstania zobowiązania podatkowego bez znaczenia jest powierzchnia nieruchomości otrzymanych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności. W przedmiotowej sprawie dla powstania zobowiązania podatkowego decydujące znaczenie ma zwiększenie wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności w odniesieniu do wartości posiadanych wcześniej udziałów w nieruchomości.

Na marginesie wskazać należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na względzie treść pytania, które wyznacza zakres żądania Wnioskodawcy organ interpretacyjny odniósł się wyłącznie do skutków podatkowych częściowego zniesienia współwłasności. Wydana interpretacja nie odnosi się zaś do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.