IPTPP1/443-42/14-5/15/S/MW | Interpretacja indywidualna

Uznanie czynszów z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego za obrót Wnioskodawcy, będącego współwłaścicielem zarządzanej nieruchomości
IPTPP1/443-42/14-5/15/S/MWinterpretacja indywidualna
  1. czynsz
  2. najem
  3. podmiot zarządzający (zarządca)
  4. zarządzanie nieruchomością
  5. świadczenie usług
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Dostawa towarów i świadczenie usług -> Świadczenie usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, uwzględniając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I SA/Ke 477/14 (data wpływu prawomocnego orzeczenia 19 stycznia 2015r.) stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2014r. (data wpływu 20 stycznia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2014r. (data wpływu 17 kwietnia 2014r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czynszów z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego za obrót Wnioskodawcy, będącego współwłaścicielem zarządzanej nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czynszów z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego za obrót Wnioskodawcy, będącego współwłaścicielem zarządzanej nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony w dniu 17 kwietnia 2014r. w zakresie doprecyzowania okoliczności stanu faktycznego, skorelowania pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

Przedmiotowa nieruchomość jest współwłasnością kilku osób fizycznych (współwłasność ułamkowa), jeden z współwłaścicieli został ustanowiony poprzez Sąd Rejonowy w Kielcach zarządcą sądowym tej nieruchomości. Spod zarządu zarządcy sądowego wyłączone są lokale, które współwłaściciele mają do wyłącznego użytkowania (quoad usum).

Podział ten nie znajduje odzwierciedlenia w wysokościach udziałów poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości.

Dochody z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych podlegających zarządowi sądowemu oraz koszty utrzymania budynku, zarządca rozlicza ze współwłaścicielami raz na rok, sporządzając dla sądu sprawozdanie. Sąd Rejonowy w ... od szeregu lat z różnych powodów - w szczególności z niepoprawności tych rozliczeń - odmawia postanowieniem zatwierdzenia przedłożonych sprawozdań przez zarządcę.

Zarządca wystawia faktury VAT dla najemców lokali użytkowych oraz reguluje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości i podatku VAT. Podatkowa księga przychodów i rozchodów jak i rejestry i ewidencje obiektu prowadzone są przez zarządcę sądowego, który nie posiada certyfikatu księgowego, nie jest wpisany na listę doradców podatkowych lub też do rejestru biegłych rewidentów.

Zarządca ujawnia przed organem podatkowym w swoich rozliczeniach rocznych przychody uzyskane z całej zarządzanej przez niego nieruchomości (tj. też z części nienależących do niego), jak i koszty- uzyskania tych przychodów jako swoje źródło przychodu. W wspomnianych kosztach uzyskania przychodów uwzględnia amortyzację całego zarządzanego przez niego budynku.

Wnioskodawca, będąc czynnym podatnikiem podatku VAT, uzyskuje przychody z najmu lokali w przedmiotowej nieruchomości, które posiada do swojego wyłącznego użytkowania. Wynajem lokali prowadzi w formie pozarolniczej działalności gospodarczej i tak uzyskane dochody rozlicza na zasadach ogólnych. Przy sporządzaniu kwartalnego rozliczenia podatku VAT, jak i rozliczenia rocznego, pomija uzyskane przychody i koszty uzyskania tych przychodów z pozostałej części nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego, pomimo iż posiada w niej udziały.

Opisany w wniosku ORD-IN z dnia 17 stycznia 2014 r. stan faktyczny dotyczy następujących okresów podatkowych: 2009 r., 2010 r., 2011 r., 2012 r. i 2013 r.

"Przedmiotową nieruchomością" jest nieruchomość położona w ..., ul. ... dla której w Sądzie Rejonowym w ... prowadzona jest księga wieczysta ...

Około połowy powierzchni zabudowanej nieruchomości jest przydzielona do wyłącznego użytkowania poszczególnym współwłaścicielom, resztą powierzchni zarządza zarządca sądowy. Z tej powierzchni, na podstawie orzeczenia sądowego, zarządca ma rozliczać uzyskane pożytki pomiędzy współwłaścicielami zgodnie z ich udziałami w tej nieruchomości.

Wnioskodawca nie jest zarządcą sądowym tejże nieruchomości, jest nim inny współwłaściciel J. K.

Wnioskodawca ma z jednej strony dochody z najmu z przypadających mu lokali do wyłącznego użytkowania w przedmiotowej nieruchomości (tak samo jak i inni współwłaściciele), jak i pożytki z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego w wysokości udziałów Wnioskodawcy w nieruchomości.

Przedmiotem wniosku są dochody z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego przypadające Wnioskodawcy w wysokości jego udziałów w nieruchomości.

Lokale przypadające poszczególnym współwłaścicielom do ich wyłącznego użytkowania, w tym Wnioskodawcy, są wyłączone spod zarządu zarządcy sądowego.

Wnioskodawca nie jest zarządcą sądowym przedmiotowej nieruchomości, występuje jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali będących przedmiotem wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy czynsze z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego są obrotem Wnioskodawcy i wskutek tego na nim, jako czynnym podatniku podatku VAT, spoczywa obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tych czynszów – stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, na skutek ustanowienia zarządu sądowego Wnioskodawca nie traci prawa własności swojego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Zarządca sądowy nie ma uprawnień do zatrzymywania uzyskanych pożytków z zarządzanej nieruchomości dla siebie, pobiera on należności z najmu na rachunek współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości, to oni świadczą usługi najmu. Obrót zarządcy sądowego stanowi jedynie jego wynagrodzenie za sprawowany zarząd, a nie należności z umów najmu. Sytuacja jego w takim przypadku nie odbiega od sytuacji syndyka, którego obrotem jest wynagrodzenie przyznane mu przez sąd (por. wyrok WSA w Lublinie z dn. 27.06.2012 r. sygn. akt I SA/Lu 372/12). Tak samo rozstrzygnął NSA w wyroku z dn. 2 kwietnia 2011 r. sygn. I FSK 820/11 „... Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd...”.

W rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemąjące osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 99 ust. 1 ww. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, to należności z najmu lokali, których zarząd prowadzi osoba ustanowiona przez sąd są obrotem Wnioskodawcy i on powinien rozliczać podatek VAT - stosownie do swoich udziałów w danej nieruchomości.

W wyniku analizy wniosku oraz biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy, interpretacją z dnia 24 kwietnia 2014 r. znak IPTPP1/443-42/14-4/MW, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

W związku z powyższym rozstrzygnięciem, na mocy art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi pismem z dnia 15 maja 2014r. (data wpływu 19 maja 2014r.) wezwano Organ podatkowy do usunięcia naruszenia prawa (k. nr 21-22).

W złożonym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, wskazano, iż w wydanej interpretacji nr IPTPP1/443-42/14-4/MW dokonano niewłaściwej wykładni art. 15 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013r.

Po dokonaniu analizy uzasadnienia powyższych zarzutów przytoczonych w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdził brak podstaw do zmiany ww. indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, co przedstawiono w odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa zawartej w piśmie z dnia 10 czerwca 2014r. Nr IPTPP1/443W-12/14-2/EOG.

Na powyższą interpretację przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie z dnia 24 kwietnia 2014r. Nr IPTPP1/443-42/14-4/MW, Strona Skarżąca złożyła w dniu 30 lipca 2014r. (data wpływu do Organu 1 sierpnia 2014r.), skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z powodu jej niezgodności z prawem.

Sąd po rozpoznaniu sprawy, wyrokiem z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I SA/Ke 477/14 uchylił zaskarżoną interpretację z dnia 24 kwietnia 2014 r. znak IPTPP1/443-42/14-4/MW.

W ww. wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach uznał, że rozstrzygając sporną w niniejszej sprawie kwestię należało określić czyje świadczenie (kwotę należną), w świetle powołanej wyżej definicji obrotu, stanowią przedmiotowe należności z tytułu najmu.

Sytuacja prawna wyznaczonego przez sąd zarządcy normowana jest przede wszystkim przepisami procesowego prawa cywilnego. Zgodnie z art. 615 K.p.c. do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Odesłanie to dotyczy zatem unormowań zawartych w art. 935 - 941 K.p.c., szczegółowo określających pozycję prawną zarządcy. Z regulacji tej wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.).

Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To właściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Pogląd ten potwierdza także treść innych przepisów, wśród których wymienić można chociażby art. 935 § 3 K.p.c. Stanowi on mianowicie, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Brzmienie tego przepisu wyraźnie wskazuje zatem, że to współwłaściciele, a w razie braku ich zgody sąd, mają decydujący głos w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości.

Konsekwencją powyższych rozważań jest wniosek, że współwłaściciele nieruchomości są usługobiorcami, a przedmiotem usługi są czynności zarządu.

Jedną z tych czynności jest bezspornie zawieranie na rzecz współwłaścicieli umów najmu lokali i podejmowanie działań niezbędnych do wykonania tych umów. Z kolei ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 K.c.

W świetle powyższego uzasadnione jest twierdzenie, że wspomniane na wstępie świadczenie (kwota należna) w postaci należności z tytułu najmu nie stanowi w całości świadczenia zarządcy nieruchomości. Świadczenie, o którym mowa w art. 29 ust.1 ustawy o VAT, w przypadku zarządcy obejmuje jedynie wynagrodzenie za „usługę zarządu” oraz w stanie faktycznym niniejszej sprawy część przedmiotowych należności (stosownie do posiadanych udziałów), należnych mu jako współwłaścicielowi zarządzanej nieruchomości.

Wymaga podkreślenia istota czynności dokonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz to że przedmiot najmu nie należy w całości do niego, skoro musi rozliczyć się z umów zawieranych na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez niego tytułem sprawowania zarządu oraz część przedmiotowych należności (stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności zarządzanej nieruchomości) i tylko ta kwota może podlegać opodatkowaniu (por. wyrok NSA z 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11 oraz z 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11).

Korzyści z najmu (czynsz) stanowią natomiast podstawę opodatkowania (obrót) współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości, w tym skarżącego, który jak wynika ze stanu faktycznego jest czynnym podatnikiem VAT. W istocie bowiem to współwłaściciele nieruchomości są wynajmującymi. Statusu tego nie można natomiast przypisywać zarządcy tylko z tego powodu, że to on występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Jest poza sporem, że beneficjentami umów najmu, mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę, są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego od czynności podlegających opodatkowaniu (por. ww.. wyrok NSA z 28 czerwca 2012 r. sygn. akt l FSK 1538/11)

Sąd stwierdził, że Minister Finansów, wydając zaskarżoną interpretację, dokonał wadliwej wykładni art. 15 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 ustawy o VAT uznając, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie należności, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Organ podatkowy winien zatem ponownie rozpoznać złożony przez skarżącego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, uwzględniając zaprezentowaną powyżej wykładnię analizowanych przepisów.

W dniu 19 stycznia 2015 r. do tut. Organu wpłynął prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I SA/Ke 477/14.

Mając na uwadze rozstrzygnięcie zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I SA/Ke 477/14, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

  1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
  2. (uchylony)
  3. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Podstawą opodatkowania, stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 1 kwietnia 2011r, jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy, obowiązującego do 31 grudnia 2013r., podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca uzyskuje dochody z najmu z przypadających mu lokali do wyłącznego użytkowania w nieruchomości (tak samo jak i inni współwłaściciele), jak i pożytki z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego w wysokości udziałów Wnioskodawcy w nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość jest współwłasnością kilku osób fizycznych (współwłasność ułamkowa), jeden ze współwłaścicieli został ustanowiony przez Sąd Rejonowy zarządcą sądowym tej nieruchomości. Spod zarządu zarządcy sądowego włączone są lokale, które współwłaściciele mają do wyłącznego użytkowania. Dochody z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych podlegających zarządowi sądowemu oraz koszty utrzymania budynku, zarządca rozlicza ze współwłaścicielami raz na rok, sporządzając dla sądu sprawozdanie. Zarządca wystawia faktury VAT dla najemców lokali użytkowych oraz reguluje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości i podatku VAT. Zarządca ujawnia przed organem podatkowym w swoich rozliczeniach rocznych przychody uzyskane z całej zarządzanej przez niego nieruchomości (tj. też z części nienależących do niego), jak i koszty- uzyskania tych przychodów jako swoje źródło przychodu. Wnioskodawca, będąc czynnym podatnikiem podatku VAT, uzyskuje przychody z najmu lokali w przedmiotowej nieruchomości, które posiada do swojego wyłącznego użytkowania. Wynajem lokali prowadzi w formie pozarolniczej działalności gospodarczej i tak uzyskane dochody rozlicza na zasadach ogólnych. Przy sporządzaniu kwartalnego rozliczenia podatku VAT, jak i rozliczenia rocznego, pomija uzyskane przychody i koszty uzyskania tych przychodów z pozostałej części nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego, pomimo iż posiada w niej udziały. Lokale przypadające poszczególnym współwłaścicielom do ich wyłącznego użytkowania, w tym Wnioskodawcy, są wyłączone spod zarządu zarządcy sądowego. Wnioskodawca nie jest zarządcą sądowym przedmiotowej nieruchomości, występuje jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali będących przedmiotem wniosku.

W niniejszej sprawie istotnym jest ustalenie czy Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem, przypadających Wnioskodawcy, czy podatnikiem z tytułu ww. usług jest zarządca sądowy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014r. poz. 121).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 Kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 K.c. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele – w tym Wnioskodawca – są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawcę i w związku z tym ma On obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tutejszy Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisanym stanie faktycznym, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, iż w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy podkreślić, iż tut. Organ wydał niniejszą interpretację prawa podatkowego wyłącznie na pisemny wniosek Zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Tym samym z niniejszej interpretacji nie należy wywodzić skutków prawnopodatkowych dla zarządcy sądowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.