ILPB2/4511-1-680/16-2/DJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Skutki podatkowe sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2016 r. (data wpływu 23 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 9 listopada 2015 r. na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawczyni sprzedała za kwotę 100 000,00 zł spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, (...) wchodzący w skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do opisanego lokalu mieszkalnego Zainteresowana nabyła na podstawie umowy zamiany zawartej w dniu 20 lutego 2014 r., będąc stanu wolnego.

Nabywając w drodze zamiany spółdzielcze własnościowe prawo do opisanego lokalu mieszkalnego Zainteresowana dokonała zamiany będąc współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/4 części zabudowanej nieruchomości, składającej się z działki gruntu.

Wyżej opisany udział w nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 18 lipca 2007 roku, w spadku po ojcu.

W treści umowy zamiany strony określiły wartość przedmiotów umowy w sposób następujący:

  1. udziału wynoszącego 1/4 część zabudowanej nieruchomości na kwotę 50 000,00 zł (pięćdziesiąt tysięcy);
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na kwotę 100 000,00 zł (sto tysięcy).

Ze względu na różnicę wartości zamienianych praw tytułem dopłaty Wnioskodawczyni była zobowiązana wypłacić właścicielowi mieszkania kwotę 50 000,00 zł, co uczyniła.

Biorąc pod uwagę, że sprzedając własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 100 000,00 zł, koszty z tym związane będą równe przychodowi wg wyliczenia jak niżej:

  • wartość udziału w nieruchomości zabudowanej nabytej w drodze spadku po zmarłym ojcu - 50 000,00 zł.;
  • kwota dopłaty z umowy zamiany dla właściciela własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - 50 000,00 zł,

– obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie wystąpi.

Wnioskodawczyni zaznacza, że nie zamierza korzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze zbyciem za kwotę 100 000,00 zł przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wystąpi na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek zapłaty podatku dochodowego zakładając, że po stronie kosztów należałoby ująć tylko kwotę dopłaty 50 000,00 zł z umowy zamiany, wyłączając wartość 50 000,00 zł udziału w nieruchomości zabudowanej ze względu na jej nieodpłatne nabycie w drodze spadkobrania...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w tych okolicznościach sprawy nie ma podstaw do wyłączenia z kosztów uzyskania przychodów kwoty 50 000,00 zł stanowiącej wartość 1/4 części zabudowanej nieruchomości, ze względu na jej nieodpłatne nabycie w drodze spadkobrania, z tego też względu nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku na podstawie art. 30e ustawy ze względu na fakt, że dochód do opodatkowania wyniesie 0,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego sprzedane w roku 2015 zostało nabyte przez Zainteresowaną w roku 2014 na podstawie umowy zamiany.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany - inna rzecz.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że skoro na gruncie przedmiotowej sprawy rzeczone spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabyte w roku 2014 (w drodze umowy zamiany) zostało sprzedane przez Wnioskodawczynię w roku 2015 - czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2014, w którym nastąpiło nabycie - to przedmiotowa sprzedaż stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, dla określenia skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego prawa zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanychna zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodniez art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c tejże ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest wartość jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu mogą być zatem koszty nabycia przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży.

Należy zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży. Do kosztów – jak już wcześniej wspomniano – dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania podlegają opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Wnioskodawczyni niezależnie od tego, czy ze sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego uzyskała dochód, czy też nie, jest zobowiązana do rozliczenia tejże transakcji w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2015 (PIT-39).

Reasumując: na gruncie niniejszej sprawy do kosztów uzyskania przychodu - o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z tytułu sprzedaży w roku 2015 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany, można zaliczyć określoną w ww. umowie zamiany wartość udziału wynoszącego 1/4 część zabudowanej nieruchomości w wysokości 50 000,00 zł oraz kwotę dopłaty w wysokości 50 000,00 zł, przekazanych w zamian za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego będące przedmiotem analizowanej sprzedaży.

Wartością tą w ww. sprawie jest kwota 100 000,00 zł. Aby bowiem nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego sprzedane w roku 2015, Wnioskodawczyni oddała w zamian w roku 2014 udział w nieruchomości zabudowanej wraz z kwotą dopłaty o łącznej wartości 100 000,00 zł. W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawczyni - zgodnie z którym w przedmiotowej sprawie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego na podstawie art. 30e ww. ustawy - należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.