0115-KDIT2-3.4011.20.2018.2.AW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy za przyłączoną działkę, a następnie sprzedaną w połączeniu z inną działką, Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy z tego tytułu, że nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat? Jakie są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu do tutejszego organu – 17 stycznia 2018 r.) – uzupełnionym pismami z dnia 26 stycznia 2018 r. (data wpływu 2 lutego 2018 r.) i z dnia 6 lutego 2018 r. (data wpływu 14 lutego 2018 r.) – o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Wobec tego pismem z dnia 25 stycznia 2018 r. znak 0115-KDIT2-3.4011.20.2018.1.AW wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Niniejsze zostało dokonane w dniach 2 lutego 2018 r. i 14 lutego 2018 r. (daty wpływu).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku).

Od 1984 r. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości oznaczonej nr A, położonej w L. Wymienioną nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej matki. Potwierdzone to jest aktem notarialnym Repertorium A nr X.

Do czasu ustanowienia na obszar nieruchomości Wnioskodawcy planu zagospodarowania przestrzennego wsi L., tj. do 2005 r., na tym gruncie Wnioskodawca prowadził uprawy rolne. Od 2005 r. ziemia była niewykorzystywana. Pod naporem społecznym wynikającym z konieczności utworzenia drogi osiedlowej prowadzenia wzdłuż niej linii kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej Wnioskodawca przystąpił w 2017 r. do podziału działki A. Decyzja Naczelnika Gminy zapadła 9 czerwca 2017 r. Na mocy tego podziału część gruntów z mocy prawa przeszła na rzecz Gminy L. (drogi osiedlowe). Powstały też działki zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczone pod zabudowę. Jednak żadna z tych powstałych działek nie jest działką samoistną i nie można prowadzić na niej zabudowy mieszkaniowej. Zezwolenie na zabudowę możliwe jest dopiero po scaleniu z sąsiednimi gruntami. Potwierdzone to zostało pismem Urzędu Gminy w L. Do działki Wnioskodawcy oznaczonej nr A/6 wymagane jest przyłączenie sąsiedniej działki nr W/55.

Wnioskodawca doszedł do porozumienia z właścicielami sąsiednich działek przylegających do jego terenów i doszło do zamiany gruntu bez rozliczeń finansowych. Zamiany dokonano metry za metry.

Ze swojej podzielonej działki A Wnioskodawca oddał sąsiadom działki A/1, A/5, A/4. Wnioskodawca otrzymał w zamian działki W/55, W/56, W/57, W/58, W/59. Zamiana została potwierdzona aktem notarialnym Repertorium A Y z dnia 9 sierpnia 2017 r.

Jak wyżej Wnioskodawca wymienił plan zagospodarowania dla tego rejonu tak ukształtował te działki. Indywidualne zbycie małych fragmentów działek było niemożliwe, co potwierdzili fachowcy zajmujący się sprzedażą nieruchomości. Żadna ze stron na tej zamianie nie zarobiła i nie zarobi ani grosza, ale też nie straci.

Działka budowlana powstała z połączenia działek A/6 i W/55 ma teraz obszar 983m2.

W myśl prawa rozumianego przez Wnioskodawcę, za obszar działki A/6, której jest Właścicielem już przez 34 lata, a więc dłużej niż 5 lat, nie będzie on objęty podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Rozumowanie Wnioskodawcy rozciąga się również na działkę, w której wszedł w posiadanie poprzez zamianę, tj. działka W/55 też nie będzie objęta obowiązkiem zapłacenia po jej sprzedaży podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Zbycie działki nie nastąpiło w czasie działalności gospodarczej, bo Wnioskodawca jej nie prowadzi. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do działalności gospodarczej nie były też wykorzystywane grunty, które Wnioskodawca otrzymał w wyniku zamiany.

Jak wcześniej Wnioskodawca napisał działka A została mu podarowana przez matkę w roku 1984 (akt notarialny). Działkę uprawiał do czasu ustanowienia dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Do chwili obecnej nie jest uprawiana.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań związanych z działką A w celu jej uzbrojenia. Nigdy w przeszłości nie dokonywał zakupu innych nieruchomości, a też nie dokonywał ich sprzedaży.

Działki, które powstały po podziale geodezyjnym i po zamianie gruntów są własnością Wnioskodawcy, tj. działka A/1+W/56 i działka A/8+W/57. Ich przeznaczenie na razie jest Wnioskodawcy niewiadome. Może przekaże je członkom swojej rodziny lub jest sprzeda, jeżeli będzie tego wymagała jego sytuacja rodzinna.

Pozostałe działki, tj. A/9, A/10, A/11 i działka A/12 będą leżały odłogiem, z tej przyczyny, że nie można ich na razie połączyć, zamienić z gruntami sąsiedniej działki B. Działka B ma nieuregulowaną sytuację prawną w temacie własności. Nikt jej nie kupi, ani nie podzieli i zamieni do czasu wszystkich regulacji.

Umowa zamiany gruntów (działek) nastąpiła na mocy aktu notarialnego z dnia 9 sierpnia 2017 r.

Zbycie działki nastąpiło w dniu 10 stycznia 2018 r. (akt notarialny).

Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie zbycia działki przyłączonej do działki A/6, tj. działki W/55 – Wnioskodawca nie powinien płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, chociaż nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat. Został jej właścicielem w drodze zamiany. Oddał w zamian inne tereny, których był właścicielem przez 34 lata.

Bez połączenia terenów z sąsiednich działek nie mogą powstać w tym rejonie L. tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Ani grunty Wnioskodawcy, ani żadne inne do granic Wnioskodawcy nie spełniają wymogów planu zagospodarowania wsi L. Samoistnie nie spełniają warunków zabudowy wymaganych przez polskie przepisy budowlane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy za przyłączoną działkę W/55, a następnie sprzedaną w połączeniu z działką A/6, Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy z tego tytułu, że nie był jej właścicielem dłużej niż 5 lat?

Jednocześnie w poz. E pkt 69 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca wskazał jako przedmiot wniosku art. 30e – Jakie są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w L. Dz. W/55?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), za działkę W/55 o powierzchni 431 nie powinien płacić podatku dochodowego, ponieważ kosztem uzyskania tego przychodu było oddanie takiej samej ilości metrów kwadratowych, w tym samum rejonie, tej samej okolicy i o tej samej wartości co sprzedana ziemia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data ich nabycia, data zbycia oraz dokonanie zbycia w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku oraz z pism stanowiących jego uzupełnienie wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki oznaczonej nr A od 1984 r. (otrzymał ją w formie darowizny od swojej matki). W 2017 r. Wnioskodawca przystąpił do podziału tej działki. Powstały też działki zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczone pod zabudowę. Jednak żadna z tych powstałych działek nie jest działką samoistną i nie można prowadzić na niej zabudowy mieszkaniowej. Zezwolenie na zabudowę możliwe jest dopiero po scaleniu z sąsiednimi gruntami. Wobec tego Wnioskodawca doszedł do porozumienia z właścicielami sąsiednich działek przylegających do jego terenów i doszło do zamiany gruntu bez rozliczeń finansowych. Zamiany dokonano metry za metry. Zamiana została potwierdzona aktem notarialnym z dnia 9 sierpnia 2017 r. W związku z zamianą Wnioskodawca wszedł w posiadanie działki W/55, którą zbył w dniu 10 stycznia 2018 r.

Jednocześnie Wnioskodawca podaje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Zbycie działki nie nastąpiło w czasie działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do działalności gospodarczej nie były też wykorzystywane grunty, które Wnioskodawca otrzymał w wyniku zamiany. Działka A została Wnioskodawcy podarowana przez matkę w roku 1984 i ją uprawiał do czasu ustanowienia dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmował żadnych działań związanych z działką A w celu jej uzbrojenia. Nigdy w przeszłości nie dokonywał zakupu innych nieruchomości, a też nie dokonywał ich sprzedaży.

Na podstawie treści wniosku można więc stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie spowoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr A w 1984 r. przez Wnioskodawcę, tj. w drodze umowy darowizny w 1984 r. Na powyższe nie będzie miał wpływu podział tej nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości odpowiadającej części nieruchomości nabytej w 1984 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Co do nieruchomości nabytej w drodze zamiany, tj. działki nr W/55, należy wskazać, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności i nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału, w tym do zamiany. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Poprzez dokonanie zamiany nieruchomości dochodzi do ich nowego nabycia. Określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „nabycie” oznacza każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią. Ww. przepis nie określa szczególnych sposobów nabycia (np. odpłatne, nieodpłatne), czy warunków jakim to nabycie miałoby podlegać, ewentualnie wyłączeń w tym zakresie. Nabycie prawa w drodze zawarcia umowy kupna sprzedaży, czy też zamiany (która ze swej natury podobna jest do umowy sprzedaży) stanowi klasyczne przykłady nabycia. Przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych nie zawierają regulacji, które uzależniałyby określenie momentu nabycia nieruchomości od celu, w jakim to nabycie nastąpiło. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie” oznacza więc każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze zamiany w 2017 r. – z uwagi na to, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na niniejsze nie mają wpływu przywołane przez Wnioskodawcę okoliczności, takie jak: zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, brak możliwości zabudowy bez dokonania zamiany oraz brak rozliczeń finansowych pomiędzy stronami transakcji.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  • dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d omawianej ustawy podatkowej).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu stosownie do cytowanego art. 22 ust. 6c ustawy jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku wartość własnej nieruchomości, którą „oddał” w zamian za działkę o numerze W/55) oraz inne koszty poniesione w związku z zamianą nieruchomości.

Wobec powyższego w analizowanym stanie faktycznym podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w formie zamiany, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. cena nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c cyt. ustawy podatkowej.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Nadmienić należy, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe zostały szczegółowo wyliczone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego od opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Reasumując, na gruncie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, odpłatne zbycie w 2018 r. nieruchomości nabytej w drodze zamiany w 2017 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c cyt. ustawy podatkowej.

Nieprawidłowe jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nie powinien on płacić podatku w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej w drodze zamiany. Co więcej, na niniejsze nie ma wpływu okoliczność „oddania takiej samej ilości metrów kwadratowych, w tym samym rejonie, tej samej okolicy i o tej samej wartości co sprzedana ziemia”.

Niemniej zauważyć należy, że w analizowanej sprawie może jednak nie powstać zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku, gdy przychód z omawianej transakcji będzie równy dochodowi, bądź też w sytuacji skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia dochodu na tzw. „cele mieszkaniowe”.

Końcowo trzeba wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Podkreślenia wymaga również fakt, że dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej, tutejszy organ nie może rozstrzygać w kwestiach, które wymagają przeprowadzenia postępowania podatkowego. W konsekwencji zatem, nie może dokonać ustalenia wysokości podatku, do zapłaty którego będzie Pan zobowiązany, co sugeruje treść wniosku. Przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43300 BielskoBiała.