0111-KDIB2-2.4011.403.2017.2.HS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 5 grudnia 2017 r. (data wpływu 14 grudnia 2017 r.), uzupełnionym 30 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 19 stycznia 2018 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.403.2017.1.HS, 0111-KDIB4.4015.214.2017.2.BB wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 30 stycznia 2018 r.

We wniosku, po jego uzupełnieniu, przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 listopada 1998 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła z majątku dorobkowego nieruchomość w K. za kwotę 31 653,27 zł. Przy zakupie nieruchomości sprzedający naliczył bonifikatę. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 11 kwietnia 2012 r. Spadek po nim, na podstawie testamentu, nabyła córka oraz zięć – w udziale po 1/2 każdy z nich. Natomiast Wnioskodawczyni po zmarłym mężu nie dziedziczyła.

W dniu 9 czerwca 2017 r. dokonana została notarialna zamiana nieruchomości na inną nieruchomość w K. (mieszkanie własnościowe) Wnioskodawczyni w zamienianej nieruchomości posiadała udział wynoszący 1/2, córka – udział wynoszący 1/4, zięć – również udział wynoszący 1/4.

Na dzień zamiany wartość zamienianej nieruchomości wynosiła 315 000 zł, zaś wartość nieruchomości otrzymanej w zamian – 158 000 zł. Z tytułu zamiany nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni, jej córki i zięcia nabywcy nieruchomości otrzymanej w zamian zobowiązali się do zapłaty kwoty 231 190 zł (w tym 131 190 zł tytułem spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką) oraz dopłaty w formie przelewu na wskazany rachunek bankowy (na rzecz Wnioskodawczyni kwoty 50 000 zł, na rzecz jej córki kwoty 25 000 zł i na rzecz zięcia kwoty 25 000 zł).

Zgodnie z § 10 wskazanej wyżej umowy notarialnej z 9 czerwca 2017 r. córka i zięć przekazali również w drodze darowizny swoje udziały wynoszące u każdego z nich po 1/4 na rzecz Wnioskodawczyni. W ten sposób Wnioskodawczyni została jedyną właścicielką ww. lokalu mieszkalnego.

Celem zamiany nieruchomości była możliwość zamieszkania przez Wnioskodawczynię w lokalu nabytym w drodze zamiany.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania.

Jaka jest sytuacja prawnopodatkowa Wnioskodawczyni? Jakie są skutki podatkowe zamiany nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z faktem, że była to umowa zamiany nieruchomości (a nie umowa kupna-sprzedaży), Wnioskodawczyni, nie powinna podlegać obowiązkowi podatkowemu. Przez dokonanie zamiany nieruchomości nie doszło do wzbogacenia się. Zamiana nieruchomości nie przysporzyła Wnioskodawczyni dodatkowego dochodu, który byłby dochodem opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wprawdzie druga strona umowy dokonała dopłaty na korzyść Wnioskodawczyni, jednak w ramach wartości nieruchomości zamienianej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia dotycząca skutków podatkowych, jakie po stronie Wnioskodawczyni, wywarła zamiana nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od spadków i darowizn wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość (udział w nieruchomości).

Wobec powyższego wyjaśnienia należy powtórzyć, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwestią kluczową dla ustalenia 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest ustalenie momentu i formy prawnej nabycia przez Wnioskodawczynię zbytego w drodze zamiany udziału w nieruchomości.

Termin „nabycie”, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie (w formie darowizny, w drodze spadku).

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem w 1998 r. zakupiła z majątku dorobkowego nieruchomość w K. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 11 kwietnia 2012 r., a spadek po nim, na podstawie testamentu, nabyli córka oraz zięć Wnioskodawczyni – w udziale wynoszącym po 1/2 każdy z nich. W dniu 9 czerwca 2017 r. dokonana została notarialna zamiana nieruchomości, w której Wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 1/2, a jej córka i zięć – udziały wynoszące po 1/4, na inną nieruchomość (lokal mieszkalny).

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni udział w zamienianej nieruchomości nabyła w 1998 r., kiedy zakupiła ją wraz z mężem.

Oznacza to, że przychód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany udziału w nieruchomości nabytego odpłatnie w 1998 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie po stronie Wnioskodawczyni nie powstało bowiem źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie powinna podlegać obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zatem uznać za prawidłowe, jednak z innych przyczyn niż Wnioskodawczyni wskazała we wniosku. Jak bowiem wyjaśniono powyżej zamiana nieruchomości stanowi formę odpłatnego zbycia tak samo jak – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni – umowa sprzedaży. Brak opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przez Wnioskodawczynię transakcji zamiany wynika tylko i wyłącznie z tego powodu, że upłynął już pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.