IBPBII/2/415-401/12/AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Ustalenie wysokości przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku, gdy w umowie sprzedaży tego lokalu zawartej w formie aktu notarialnego jego cenę określono łącznie z wyposażeniem.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 09 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniach 22 maja 2012 r. i 01 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 09 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismami z dnia 15 maja 2012 r. i 25 maja 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-401/12/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 22 maja 2012 r. i 01 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 07 kwietnia 2006 r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę kupna mieszkania o powierzchni 54 m2 za kwotę 80 000 zł. Ponieważ lokal znajdował się w ponad 30-letnim bloku, nie był nigdy gruntownie remontowany, dlatego małżonkowie musieli przeprowadzić całkowity remont: wymieniono całą elektryczność, wymieniono okna, wymieniono kaloryfery, wstawiono nowe drzwi, za poradą architekta i zgodą spółdzielni wyburzono część ścian, zdarto wszystkie podłogi, wylano nową wylewkę. Dodatkowo projektant zaprojektował kuchnię oraz łazienkę.

Ze względu na zmianę miejsca pracy małżonkowie musieli sprzedać mieszkanie po upływie zaledwie dwóch lat, dokładnie 10 kwietnia 2008 r. Mieszkanie małżonkowie sprzedali za 263 500 zł.

Mieszkanie zostało sprzedane z całym wyposażeniem, co w ocenie wnioskodawczyni jest bardzo istotne w tym przypadku a mianowicie:

  • kuchnia - zaprojektowana przez profesjonalne studio kuchenne, całkowicie wyposażona w bardzo dobrej klasy sprzęt do zabudowy: piekarnik, płyta, zmywarka, pralka, ekspres do kawy;
  • sypialnia: szafa komandor, łóżko drewniane wraz z szafkami;
  • salon: meble sprowadzane z drewna, sofa skórzana, telewizor /plazma, DVD;
  • mały pokój: szafa komandor;
  • gabinet: biurko, szafka.

W mieszkaniu poza meblami i sprzętem zostały wszystkie dodatki: wazony, kwiaty, ozdoby, obrazy, firanki itd.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, po sprzedaży mieszkania małżonkowie złożyli w urzędzie skarbowym stosownie pismo, iż w przeciągu dwóch lat wydadzą ww. pieniądze na cele mieszkaniowe.

Niestety w umowie kupna -sprzedaży małżonkowie nie zawarli klauzuli, iż cena mieszkania była w granicach max 180 000 zł natomiast resztę wartości stanowiło wyposażenie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jakie dokumenty wnioskodawczyni musi dostarczyć aby rozliczyć się ze sprzedaży mieszkania i tym samym nie płacić podatku za sprzedane wyposażenie...

Zdaniem wnioskodawczyni, aby rozliczyć się ze sprzedaży mieszkania i tym samym nie płacić podatku za sprzedane wraz z nim wyposażenie wnioskodawczyni powinna dostarczyć do urzędu skarbowego oświadczenie, w którym dokładnie określi jaką wartość stanowiło wyposażenie na dzień sprzedaży mieszkania.

Zdaniem wnioskodawczyni, wszystko można sprawdzić i udowodnić. W 2008 r. czyli wtedy kiedy wnioskodawczyni sprzedawała mieszkanie ceny mieszkań 54 m2 ,po remoncie, w starych blokach kształtowały się w granicach od 120 000 do 160 000. Więc jeśli nabywca kupował od małżonków mieszkanie, to na pewno nie chciał przepłacać za coś co nie było tyle warte. Dodatkowo do tej pory wnioskodawczyni posiada wszystkie zdjęcia sprzedawanego mieszkania. Właścicielka, która kupiła to mieszkanie nadal tam mieszka może wszystko potwierdzić.

Wnioskodawczyni wskazała, że wszystkie pieniądze zostały wydane na cele mieszkaniowe, ale niestety małżonkowie nie zdążyli w przeciągu dwóch lat. We wrześniu 2009 r. małżonkowie kupili w stanie surowym zamkniętym bliźniaka za kwotę 340 000 zł (kredyt hipoteczny). Wydali na zakup/wykończenie oraz wyposażenie tego domu już 550 000 zł niestety część tej sumy była skredytowana, natomiast dużą część wydali dopiero w 2010 r.

Wnioskodawczyni trudno jest zgodzić się z tym, że musi zapłacić podatek za meble, sprzęt itd.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że będący przedmiotem zbycia w dniu 10 kwietnia 2008 r. lokal mieszkalny wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła w 2006 r. Tym samym skoro lokal mieszkalny został nabyty w 2006 r. i sprzedany w 2008 r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia, to przychód ze sprzedaży tego lokalu podlegał będzie opodatkowaniu.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

I tak zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Przy czym stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty ogłoszeń lub prowizję biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy. W związku ze sprzedażą podatnik składa deklarację PIT-23 (art. 28 ust. 4 ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b – ulga odsetkowa (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw jest wydatkowanie uzyskanych z tej sprzedaży środków w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

  1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
  2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Wnioskodawczyni wskazała, że wszystkie środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały wydane na tzw. cele mieszkaniowe, niestety nie w ustawowym terminie dwóch lat od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego tj. w terminie do dnia 10 kwietnia 2010 r. W związku z powyższym będzie zobowiązana do zapłaty podatku wraz z odsetkami. Jej wątpliwość budzi natomiast kwestia tego w jakiej wysokości przychód ze sprzedaży lokalu winna opodatkować skoro lokal mieszkalny sprzedała wraz z wyposażeniem a w umowie sprzedaży nie zostało wskazane jaką wartość stanowi lokal mieszkalny a jaką wartość sprzedawane wraz z nim wyposażenie.

Zauważyć zatem należy, że zgodnie z cytowanym wyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tym samym przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi cena określona w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia, a ustawodawca nie przewidział od tej zasady żadnych wyjątków.

Skoro zatem w przedmiotowej sprawie cena sprzedawanego mieszkania została ustalona w umowie sprzedaży na kwotę 263 500 zł, to w takiej też wysokości kwota po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia winna stanowić przychód z tytułu jego sprzedaży. Fakt, że strony umowy w ten sposób ustaliły cenę sprzedawanego mieszkania, iż obejmowała ona również wyposażenie nie wyszczególniając jego wartości nie uprawnia do samodzielnego określania wartości samego lokalu mieszkalnego oraz wartości jego wyposażenia w celu obniżenia zobowiązania podatkowego. Jeżeli w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego jego wartość wyrażona w cenie została określona w wysokości obejmującej wyposażenie oznacza to, że przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie ta podana przez strony wartość pomniejszona jedynie o koszty odpłatnego zbycia.

Zwrócić należy uwagę, że wnioskodawczyni wypełniając deklarację PIT-23 w terminie 14 dni od daty sprzedaży w pełni zdawała sobie sprawę z tego jakiej wysokości przychód ze sprzedaży w deklaracji wykazuje oraz jakiej wysokości przychód będzie podlegał opodatkowaniu w razie niewypełnienia warunków zwolnienia. Nie można zatem zaakceptować sytuacji, kiedy podatnik 4 lata po zawarciu umowy sprzedaży podważa zawartą w urzędowym dokumencie jakim jest akt notarialny cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, a działanie to ma służyć obniżeniu zobowiązania podatkowego, które przyjdzie mu zapłacić, gdyż nie zdążył wypełnić warunków zwolnienia. Strony zawierając umowę sprzedaży dysponowały swobodą w zakresie szczegółowego określenia warunków na jakich dokonują transakcji. Skoro jednak z tej swobody wówczas nie skorzystały, to nie mogą obecnie w drodze swoich oświadczeń podważać okoliczności wynikających z aktu notarialnego i poświadczonych podpisem notariusza.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż w akcie notarialnym z dnia 10 kwietnia 2008 r. przenoszącym własność lokalu mieszkalnego określono cenę za sprzedane mieszkanie w wysokości 263 500 zł, to kwota ta po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia winna stanowić przychód do opodatkowania. Nie ma znaczenia czy kwota ta w zamyśle stron obejmowała również wyposażenie, gdyż nie wynika to z umowy sprzedaży. Przychód ten, obejmujący pełną wartość, wnioskodawczyni zobowiązana była wykazać w deklaracji o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym PIT-23 składanej w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, w części na nią przypadającej.

Powyższe oznacza, że rozliczając się ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania wnioskodawczyni nie musi dostarczać żadnych dokumentów ani oświadczeń, które wskazywać będą jaką wartość miało sprzedane wraz z mieszkaniem wyposażenie.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.