0115-KDIT2-3.4011.196.2018.1.KP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy sprzedaż lokalu (lokali) będzie skutkowała powstaniem przychodu, który będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 maja 2018 r. (data wpływu 28 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W latach 80-tych Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła 1/5 udziałów w kamienicy położonej w .... (każde z nich nabyło do majątku odrębnego po 1/10 udziału w tej kamienicy).

W 2009 roku Wnioskodawczyni nabyła kolejne udziały w tej nieruchomości. Małżonek Wnioskodawczyni również nabył kolejne udziały.

W 2014 r. zniesiono współwłasność w/w nieruchomości (kamienicy) i ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych.

Na skutek tego podziału Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała 4 lokale mieszkalne, w tym Wnioskodawczyni uzyskała na wyłączną własność 2 lokale oraz stała się współwłaścicielką w części ½ 3-ciego lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni nadmienia, że na skutek zniesienia współwłasności jej udział w wyodrębnionych lokalach mieszkalnych nie uległ zmianie (nie nabyła nic ponadto co do tej pory posiadała – przysługująca jej powierzchnia ani wartość lokali nie uległy zmianie na skutek podziału).

Obecnie Wnioskodawczyni ma zamiar dokonać sprzedaży posiadanych lokali, z uwagi na zapewnienie sobie środków pieniężnych na utrzymanie. W/w lokale nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Wcześniej nie dokonywała żadnej sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż w/w lokalu (lokali) będzie skutkowała powstaniem przychodu, który będzie podlegał opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na skutek ewentualnej sprzedaży w/w lokalu (lokali) nie uzyska dochodu, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Od momentu nabycia udziału w kamienicy upłynęło bowiem już 5 lat, zaś w wyniku zniesienia współwłasności tej kamienicy udział Wnioskodawczyni nie uległ zmianie, taki podział nie stanowi zatem nowego nabycia udziałów w kamienicy. Z tego też względu, środki finansowe, które Wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży nie będą stanowiły źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłacenia podatku od tej sprzedaży.

Swoje stanowisko Wnioskodawczyni opiera na interpretacjach indywidualnych, które znalazła na stronie internetowej Ministerstwa Finansów:

  1. z dnia 3 marca 2016 r., nr IPTPB/4511-686/15-4/KR,
  2. z dnia 24 czerwca 2016 r., nr IBPB-2-2/4511-445/16/HS,
  3. z dnia 14 marca 2017 r., nr 1462-IPPB1.4511.1159.2016.2.KS1,
  4. z dnia 7 kwietnia 2017 r., nr 3063-ILPB1-2.4511.13.2017.1.ES,
  5. z dnia 23 października 2017 r., nr 0115-KDIT2-2.4011.267.2017.1.AG,
  6. z dnia 7 marca 2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.13.2018.1.MST,
  7. z dnia 31 lipca 2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.176.2017.2.DJ,
  8. z dnia 6 listopada 2015 r., nr ITPB2/4511-837/15/MM.

Interpretacje te, wydawane na przestrzeni kilku lat potwierdzają, że w sytuacji gdy na skutek podziału nieruchomości właściciel nie nabywa nic ponad to co posiadał przed podziałem, nie nabywa nieruchomości (udziału w nieruchomości - mieszkaniu) wobec czego 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od momentu nabycia (zakupu) udziału w nieruchomości, w której lokale zostały wyodrębnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w latach 80-tych nabyła do majątku odrębnego 1/10 udziału w kamienicy. W 2009 roku nabyła kolejne udziały w tej nieruchomości. W 2014 roku zniesiono współwłasność w/w nieruchomości i ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych. Na skutek tego podziału Wnioskodawczyni uzyskała na wyłączną własność 2 lokale mieszkalne oraz ½ części 3-go lokalu mieszkalnego. Na skutek zniesienia współwłasności udział Wnioskodawczyni w wyodrębnionych lokalach mieszkalnych nie uległ zmianie (nie nabyła nic ponadto co do tej pory posiadała – przysługująca jej powierzchnia ani wartość lokali nie uległy zmianie). Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży posiadanych lokali.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku czy też zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Jednakże, co wynika z analizy orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

  1. podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  2. jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym (rzeczy wspólnej).

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Wnioskodawczyni wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości posiadanego przez Wnioskodawczynię przed dokonaniem tej czynności udziału w nieruchomości, będącej przedmiotem podziału.

W związku z tym przyznanie Wnioskodawczyni odrębnej własności lokali mieszkalnych w wyniku zniesienia współwłasności nie było zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowane odpłatne zbycie lokali mieszkalnych, w części odpowiadającej udziałom Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości (kamienicy) nabytych w latach 80-tych oraz w 2009 roku, nie będzie stanowić źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie tych udziałów nastąpi po upływie 5 letniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, w związku z tym nie będzie stanowić źródła przychodu i nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni i nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.