0114-KDIP3-2.4011.366.2018.3.KP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2018 r. (data wpływu 26 czerwca 2018 r.), uzupełnione pismem z dnia 24 lipca 2018 r. (data wpływu 1 sierpnia 2018 roku) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.366.2018.1.KP z dnia 3 lipca 2018 (data nadania 3 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 13 czerwca 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną zbył na podstawie umowy sprzedaży stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny nr 1 usytuowany w budynku mieszkalnym., dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW (dalej jako „Lokal”). Zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Lokal został przyznany Wnioskodawcy i jego żonie na wyłączną własność w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej postanowieniem końcowym Sądu Rejonowego Wydział Cywilny z dnia 1 lipca 2014 r. w sprawie o zniesienie współwłasności i o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. Postanowienie uprawomocniło się we wrześniu 2014.

W ww. postanowieniu Sąd:

  1. po pierwsze ustalił, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest zabudowana budynkiem mieszkalnym nieruchomość, stanowiąca działkę o nr ew. 65 o powierzchni 0,0743ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, której współwłaścicielami byli: Wnioskodawca i jego żona, przy czym żona w udziale 3/64 oraz Wnioskodawca i żona w udziale 29/64 na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej oraz pozostali współwłaściciele w łącznym udziale 1/2,
  2. po drugie, dokonał zniesienia współwłasności ww. zabudowanej nieruchomości w ten sposób, że ustanowił odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych: nr 1 (o łącznej powierzchni 147,7 m kw.) wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej i nr 2 (o łącznej powierzchni 150,3 m.kw.) wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej,
  3. po trzecie, lokal nr 1 przyznał na wyłączną własność w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej Wnioskodawcy i jego żonie; lokal nr 2 został przyznany na wyłączną własność pozostałym współwłaścicielom nieruchomości,
  4. po czwarte, ustalił sposób korzystania z nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt wokół budynku zapewniając każdoczesnym właścicielom każdego z lokali uprawnienie do korzystania z gruntów o powierzchni po 311 m2; każdy z gruntów został oznaczony na mapie sporządzonej przez geodetę przyjętą do zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Na mocy postanowienia Sądu Wnioskodawca otrzymał wspólnie z żoną lokal odpowiadający ich dotychczasowym udziałom we współwłasności zabudowanej nieruchomości. Żona Wnioskodawcy nabyła bowiem udział 3/64 w ww. zabudowanej nieruchomości w spadku po swoim ojcu w dniu 10 września 1994 r., zaś udział 29/64 nabyli Wnioskodawca i żona do majątku wspólnego na podstawie umowy darowizny z dnia 28 maja 1996 r.

Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat między współwłaścicielami.

Stan nieruchomości tj. wielkość budynku mieszkalnego i działki gruntu był taki sam w 1994 r., w 1996 r. oraz w 2014 r., gdy sąd zniósł współwłasność nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 3 lipca 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.366.2018.1.KP (data nadania 3 lipca 2018 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Pismem z dnia 26 lipca 2018 r. (data wpływu 1 sierpnia 2018 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie. Wnioskodawca w uzupełnieniu poinformował, że:

  1. prawidłowa data zbycia przez niego i jego żonę nieruchomości to 13 czerwca 2018 roku
  2. data 10 września 1994 roku jest datą śmierci ojca żony Wnioskodawcy Jana W., postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po Janie W. zostało wydane przez Sąd Rejonowy w dniu 6 listopada 1995 r.
  3. wartość udziału w nieruchomości uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności i wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie przez Wnioskodawcę i jego żonę w dniu 13 czerwca 2018 r. Lokalu stanowi dla nich źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.) i powinni zapłacić z tego tytułu podatek dochodowy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji są wyłącznie skutki podatkowe dla Wnioskodawcy, natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych powstałych po stronie żony Wnioskodawcy zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie przez Wnioskodawcę i jego żonę w dniu 13 czerwca 2018 r. Lokalu nie będzie stanowić dla nich źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), a w konsekwencji nie będą oni zobowiązani zapłacić z tego tytułu podatku dochodowego.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm., dalej jako „upof”’) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zbycie Lokalu nie nastąpiło w wykonaniu przez Wnioskodawcę i jego żonę działalności gospodarczej, zatem pierwsza z przesłanek cytowanego wyżej przepisu jest spełniona. Nie została jednak spełniona druga przesłanka, albowiem nie można przyjąć, że Wnioskodawca z żoną dokonali zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Współwłaścielami nieruchomości, której współwłasność została zniesiona przez sąd w 2014 r., Wnioskodawca z żoną byli od 1994 i 1996 r. Żona Wnioskodawcy nabyła bowiem w niej udział 3/64 w spadku po swoim ojcu w dniu 10 września 1994 r., zaś udział 29/64 nabyli Wnioskodawca i jego żona do majątku wspólnego na podstawie umowy darowizny z dnia 28 maja 1996 r. Stan nieruchomości tj. wielkość budynku mieszkalnego i działki gruntu był taki sam w 1994 r., w 1996 r. oraz w 2014 r., gdy sąd zniósł współwłasność nieruchomości.

Sąd zniósł współwłasność nieruchomości przez podział fizyczny nieruchomości polegający na ustanowieniu odrębnej własności dwóch lokali, w tym Lokalu, który został przyznany Wnioskodawcy i jego żonie na wyłączną własność do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony objętego ustawową wspólnością małżeńską.

Wnioskodawca otrzymał wspólnie z żoną lokal odpowiadający ich udziałom we współwłasności. Sąd nie zasądzał od Wnioskodawcy i jego żony ani na ich rzecz żadnych spłat i dopłat.

Nie można zatem w przypadku Wnioskodawcy i jego żony przyjąć, że do nabycia nieruchomości, w której w 2014 r. sąd wyodrębnił lokal, doszło w 2014 r.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz piśmiennictwie prawniczym istnieje zgodność co do tego, że samo zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy w rozumieniu updof, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia; w przypadku Wnioskodawcy i jego żony - moment spadkobrania oraz zawarcia umowy darowizny tj. 1994 i 1996 r.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. W przypadku, w którym wartość udziału po podziale uległaby zmniejszeniu mamy do czynienia ze zbyciem - także nie mającym wpływu na bieg rzeczonego 5-letniego terminu.

Nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
  • wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym (por. wyrok NSA z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt II FSK 2133/13, CBOSA).

Zatem zbycie przez Wnioskodawcę i jego żonę lokalu w dniu 18 czerwca 2018 r. nastąpiło po upływie 5 lat od jego nabycia. W konsekwencji zbycie Lokalu nie stanowi dla Wnioskodawcy i jego żony źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że 13 czerwca 2018 roku Wnioskodawca dokonał wraz z żoną odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, który należał do ich majątku małżeńskiego. Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku mieszkalnym, który stanowił współwłasność żony Wnioskodawcy w udziale 3/64, Wnioskodawcy i jego żony na zasadach własności małżeńskiej w udziale 29/64 oraz innych osób w udziale 1/2. W dniu 1 lipca 2014 roku współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności w ten sposób, że w budynku mieszkalnym będącym przedmiotem współwłasności wyodrębniono dwa lokale mieszkalne. Jeden z nich stał się własnością Wnioskodawcy i jego żony na zasadach własności małżeńskiej, a drugi lokal stał się własnością pozostałych osób. Ponadto ustalono sposób korzystania z nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt wokół budynku mieszkalnego.

We wniosku wskazano, że żona Wnioskodawcy nabyła przysługujący jej udział 3/64 w spadku po zmarłym 10 września 1994 roku ojcu, zaś przysługujący Wnioskodawcy i jego żonie na zasadach własności małżeńskiej udział 29/64 nabyli oni w darowiźnie 28 maja 1996 roku.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W świetle powyższych przepisów oraz opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że na skutek zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy uległ powiększeniu. Przed dniem, w którym dokonano zniesienia współwłasności Wnioskodawca posiadał wspólnie z małżonką na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej udział wynoszący 29/64 w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności a małżonka posiadała udział osobisty w wysokości 3/64. Natomiast po dokonaniu zniesienia współwłasności polegającej na wyodrębnieniu w budynku mieszkalnym będącym przedmiotem współwłasności dwóch mniejszych w udziale po 1/2 lokali mieszkalnych, Wnioskodawca wspólnie z żoną na zasadach wspólności małżeńskiej stał się właścicielem całości jednego z wyodrębnionych lokali. W konsekwencji zniesienie współwłasności będzie stanowić dla Wnioskodawcy nabycie w części, w której wykracza ponad przysługujący udział przed zniesieniem współwłasności. Za datę nabycia należy uznać datę, w której dokonano zniesienia współwłasności.

Zatem uznać należy, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dwóch datach:

  1. 28 maja 1996 - w odniesieniu do wartości udziału w nieruchomości, który Wnioskodawca posiadał przed zniesieniem współwłasności,
  2. 1 lipca 2014 - w odniesieniu do udziału w nieruchomości ponad posiadany przez Wnioskodawcę udział przed zniesieniem współwłasności.

Reasumując, termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych udziałów tj. osobno dla majątku, który mieścił się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności oraz w odniesieniu do majątku, który wykraczał ponad udział jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności.

W związku z powyższym wyjaśnieniem dokonana 13 czerwca 2018 r. przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości będzie rodziła obowiązek podatkowy określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych w odniesieniu do majątku, który wykraczał ponad udział jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności, albowiem sprzedaż w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Oznacza to, że przychód z tej sprzedaży będzie w tej części podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, dochód ze sprzedaży w 2018 r. nieruchomości w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności w 2014 roku podlega opodatkowaniu na zasadach, wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.