0113-KDIPT3.4011.335.2018.1.JR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2018 r. (data wpływu 21 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni na mocy postanowienia z dnia 11 kwietnia 2013 r., sygn. akt A/13, o stwierdzeniu nabycia spadku po śmierci mamy - ... w dniu 1 stycznia 2013 r., stała się współwłaścicielką nieruchomości objętej księgą wieczystą nr B, położonej w ..., gmina ..., województwo ... Na nieruchomość składają się dwie działki: nr 3998 o powierzchni 317 m2 oraz nr 3999 o powierzchni 316 m2. Obecnie na działkach znajdują się zabudowania, na działce nr 3998 zlokalizowany jest budynek jednorodzinny, oznaczony nr 4 (ul. ...), o powierzchni zabudowy 60 m2, wybudowany w 1925 r. oraz budynek gospodarczy z lat 90-tych, o powierzchni 15 m2. Natomiast na działce nr 3999 znajduje się budynek jednorodzinny, oznaczony nr 6 (ul. ...), o powierzchni zabudowy 98 m2, wybudowany około 1949 r.

W faktycznym posiadaniu i korzystaniu rodziców, następnie mamy, a po jej śmierci Wnioskodawczyni zawsze była wyłącznie część nieruchomości, to jest tylko działka nr 3998 wraz z zabudowaniami na tej działce. W 1949 r. ... - ojciec Wnioskodawczyni wyraził zgodę na budowę przylegającego do jego domu budynku jednorodzinnego (numer 6).

Każda z działek jest ogrodzona, ma swoje wejście na ogród oraz do budynku. Nigdy nie stanowiły one funkcjonalnej całości.

W 1997 r. na mocy umowy sprzedaży zbyto część udziałów, a faktycznie dom nr 6 wraz z działką. W akcie notarialnym jest wzmianka, że udział wiąże się wyłącznie z korzystaniem tylko z konkretnej części nieruchomości.

Mimo istnienia jednej księgi wieczystej, każdy z posiadaczy czuł się wyłącznym właścicielem swojej części. Władał określoną funkcjonalnie częścią w sposób niepodzielny. Rodzice Wnioskodawczyni zawsze traktowali jako swoją własność tylko wyłącznie działkę nr 3998 oraz budynki na niej stojące. Wnioskodawczyni do niedawna sama nie miała świadomości, że jest współwłaścicielką nieruchomości objętej księgą wieczystą, gdyż wydawało się Jej, że jest jedyną właścicielką działki nr 3998 wraz z domem i budynkiem gospodarczym. Drugi współwłaściciel ma takie samo odczucie odnośnie swojego domu na działce nr 3999.

W najbliższym czasie (wrzesień – październik 2018 r.) planowane jest rozwiązanie tej sytuacji poprzez zniesienie współwłasności w taki sposób, by każdy ze współwłaścicieli stał się rzeczywiście wyłącznym właścicielem tej części nieruchomości, z której do tej pory nieprzerwanie korzysta i faktycznie posiada. Zniesienie współwłasności odbędzie się na mocy aktu notarialnego bez wzajemnych spłat, dopłat, czy jakichkolwiek innych rozliczeń. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nie nabędzie nic ponad to co do tej pory jest w Jej posiadaniu. Wartość nowo nabytej przez Nią nieruchomości nie przekroczy ½ nieruchomości dotychczasowej.

Wnioskodawczyni w 2019 r. planuje sprzedaż działki nr 3998 wraz z zabudowaniami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zniesienie współwłasności w przypadku Wnioskodawczyni będzie miało wpływ na bieg 5-letniego terminu, a ewentualna sprzedaż nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatku dochodowego, jeśli zostanie dokonana w terminie od dnia 1 stycznia 2019 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zniesienie współwłasności nie będzie miało wpływu na bieg 5-letniego terminu, a za moment nabycia nieruchomości należy uznać datę pierwotnego nabycia, to jest moment śmierci spadkodawcy, czyli dzień 1 stycznia 2013 r. Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności, nie nabędzie nic więcej, co już było Jej własnością, a wartość posiadanych aktywów nie zwiększy się. W przypadku sprzedaży nieruchomości po dniu 1 stycznia 2019 r., podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie należny ze względu na upływ 5-letniego terminu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni po śmierci mamy w dniu 1 stycznia 2013 r., stała się współwłaścicielką nieruchomości składającej się z dwóch działek, tj. nr 3998 o powierzchni 317 m2 oraz nr 3999 o powierzchni 316 m2. Obecnie na działkach znajdują się zabudowania, na działce nr 3998 zlokalizowany jest budynek jednorodzinny, o powierzchni zabudowy 60 m2, wybudowany w 1925 r. oraz budynek gospodarczy z lat 90-tych, o powierzchni 15 m2. Natomiast na działce nr 3999 znajduje się budynek jednorodzinny, o powierzchni zabudowy 98 m2, wybudowany około 1949 r.

W faktycznym posiadaniu i korzystaniu rodziców, następnie mamy, a po jej śmierci Wnioskodawczyni zawsze była wyłącznie część nieruchomości, to jest tylko działka nr 3998 wraz z zabudowaniami na tej działce. Każda z działek jest ogrodzona, ma swoje wejście na ogród oraz do budynku. Nigdy nie stanowiły one funkcjonalnej całości.

W miesiącach wrzesień – październik 2018 r., planowane jest zniesienie współwłasności w taki sposób, by każdy ze współwłaścicieli stał się rzeczywiście wyłącznym właścicielem tej części nieruchomości, z której do tej pory nieprzerwanie korzysta i faktycznie posiada. Zniesienie współwłasności odbędzie się na mocy aktu notarialnego bez wzajemnych spłat, dopłat, czy jakichkolwiek innych rozliczeń. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nie nabędzie nic ponad to co do tej pory jest w Jej posiadaniu. Wartość nowo nabytej przez Nią nieruchomości nie przekroczy ½ nieruchomości dotychczasowej.

Wnioskodawczyni w 2019 r. planuje sprzedaż działki nr 3998 wraz z zabudowaniami.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką działek nr 3998 i nr 3999 w dniu 1 stycznia 2013 r., tj. w dacie śmierci spadkodawcy.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości, ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W złożonym wniosku wskazano, że wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczy wartości ½ nieruchomości, które przysługiwały przed zniesieniem współwłasności.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że działka nr 3998 została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu 1 stycznia 2013 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z dniem 31 grudnia 2018 r.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności nieruchomości nie będzie miało wpływu na bieg 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a odpłatne zbycie po dacie 1 stycznia 2019 r., działki nr 3998 nabytej w 2013 r., nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż zostanie dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.