0111-KDIB4.4015.123.2017.1.PM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowego współwłaściciela (partnerki Wnioskodawcy) w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania (wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej) w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 sierpnia 2017 r. (data wpływu – 28 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na mocy aktu notarialnego z 24 czerwca 2015 r. sprzedająca sprzedała Wnioskodawcy i partnerce Wnioskodawcy (zwanymi dalej nabywcami) w udziałach wynoszących po 1/2 stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny w budynku (zwanym dalej mieszkaniem) wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Nabywcy, z których każdy był stanu wolnego, kupili jako współwłaściciele po 1/2 udziałów w ww. lokalu i związane z nim prawa. Cena sprzedaży mieszkania wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej wynosiła 163.500,00 zł, z czego kwota 145.500,00 zł została zapłacona z kredytu udzielonego nabywcom przez bank w wysokości 182.862,00 zł. Nabywcy ustanowili na rzecz banku kredytującego hipotekę umowną do kwoty 365.724,00 zł w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy kredytowej.

Nabywcy zamierzają dokonać sądowego nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania w ten sposób, że Wnioskodawca nabędzie nieodpłatnie od swojej partnerki 1/2 posiadanych przez nią udziałów w mieszkaniu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej bez obowiązku spłaty partnerki Wnioskodawcy, w zamian za co zostanie ona zwolniona z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości. W wyniku tej czynności Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej.

Wartość nabytego przez Wnioskodawcę ww. udziału wyniesie 81.750,00 zł (163.500,00 zł/2). Natomiast wartość obciążenia hipotecznego przejętego przez Wnioskodawcę od jego partnerki wyniesie 182.862,00 zł (365.724,00 zł/2). Na dzień 17 lipca 2017 r. kwota zadłużenia nabywców z tytułu kapitału i odsetek wynosi 174.678,42 zł, co oznacza, że nabywca przejmie ww. zadłużenie w wysokości 87.339,21 zł (174.678,42 zł/2).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowego współwłaściciela (partnerki Wnioskodawcy) w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania (wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej) w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowego współwłaściciela (partnerki Wnioskodawcy) w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania (wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej) w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, nie wywoła konieczności zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn.

Art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi: podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi: podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należny z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Z przepisów tych wynika wprost, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych praw oraz udziału w prawach, co powoduje obniżenie podstawy opodatkowania. Cytowany wyżej ust. 6 należy stosować łącznie z ust. 1

Z uwagi na to, że Wnioskodawca i partnerka Wnioskodawcy nie byli i nie są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, nie ma do nich zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 15 ww. ustawy.

W przedmiotowej sprawie zniesienie współwłasności mieszkania nastąpi poprzez przyznanie Wnioskodawcy mieszkania, zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego. Uprawnienie Wnioskodawcy ani partnerki Wnioskodawcy do żądania zniesienia współwłasności nie zostało wyłączone (art. 210 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca przywołał wybrane interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2158/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2017 r., poz. 833, ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 1a cyt. ustawy, przepisy ustawy o nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio do nieodpłatnego:

  1. nabycia własności rzeczy wspólnej (wspólnego prawa majątkowego) albo jej części przez niektórych dotychczasowych współwłaścicieli na dalszą współwłasność;
  2. wyodrębnienia własności lokali na rzecz niektórych lub wszystkich współwłaścicieli.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy Kodeks cywilny zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

  • podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
  • przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
  • sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności lub hipoteka. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (..). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 cyt. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 tejże ustawy, do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

W myśl art. 18 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r., poz. 1007, ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na mocy aktu notarialnego z 24 czerwca 2015 r. sprzedająca sprzedała Wnioskodawcy i partnerce Wnioskodawcy (zwanymi dalej nabywcami) w udziałach wynoszących po 1/2 stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny w budynku (mieszkanie) wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Nabywcy, kupili jako współwłaściciele po 1/2 udziałów w ww. lokal i związane z nim prawa. Cena sprzedaży mieszkania wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej wynosiła 163.500,00 zł, z czego kwota 145.500,00 zł została zapłacona z kredytu udzielonego nabywcom przez bank w wysokości 182.862,00 zł. Nabywcy ustanowili na rzecz banku kredytującego hipotekę umowną do kwoty 365.724,00 zł w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy kredytowej. Nabywcy zamierzają dokonać sądowego nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania w ten sposób, że Wnioskodawca nabędzie nieodpłatnie od swojej partnerki 1/2 posiadanych przez nią udziałów w mieszkaniu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej bez obowiązku spłaty partnerki Wnioskodawcy, w zamian za co zostanie ona zwolniona z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości. W wyniku tej czynności Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Wartość nabytego przez Wnioskodawcę ww. udziału wyniesie 81.750,00 zł (163.500,00 zł/2). Natomiast wartość obciążenia hipotecznego przejętego przez Wnioskodawcę od jego partnerki wyniesie 182.862,00 zł (365.724,00 zł/2). Na dzień 17 lipca 2017 r. kwota zadłużenia nabywców z tytułu kapitału i odsetek wynosi 174.678,42 zł, co oznacza, że nabywca przejmie ww. zadłużenie w wysokości 87.339,21 zł (174.678,42 zł/2).

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że – jak wskazał Wnioskodawca – skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz jednej ze stron umowy, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma bowiem znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Skoro więc w analizowanej sprawie wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania w takim przypadku wyniesie zero. W niniejszej sprawie nie dojdzie zatem do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn a tym samym konieczności zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn z tego tytułu.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2158/10 wskazać należy, iż orzeczenie to dotyczy konkretnej sprawy podatnika osądzonej w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, iż nie stanowią one materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.