0115-KDIT2-1.4011.271.2018.1.MST | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości – przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lipca 2018 r. (data wpływu 23 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W sierpniu 2005 roku Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny. W momencie zakupu dla lokalu mieszkalnego prowadzona była księga wieczysta z prawem własności przedmiotowego lokalu. Z prawem własności przedmiotowego lokalu łączy się udział we wspólnych częściach budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę gruntu, na której jest posadowiony budynek. Dla działki prowadzony jest odrębny numer księgi wieczystej.

Na wniosek Wnioskodawczyni, w grudniu 2014 roku prawo wieczystego użytkowania – decyzją Prezydenta Miasta – zostało przekształcone w prawo własności. W styczniu 2015 roku decyzja z Urzędu Miasta wpłynęła do Sądu Rejonowego i w lutym 2015 roku Sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej. W lipcu 2018 roku Wnioskodawczyni złożyła wniosek do Sądu o zmianę zapisu w księdze wieczystej – przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Małżonkowie zamierzają sprzedać lokal mieszkalny (odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczynię obowiązuje zadeklarowanie tego faktu do urzędu skarbowego i zapłata podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku zbycia nieruchomości wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku i prawem własności gruntu stanowiącego działkę gruntu, na której jest posadowiony budynek, Wnioskodawczyni nie ma obowiązku poinformowania urzędu skarbowego o odpłatnym zbyciu nieruchomości i nie ciąży na niej obowiązek zapłaty podatku dochodowego, bowiem upłynął pięcioletni okres czasu (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Pięcioletni okres czasu należy liczyć od końca roku, w którym nabyto prawo wieczystego użytkowania. Zdaniem Wnioskodawczyni, moment przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Oznacza to, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia wydanego przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia.

Jednym z rodzajów rzeczy i praw, których dotyczy omawiany przepis są nieruchomości. Z treści art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ¬– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.) wynika, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powołane przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne. Wyjątek taki stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem – zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego – może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 ustawy Kodeks cywilny, do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2005 roku Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny z udziałem we wspólnych częściach budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. W 2014 roku prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone w prawo własności. Obecnie małżonkowie zamierzają sprzedać ww. nieruchomość.

Przenosząc zatem powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia tejże nieruchomości istotny jest moment nabycia przez Wnioskodawczynię własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu, tj. 2005 rok. Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie więc stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, a co za tym idzie – na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z ww. transakcją. Wnioskodawczyni nie będzie również obowiązana do poinformowania urzędu skarbowego o dokonanym odpłatnym zbyciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.