ILPB2/436-199/11-2/MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
1. Czy wartość rynkowa nieruchomości to wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę, czy cena wylicytowana na przetargu?
2. Od jakiej wartości należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2011 r. (data wpływu 27 września 2011 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 29 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 23 sierpnia 2011 r. w ramach przetargu ograniczonego organizowanego przez Nadleśnictwo Wnioskodawca – na podstawie art. 40a ust. 9 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59) – zakupił mieszkanie (pustostan) o powierzchni 99,50 m2.

Zainteresowany podał, iż wartość rynkowa nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę na kwotę 175 400,00 zł.

W związku z dużym zainteresowaniem przetargiem oraz w celu zwiększenia swojej szansy na wygranie przetargu Wnioskodawca zaproponował ofertę cenową w wysokości 2 461 600,00 zł. Po uwzględnieniu przysługującej Zainteresowanemu bonifikaty w wysokości 95% cena zakupu mieszkania wyniosła 123 080,00 zł.

W trakcie ustalania opłat za zakup mieszkania Wnioskodawca został poinformowany przez notariusza, że 2% podatek od czynności cywilnoprawnych zostanie policzony od kwoty wylicytowanej, tj. 2 461 600,00 zł, a nie od wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę, tj. 175 400,00 zł.

Przed przystąpieniem do przetargu Zainteresowany zapoznał się z między innymi z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 4 sierpnia 2009 r. sygn. ILPB2/436-73/09-2/MK w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, w której jako podstawę do wyliczenia należnego podatku wskazano wartość rynkową określoną przez rzeczoznawcę.

W związku z zaistniałą sytuacją podpisanie aktu notarialnego zostało zawieszone do czasu uzyskania interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.
  1. Czy wartość rynkowa nieruchomości to wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę, czy cena wylicytowana na przetargu...
  2. Od jakiej wartości należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą do obliczenia 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa, tj. 175 400,00 zł określona przez rzeczoznawcę, który dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, a nie kwota 2 461 600,00 zł wylicytowana w drodze przetargu, która jest zawyżona z uwagi na szczególne prawa (bonifikaty) osób uprawnionych do licytacji, o czym mowa w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach.

W opinii Zainteresowanego, zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wartość rynkowa przedmiotu określana jest na podstawie przeciętnych cen w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Mając na uwadze wskazany wyżej przepis, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż cena wylicytowana w przetargu nie jest tożsama wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości i nie może być podstawą do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z dnia 17 maja 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli natomiast podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej – w rozumieniu przepisów podatkowych – wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość w drodze przetargu ograniczonego. Cena wywoławcza tej nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wynosiła 175 400,00 zł. W przetargu Zainteresowany zaproponował najwyższą cenę kupna w kwocie 2 461 600,00 zł. Ostatecznie po uwzględnieniu należnej bonifikaty w wysokości 95% cena zakupu przedmiotowej nieruchomości wyniosła 123 080,00 zł.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, iż podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę, tj. kwota 175 400,00 zł, jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabytej rzeczy w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji 2% stawkę podatku należy zapłacić od wskazanej wyżej wartości rynkowej mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo, odnosząc się do powołanej przez Zainteresowanego interpretacji przepisów prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż wydana została w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.