0111-KDIB4.4014.374.2017.2.BB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy można przyjąć za podstawę opodatkowania ww. czynności faktyczną kwotę transakcji ustaloną na poziomie symbolicznej złotówki ?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 09 października 2017 r. (data wpływu – 14 listopada 2017 r.), uzupełnionym 17 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia udziału w nieruchomości za złotówkę – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia udziału w nieruchomości za złotówkę.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 29 grudnia 2017 r. znak: 0111-KDIB4.4014.374.2017.1.BB, 0111-KDIB4.4014.375.2017.1.BB, 0111-KDIB2-1.4010.322.2017.2.BJ wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 11 stycznia 2018 r. (wniesienie brakującej opłaty) oraz 17 stycznia 2018 r. (wpływ pisma uzupełniającego).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnota zamierza kupić działkę nr ewid. 45/21 obręb 160 na zasadach współwłasności z inną Wspólnotą. Przedmiot planowanego zakupu powstał z podziału działki nr ewid. 45/11 w trakcie realizacji etapowej inwestycji budowy budynków wielorodzinnych przy ul. Z., wykonywanej przez Spółdzielnię Budowy Mieszkań. Efektem działań dewelopera było powstanie trzech nieruchomości: dwóch zabudowanych budynkami wielorodzinnymi na działkach nr ewid. 45/18 i 45/19 oraz niezabudowanej, na której znajdują się drogi wewnętrzne, parking, wiata śmietnika, zieleń plac zabaw oraz infrastruktura techniczna (w załączeniu mapa poglądowa).

Podczas wyodrębniania lokali i przenoszenia własności lokali deweloper jednocześnie zbywał na rzecz nowych właścicieli lokali w obu budynkach udziały w działce niezabudowanej nr ewid. 45/21. Konsekwencją tego działania było powstanie z mocy prawa dwóch wspólnot mieszkaniowych oraz współwłasności nieruchomości niezabudowanej na zasadach ogólnych (obecnie 89 udziałowców w prawie, w tym małżeństwa). Ułamkowe prawa własności nieruchomości niezabudowanej w żaden sposób nie są związane z własnością lokali w nieruchomościach zabudowanych – są od siebie niezależne.

Jakkolwiek taki sposób przeniesienia własności nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, to w znaczny sposób uniemożliwia racjonalne i skuteczne zarządzanie tymi nieruchomościami. Już sam podział działki pierwotnej budzi spore wątpliwości. Wydzielając działki niemalże po obrysach budynków tak, że stanowią one obecnie enklawy w działce 45/21, odebrano im dostęp do drogi publicznej, tj. jedną z właściwości działki budowlanej. Nadto działki zabudowane budynkami nie spełniają obecnie warunków zabudowy – nie bilansują im się miejsca postojowe ani udział powierzchni biologicznie czynnej. Największe jednak problemy sprawia zarządzanie tym układem.

O ile nieruchomościom zabudowanym ustawodawca nadał zapisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tzw. ułomną osobowość prawną, dzięki której mogą one funkcjonować jako strona umów, zaciągać prawa, płacić podatki etc., o tyle nieruchomość niezabudowana, będąca przedmiotem niniejszego wniosku, stanowi współwłasność na zasadach Kodeksu cywilnego. Taka współwłasność nie posiada żadnej osobowości prawnej, a to skutkuje tym, że:

  • do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (przy tak dużej ilości współwłaścicieli w praktyce jest niewykonalne),
  • do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (w praktyce niewykonalne z przyczyn opisanych w pierwszym tiret),
  • nie może być stroną umów,
  • nie może zawrzeć polisy ubezpieczeniowej, w tym odpowiedzialności cywilnej,
  • nie może nabywać praw, zaciągać zobowiązań, być stroną pozwu (funkcjonuje na zasadzie solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli),

brak jest możliwości egzekucji z nieruchomości, etc.

Z drugiej zaś strony konsekwencje obecnego rozwiązania ponoszą wspólnoty mieszkaniowe, spośród których wymienić można:

  • wątpliwość istnienia podstawy prawnej partycypowania w kosztach utrzymania przedmiotowej działki (wspólnota z ustawy działa w granicach swojej działki),
  • brak możliwości jakichkolwiek zmian i regulacji w obrębie działki niezabudowanej, w tym np. regulacje ruchu kołowego,
  • brak dostępu do drogi publicznej (prawa własności jako niezwiązane mogą być zbywane niezależnie od siebie – taka sytuacja wystąpiła już w jednym przypadku),

brak możliwości budowy nowej infrastruktury technicznej, jak ciepło systemowe czy sygnał TVK i INT (aby wykonać przyłącze dostawca musi przejść instalacją przez działkę niezabudowaną, a tym samym zawrzeć umowę na udostępnienie działki – do umowy musieliby stanąć wszyscy udziałowcy w prawie (na chwilę obecną w ilości 89), a wobec tego dostawcy nie podejmują się inwestycji), etc.

Wobec powyższych problemów, celem naprawy błędu deweloperskiego, wspólnoty mieszkaniowe postanowiły odkupić do własnych majątków za kwotę 1 zł (słownie: jeden złoty) udziały w nieruchomości niezabudowanej od swoich członków. Czynność tą opierać się będzie na zapisach art. 6 i art. 32a (Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa [...] Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie: 1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych; 2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej).

Skuteczność tych zapisów w odniesieniu do praw rzeczowych podkreśla Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 65/07 z dnia 21 grudnia 2007 r. w składzie 7 sędziów na wniosek Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego, która stanowi, że Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej. Wartością oczekiwaną jest powstanie na nieruchomości niezabudowanej również współwłasności na zasadach ogólnych ale już jedynie dwóch podmiotów (wspólnot mieszkaniowych).

Posiadana przez nie tzw. ułomna osobowość prawna pozwoli na eliminację większości obecnie występujących, a opisanych powyżej problemów z jakimi wspólnoty aktualnie się borykają. Prawa własności we wspólnotach zostaną związane z prawem własności do nieruchomości niezabudowanej, a one same będą w niej umocowane.

Wspólnota rozważa też zamiar przejęcia udziałów w ww. nieruchomości w formie darowizny.

W przypadku przejęcia udziałów w opisanej we wniosku nieruchomości na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca w związku z zawarta umową darowizny przejmie również długi, ciężary bądź zobowiązania darczyńców (członków).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

2. Czy można odstąpić od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży na rzecz Wspólnoty nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr ewid. 45/21 w obrębie 160 ?

3. Czy można przyjąć za podstawę opodatkowania ww. czynności faktyczną kwotę transakcji ustaloną na poziomie symbolicznej złotówki ?

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na względzie jedynie chęć próby naprawy błędów dewelopera oraz to, że planowany zakup w rzeczywistości będzie zakupem „od siebie dla siebie”, Wspólnota uważa, że planowany zakup nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr ewid. 45/21 w obrębie 160 nie podlega opodatkowaniu bądź za podstawę opodatkowania powinna być przyjęta faktyczna kwota transakcji ustalona na poziomie symbolicznej złotówki, a nie cena rynkowa nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie skutków podatkowych zakupu udziału w nieruchomości za złotówkę (pytania zadane we wniosku jako 1 i 2). W pozostałym zakresie dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych oraz w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji. Wartość ta ustalana jest w sposób ściśle w ustawie określony. Przy jej ustalaniu nie bierze się pod uwagę długów i ciężarów związanych z przedmiotem transakcji; nie odlicza się ich od wartości rynkowej (będącej podstawą opodatkowania) przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawkę podatku, która wynosi m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że Wspólnota zamierza kupić działkę nr ewid. 45/21 obręb 160 na zasadach współwłasności z inną Wspólnotą. Obie Wspólnoty mieszkaniowe postanowiły odkupić udziały w nieruchomości niezabudowanej od swoich członków do własnych majątków za kwotę 1 zł. Celem działania Wspólnoty jest naprawa błędów deweloperskich, które negatywnie wpływają na możliwość zarządzania posiadanymi nieruchomościami.

Zajmując stanowisko Wnioskodawca stwierdził, że mając na względzie jedynie chęć próby naprawy błędów dewelopera oraz to, że planowany zakup w rzeczywistości będzie zakupem „od siebie dla siebie”, planowany zakup nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr ewid. 45/21 w obrębie 160 nie podlega opodatkowaniu bądź za podstawę opodatkowania powinna być przyjęta faktyczna kwota transakcji ustalona na poziomie symbolicznej złotówki, a nie cena rynkowa nieruchomości.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Z przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu, rodzi obowiązek podatkowy. Obowiązek ten ciąży na stronie kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa przedmiotu umowy sprzedaży.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych –stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy planowanej umowie zakupu stanowić będzie wartość rynkowa nabytego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości. A zatem wskazana przez Wnioskodawcę faktyczna kwota transakcji mogłaby stanowić podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby wartości rynkowej tej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Fakt, że celem zakupu udziału w nieruchomości jest chęć naprawy błędów deweloperskich oraz że Wspólnota dokona zakupu od swoich członków pozostaje bez znaczenia w przedmiotowej sprawie. W myśl przywołanych wyżej przepisów podstawę opodatkowania umowy sprzedaży stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji, a obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym Wnioskodawca, będzie miał obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych obliczony od wartości rynkowej nabywanego udziału w nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.