0111-KDIB4.4014.285.2017.2.BB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy może zostać naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, w związku z planowaną transakcją kupna-sprzedaży za 1 zł 0 gr? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2017 r. (data wpływu – 14 września 2017 r.), uzupełnionym 22 listopada oraz 27 listopada 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy kupna-sprzedaży za 1 zł:

  • w części dotyczącej powstania obowiązku podatkowego po stronie sprzedającej – jest prawidłowe,
  • w części dotyczącej powstania obowiązku podatkowego po stronie kupującej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy kupna-sprzedaży za 1 zł.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 02 listopada 2017 r. znak: 0111-KDIB4.4014.285.2017.1.BB, 0111-KDIB4.4015.140.2017.1.BB, 0111-KDIB-2-2.4011.269.2017.2.MZ wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 22 listopada 2017 r. (wniesienie brakującej opłaty) oraz 27 listopada 2017 r. (wpływ pisma uzupełniającego).

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

M.W. („Zbywca”, „Sprzedający”),

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

A.R. („Nabywająca”, „Kupujący”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowani (Kredytobiorcy) w dniu 16 listopada 2006 zawarli umowę kredytową z Bankiem. Bank udzielił im kredytu w kwocie 204.204,00 zł, indeksowanego kursem franka szwajcarskiego.

30 stycznia 2008 r. na mocy aktu notarialnego przedsiębiorstwo budowlane G. sp. z o.o. sprzedało wyodrębniony lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania udział w wysokości 35/100 części nieruchomości za kwotę 104 583,19 zł oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Nabywająca) udział w wysokości 65/100 części nieruchomości za kwotę 194 225,95 zł.

Wartość całkowita lokalu w dniu podpisania aktu notarialnego przez Kredytobiorców wynosiła 298 809,14 zł.

Na 31 maja 2017 r. wysokość zobowiązania (kredytu wraz z odsetkami) wynosiła 256 980,44 zł.

Kredyt został zaciągnięty na okres 30 lat i jego spłata wraz z odsetkami nastąpi w 360 równych miesięcznych ratach kredytowo-odsetkowych.

Z powodów prywatnych Zainteresowani postanowili za zgodą banku dokonać zmiany w umowie kredytowej i dokonać przejęcia całego zadłużenia na rzecz Nabywającej. Jednocześnie Nabywająca stałaby się jedyną właścicielką opisanego mieszkania.

Na mocy nowego aktu notarialnego (przenoszącego prawo własności z jednego kredytobiorcy na drugiego kredytobiorcę) nastąpi zwolnienie z długu Zbywającego na Nabywającą, który przekaże swój udział w nieruchomości. Zainteresowani chcieliby zawrzeć między sobą umowę kupna-sprzedaży za tzw.: „symboliczną złotówkę” (cena poniżej wartości rynkowej), ponieważ uważają, że pozbycie się prawa własności przez jednego współwłaściciela na rzecz drugiego współwłaściciela za cenę przejęcia długu (kredyt hipoteczny) jest sprawiedliwą formą zapłaty.

W związku z powyższym opisem zadano – po przeformułowaniu w uzupełnieniu – m.in. następujące pytania:

  1. Czy Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (potencjalnemu sprzedającemu) może zostać naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, w związku z planowaną transakcją kupna-sprzedaży za 1 zł 0 gr? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?
  2. Czy Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (potencjalnej nabywczyni, późniejszej jedynej właścicielce mieszkania i przyszłej jedynej kredytobiorczyni), w związku z planowaną transakcją kupna-sprzedaży za 1 zł 0 gr może zostać naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Zainteresowanych ani Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania, ani Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania nie powinien zostać naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Zainteresowany będący stroną postępowania zbywa prawo własności za cenę zwolnienia z długu, a nieruchomość została nabyta w 2008 r. i było to pierwsze mieszkanie Zainteresowanych nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części jest prawidłowe, a w części jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od spadków i darowizn oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji. Wartość ta ustalana jest w sposób ściśle w ustawie określony. Przy jej ustalaniu nie bierze się pod uwagę długów i ciężarów związanychz przedmiotem transakcji; nie odlicza się ich od wartości rynkowej (będącej podstawą opodatkowania) przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawkę podatku, która wynosi m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowani nabyli lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie (nieruchomość). Zainteresowany będący stroną postępowania (Zbywający) nabył udział w wysokości 35/100 części nieruchomości, a Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (Nabywająca) nabyła udział w wysokości 65/100 części nieruchomości.

Na zakup opisanej nieruchomości Zainteresowani zaciągnęli kredyt. Zainteresowani postanowili za zgodą banku dokonać zmiany w umowie kredytowej i dokonać przejęcia całego zadłużenia na rzecz Nabywającej. Jednocześnie Nabywająca stałaby się jedyną właścicielką opisanego mieszkania.

Na mocy odrębnego aktu notarialnego nastąpi zwolnienie z długu Zbywającego, który przekaże swój udział w nieruchomości Nabywającej. Zainteresowani planują dokonać wyżej opisanych czynności w formie umowy kupna-sprzedaży za tzw.: „symboliczną złotówkę” (cena poniżej wartości rynkowej), ponieważ uważają, że pozbycie się prawa własności przez jednego współwłaściciela na rzecz drugiego współwłaściciela za cenę przejęcia długu (kredyt hipoteczny) jest sprawiedliwą formą zapłaty.

Zajmując stanowisko Zainteresowani stwierdzili, że żadnej ze stron umowy kupna-sprzedaży nie powinien zostać naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Zainteresowany będący stroną postępowania zbywa prawo własności za cenę zwolnienia z długu, a nieruchomość została nabyta w 2008 r. i było to pierwsze mieszkanie Zainteresowanych nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Z przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu, rodzi obowiązek podatkowy. Obowiązek ten ciąży na stronie kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa przedmiotu umowy sprzedaży.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy planowanej umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabytego przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania udziału w lokalu mieszkalnym wraz z nabywanym udziałem w gruncie. A zatem wskazana przez Zainteresowanych cena nabycia nieruchomości mogłaby stanowić podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby wartości rynkowej tej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego wartość całkowita nieruchomości opisanej we wniosku w dniu jej nabycia przez Zainteresowanych wynosiła 298 809,14 zł. Należy więc stwierdzić, że kwota 1 zł, za którą Zbywca chce sprzedać Nabywającej opisany udział w nieruchomości nie będzie odpowiadać jego wartości rynkowej.

Podstawę opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno to wskazują, podając jednocześnie według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Fakt, że przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości, która stanowiła pierwsze mieszkanie Zainteresowanych oraz, że Zbywca zostanie zwolniony z długu pozostaje bez znaczenia w przedmiotowej sprawie. W myśl przywołanych wyżej przepisów podstawę opodatkowania umowy sprzedaży stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji, a obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym Zainteresowany będący stroną postepowania, jako sprzedający, w ogóle nie podlega przepisom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym nie ma obowiązku uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego w tej części stanowisko Zainteresowanych należy uznać za prawidłowe, aczkolwiek z innych względów niż wskazali Zainteresowani.

Z kolei Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, jako kupująca, będzie miała obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nabywanego udziału w nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało w tej części uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.