IBPP1/443-655/14/BM | Interpretacja indywidualna

W zakresie ustalenia czy otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT, czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tego tytułu i w jakim momencie oraz w zakresie ustalenia na kim spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokali po ustanowieniu zarządcy sądowego i w jaki sposób należy dokonywać związanych z tym rozliczeń w podatku VAT.
IBPP1/443-655/14/BMinterpretacja indywidualna
  1. dokumentowanie
  2. obowiązek podatkowy
  3. podmiot zarządzający (zarządca)
  4. usługi
  1. Podatek od towarów i usług (VAT)
  2. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Przepisy ogólne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 czerwca 2014 r. (data wpływu 26 czerwca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 23 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

  • czy otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT i czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tego tytułu oraz w jakim momencie – jest nieprawidłowe,
  • na kim spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokali po ustanowieniu zarządcy sądowego i w jaki sposób należy dokonywać związanych z tym rozliczeń w podatku VAT – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT, czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tego tytułu i w jakim momencie oraz w zakresie ustalenia na kim spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokali po ustanowieniu zarządcy sądowego i w jaki sposób należy dokonywać związanych z tym rozliczeń w podatku VAT.

Wniosek został uzupełniony pismem z 23 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 16 września 2014 r. nr IBPP1/443-655/14/BM.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (zdarzenie przyszłe):

Wnioskodawca zawarł w 2005 r., w formie aktu notarialnego, umowę zlecenia nabycia prawa własności nieruchomości. Na mocy tej umowy, zleceniobiorca Wojciech N. zobowiązał się nabyć, w imieniu własnym ale na rzecz zleceniodawcy (czyli Wnioskodawcy tego wniosku), udział wynoszący 1/3 część we współwłasności nieruchomości. Zleceniodawca (Wnioskodawca) przekazał zleceniobiorcy środki pieniężne na nabycie udziału we współwłasności nieruchomości. Umowa ta nie była zawierana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Stosownie do istoty i treści umowy zlecenia, zleceniobiorca Wojciech N. nabył własność całej nieruchomości „na swoje nazwisko” i został wpisany w księdze wieczystej, jako właściciel nieruchomości, w całości. Po zakupie nieruchomości, zleceniobiorca Wojciech N. zobowiązany był przenieść udział we współwłasności nieruchomości, wynoszący 1/3 część, na każde żądanie zleceniodawcy (Wnioskodawcy). Wnioskodawcy przysługiwało więc roszczenie o przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości, wynoszącego 1/3 część. Przez okres kilku lat, zleceniobiorca był właścicielem całej nieruchomości i był ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, w całości albowiem Wnioskodawca nie korzystał z uprawnienia do żądania przeniesienia na jego rzecz, udziału we współwłasności nieruchomości, w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia.

Nieruchomość zabudowana jest trzema budynkami, jednym mieszkalno-użytkowym i dwoma użytkowymi, w których lokale wynajmowane są osobom trzecim.

Zleceniobiorca Wojciech N., będąc właścicielem nieruchomości w całości, zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. W ramach tej działalności gospodarczej wynajmował lokale w budynkach na nieruchomości będącej przedmiotem opisanej umowy zlecenia a także włączył do tej działalności, inne nieruchomości, których był właścicielem. Zleceniobiorca samodzielnie, jako wówczas wyłączny właściciel nieruchomości, zarządzał nieruchomością, zawierał umowy najmu, pobierał czynsze, ponosił nakłady na nieruchomość.

W roku 2011 doszło, w wyniku wyroku sądowego, do przeniesienia na Wnioskodawcę udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, w wysokości 1/3 części. Aktualnie Wnioskodawca jest więc współwłaścicielem nieruchomości w 1/3 części a dalszymi współwłaścicielami są zleceniobiorca Wojciech N., w 1/3 części i jeszcze inna osoba, w 1/3 części. Wnioskodawca jest więc w mniejszości.

Pomimo powstania współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, zleceniobiorca Wojciech N. (aktualnie współwłaściciel nieruchomości) nadal samodzielnie zarządza nieruchomością, pobiera czynsze, podpisuje umowy najmu, wystawia faktury, rozlicza wydatki, tak jak poprzednio, gdy był wyłącznym właścicielem. Wszystkie te czynności wykonuje w imieniu własnym i w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nadal łącznie z innymi nieruchomościami, stanowiącymi jego własność. Nie posiada żadnego pełnomocnictwa ani zgody od współwłaściciela - Wnioskodawcy. Nie zawarł w tym przedmiocie żadnej umowy z Wnioskodawcą. Odmawia podjęcia z Wnioskodawcą, jakichkolwiek rozmów w tym zakresie. Na taki sposób zarządu ma jednak zgodę trzeciego współwłaściciela.

Wnioskodawca otrzymuje od Wojciecha N., obecnie współwłaściciela zarządzającego nieruchomością (poprzednio - zleceniobiorcy), udział w dochodach z najmu nieruchomości w wysokości 1/3 tego dochodu. Dochód ten jest wyliczany przez współwłaściciela zarządzającego nieruchomością Wojciecha N., jako różnica przychodu uzyskanego z najmu i poniesionych przez zarządzającego kosztów, związanych z tą nieruchomością i ze świadczeniem usługi najmu. Współwłaściciel zarządzający Wojciech N. wystawia najemcom faktury za usługi najmu, naliczając podatek od towarów i usług od całych kwot czynszu (z całej nieruchomości, bez uwzględnienia stanu prawnego współwłasności) a wszelkie koszty ponosi w swoim imieniu i rozlicza je w całości, w ramach swojej działalności gospodarczej, jako podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadzi z Wnioskodawcą rozliczeń na bieżąco a jedynie po upływie roku kalendarzowego przedstawia Wnioskodawcy zestawienie przychodów i kosztów netto (tzn. bez uwzględnienia podatku od towarów i usług), za miniony rok.

Otrzymane od współwłaściciela zarządzającego kwoty Wnioskodawca opodatkowuje podatkiem dochodowym jako przychody ze źródła najem, dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), stosownie do otrzymanej interpretacji indywidualnej IBPBII/2/415-759/12/MM.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług prawniczych. Wynajmuje również lokal mieszkalny stanowiący jego wyłączną własność.

ZDARZENIE PRZYSZŁE.

Niezwłocznie po przeniesieniu udziału we współwłasności nieruchomości na Wnioskodawcę, Wnioskodawca wystąpił na drogę sądową w celu ustanowienia zarządcy nieruchomości, mając wątpliwości czy dotychczasowe rozliczanie podatku od towarów i usług z najmu (przez jednego ze współwłaścicieli, z całej nieruchomości a więc także w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli, w ramach jego własnej działalności gospodarczej, obejmującej wynajem także innych nieruchomości Wojciecha N.) jest prawidłowe. Uznanie tego trybu rozliczania podatku za nieprawidłowy, należałoby traktować jako nieprawidłowe wykonywania zarządu, uzasadniający ustanowienie zarządcy. Sprawa sądowa jest w toku.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że zlecenie zakupu udziału we współwłasności nieruchomości nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po prostu, nadarzała się okazja zakupu nieruchomości w dobrej cenie a tym samym możliwość dobrej lokaty oszczędności.

Po zakupie Wnioskodawca miał zamiar wykorzystywać nieruchomość w celu osiągania dochodów z najmu lokali, początkowo „za pośrednictwem zleceniobiorcy” a po przeniesieniu własności, w imieniu własnym.

Zamiarem Wnioskodawcy było wynajmowanie lokali w budynkach opisanych we wniosku, wspólnie z dalszymi współwłaścicielami.

Wnioskodawca nie zgłaszał zleceniobiorcy żądania wydania udziału we współwłasności nieruchomości, bo uważa za niemożliwe wydanie udziału we współwłasności chyba, że nastąpi podział do korzystania. Przed przeniesieniem własności na rzecz Wnioskodawcy, nie mógł on zgłaszać takiego żądania bo nie był do tego uprawniony (nie był współwłaścicielem). Nie występował na drogę sądową o przeniesienie własności udziału na rzecz Wnioskodawcy ze względu na zaistniały konflikt i potencjalne trudności w rozliczaniu podatków. Na drogę sądową o nabycie udziału we współwłasności przez Wnioskodawcę, wystąpił zleceniobiorca, prawdopodobnie mając na celu złożenie wniosku o zniesienie współwłasności albowiem wkrótce taki wniosek złożył. Ze względu na zaistniały konflikt Wnioskodawca nie występował o ustalenie podziału do korzystania. Po nabyciu przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności Wnioskodawca nie wystąpił o wydanie udziału a wystąpił o podjęcie rozmów w celu ustalenia zasad zarządu nieruchomością wspólną i osoby zarządcy, w celu wspólnego wynajmowania lokali i dzielenia się dochodami. Zleceniobiorca odmówił podjęcia rozmów w celu dokonania takich ustaleń, bez podania przyczyny a jedynie twierdząc, że nie ma zamiaru zmieniać dotychczasowego stanu i dopuszczenia Wnioskodawcy do decyzji w sprawach zarządu nieruchomością wspólną. To było przyczyną złożenia przez Wnioskodawcę wniosku o ustanowienie zarządcy.

W okresie pomiędzy 2005 a 2011 r. Wnioskodawca nie miał żadnego tytułu prawnego do własności nieruchomości a więc w tym charakterze nie mógł wyrażać jakiegokolwiek stanowiska. Jako osoba, której przysługiwało roszczenie o przeniesienie własności, Wnioskodawca wyrażał zgodę na wynajmowanie lokali.

W okresie kiedy zleceniobiorca pozostawał właścicielem całej nieruchomości, przekazywał Wnioskodawcy 1/3 część dochodów z najmu netto (po rozliczeniu przez niego całego podatku od towarów i usług).

Obowiązywało uzgodnienie zleceniobiorcy ze zleceniodawcami, że zleceniobiorca będzie przekazywał Wnioskodawcy dochody z najmu w częściach, w jakich zleceniodawcy mieli być współwłaścicielami (po 1/3 części).

Po nabyciu udziału we współwłasności Wnioskodawca wystosował do zleceniobiorcy żądanie podjęcia rozmów w celu dokonania uzgodnień co do sposobu zarządu wspólną nieruchomością, z podkreśleniem konieczności dokonania ustaleń w zakresie rozliczania podatków. Po prostu Wnioskodawca uważał, że powinien wystawiać faktury z tytułu najmu na 1/3 kwot czynszu i w takich proporcjach samodzielnie rozliczać wydatki.

Do zmiany umów najmu a ogólniej, do zmiany zasad zarządu i rozliczania przychodów nie doszło, wobec zdecydowanego sprzeciwu zleceniobiorcy.

Lokale są wynajmowane cały czas przez zleceniobiorcę, od 2005 r. do chwili obecnej. Ze względu na istniejący konflikt, Wnioskodawca ma jedynie ogólny wgląd w poczynania zleceniobiorcy (obecnego także współwłaściciela) w postaci zbiorczego zestawienia, po upływie roku kalendarzowego. Wnioskodawca nie ma wiadomości w jakim momencie zmieniają się najemcy.

W ocenie Wnioskodawcy, rozliczenie przychodów i wydatków następuje na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego.

Współwłaściciel zarządzający (poprzednio zleceniobiorca) uzyskuje przychody, które pomniejsza o wydatki związane z nieruchomością i tak wyliczony dochód wypłaca po 1/3 części, poszczególnym współwłaścicielom. Rozliczenie następuje według kwot netto tzn. bez uwzględnienia podatku od towarów i usług, zarówno po stronie przychodów jak i wydatków. Jak jest rozliczany podatek od towarów i usług, tego Wnioskodawca nie wie. Wnioskodawca wnioskuje to z przekazywanych mu rozliczeń rocznych. Na jakiej podstawie tak postępuje, tego Wnioskodawca nie wie. Na pewno czyni tak bez uzgodnienia z Wnioskodawcą.

Czy taki sposób postępowania jest prawidłowy, ma ustalić interpretacja indywidualna. Według stanowiska Wnioskodawcy wszystkie rozliczenia podatkowe powinny być dokonywane proporcjonalnie do udziałów we współwłasności, indywidualnie przez każdego ze współwłaścicieli.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.Czy otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości, której jest współwłaścicielem, należy zakwalifikować jako usługę zgodnie z art. 5 i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz czy w transakcjach takich Wnioskodawca występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 powyższej ustawy... Czy w opisanym stanie faktycznym powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, ciążący na Wnioskodawcy i jaki jest moment jego powstania czy też wystarczające jest spełnianie tego obowiązku podatkowego przez współwłaściciela sprawującego faktyczny zarząd całą nieruchomością wspólną i w zakresie obejmującym przychody z całej nieruchomości, w tym dotyczące udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli...

2.W przypadku uznania, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług, ciąży na Wnioskodawcy i ze względu na postawę współwłaściciela, uzurpującego sobie prawo do wyłącznego sprawowania zarządu i sprawującego faktyczny zarząd całą nieruchomością wspólną, Wnioskodawca obowiązku tego nie może wypełniać, czy ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości i dokonywanie przez zarządcę, rozliczeń przychodów i wydatków oraz podatków (poza podatkiem dochodowym od osób fizycznych), w tym podatku od towarów i usług, zwalnia Wnioskodawcę z wykonywania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług... Czy ustanowiony przez sąd zarządca, powinien dokonywać czynności w zakresie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług:

  • całkowicie w imieniu własnym (z własnym numerem identyfikacji podatkowej, z ujawnieniem zarządcy jako usługodawcy na fakturach, własnymi deklaracjami podatkowymi i zapłatą podatku przez zarządcę) czy też
  • jedynie przedstawiając współwłaścicielom informacje i rozliczenia niezbędne do osobistego wykonania obowiązku podatkowego przez współwłaścicieli, przy dokonywaniu czynności z zakresu zarządu nieruchomością, w imieniu własnym.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1. Opisane zdarzenie, jakim jest otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości której jest współwłaścicielem, w opisanym stanie faktycznym nie jest usługą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W transakcji tej Wnioskodawca nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W związku z powyższym nie powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

UZASADNIENIE:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług. Świadczenie usług zostało z kolei zdefiniowane w art. 8 ust. 1, jako „każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów”. Pojęcie usługi, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług jest więc bardzo szerokie, jednakże jego definicja pozostawia pewien margines niedookreśloności. Odwołując się do prawa Unii Europejskiej, a to art. 24 Dyrektywy 2006/112/WE: „Świadczenie usług oznacza każdą transakcję, która nie stanowi dostawy towarów”. W polskim przepisie (art. 8 ust. 1) ustawodawca zastąpił termin „transakcja”, terminem - „świadczenie”. Nie jest to przypadkowe. Użyty w definicji usług zwrot „transakcja”, mógłby prowadzić do objęcia opodatkowaniem szerokiego zbioru zdarzeń gospodarczych, co byłoby nieuzasadnione na gruncie regulacji unijnych (np. wypłata dywidendy czy też inne wypłaty wynikające wyłącznie z prawa własności). W myśl Dyrektywy oraz wydawanych na jej podstawie orzeczeń TSUE nie ma wątpliwości, że wykonywanie prawa własności i otrzymywanie dywidend nie wywołuje żadnych konsekwencji na gruncie podatku od towarów i usług.

Zgodnie z doktryną i orzecznictwem sądów administracyjnych, aby można było mówić o usłudze podlegającej opodatkowaniu musi istnieć pomiędzy usługobiorcą a usługodawcą stosunek prawny, zobowiązaniowy, na mocy którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek (tak orzeczenie I SA/Wr 545/12). Podobnie: „dla przyjęcia by usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT konieczne jest spełnienie warunków: istnienie dwóch podmiotów - usługodawcy i usługobiorcy, istnienie stosunku prawnego pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą, z których jeden świadczy usługę a drugi płaci za nią wynagrodzenie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek” (tak orzeczenia III SA/Wa 252/08, I SA/Łd 1239/06).

W przedstawionym stanie faktycznym istotne jest, że Wnioskodawca nie ma żadnego wpływu na faktycznie wykonywane świadczenie usług najmu przez współwłaściciela faktycznie zarządzającego nieruchomością. Pomiędzy Wnioskodawcą a współwłaścicielem zarządzającym nie doszło do nawiązania żadnego stosunku prawnego, którego źródłem mogłyby być wzajemne świadczenia (usług najmu). Współwłaściciel zarządzający nieruchomością słusznie opodatkowuje podatkiem od towarów i usług, całość wynagrodzeń otrzymywanych od najemców. Takie jego działanie pozostaje w zgodzie z art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wypłata udziału w dochodzie z najmu nieruchomości, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem wynika jedynie z jego prawa własności i ma oparcie w art. 207 Kodeksu cywilnego. Nie jest więc usługą w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca, w zakresie otrzymywania udziału w dochodzie z najmu nieruchomości, nie występuje jako podatnik podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości, nastąpiło poza zakresem działalności Wnioskodawcy, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Wykonywanie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, nie oznacza że wszelka jej aktywność powinna być traktowana jako dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług. „Nie ulega wątpliwości, iż status bycia podatnikiem podatku VAT nie powoduje automatycznie rozciągnięcia skutków podatkowych na całą sferę aktywności danego podmiotu” (tak orzeczenie III SA/Wa 2869/06) oraz, tamże: „Zwykle korzystanie z prawa własności nie może być uznane za działalność gospodarczą”. Ponadto zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nie ma wpływu na zawierane umowy najmu, trudno więc byłoby przypisać mu samodzielność w wykonywaniu działalności, której wynikiem jest otrzymywany udział w dochodzie z wynajmu nieruchomości.

Opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. W przedmiotowym stanie faktycznym, zgodnie z przedstawionym powyżej uzasadnieniem nie została spełniona ani przesłanka przedmiotowa - czynność otrzymania udziału w dochodzie nie jest usługą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ani przesłanka podmiotowa - dokonanie czynności przez podatnika podatku od towarów i usług.

Otrzymanie udziału w dochodzie z najmu nieruchomości nie powoduje więc po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Reasumując powyższe, to osoba sprawująca zarząd nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, bez względu na podstawę sprawowania tego zarządu (faktycznie sprawowany, ze względu na nieobecność lub brak aktywności współwłaścicieli, umowny, ustanowiony przez sąd), świadczy usługę i ona jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ad 2. W przypadku współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, powszechną praktyką jest odrębne rozliczanie najmu, w stosunku do udziałów we współwłasności każdego ze współwłaścicieli, także w zakresie podatku od towarów i usług. Ta praktyka i osobisty charakter zobowiązań podatkowych, może uzasadniać pogląd przeciwny niż zaprezentowany powyżej a więc pogląd, że to współwłaściciele są podatnikami podatku od towarów i usług i w ramach obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, przewidzianego w art. 200 Kodeksu cywilnego, mają obowiązek tak postępować we wzajemnych stosunkach aby umożliwić każdemu z nich, m.in. prawidłowe rozliczanie podatków. W razie braku współdziałania, jedynym rozwiązaniem jest ustanowienie zarządcy przez sąd, na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego, jeżeli większość narusza zasady prawidłowego zarządu (polegające na nieprawidłowym rozliczaniu podatku związanego z szeroko pojmowanym korzystaniem z nieruchomości). Wnioskodawca wystąpił do sądu o ustanowienie zarządcy i twierdzi, że ustanowiony zarządca powinien, w ramach sprawowanego zarządu nieruchomością, wykonywać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług całkowicie w imieniu własnym (z własnym numerem identyfikacji podatkowej, ujawnianiem swoich danych na wystawianych fakturach, własnymi deklaracjami podatkowymi i zapłatą przez niego podatku).

UZASADNIENIE

W sprawie niniejszej, Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w 1/3 części. Dalszym współwłaścicielem w 1/3 części jest osoba sprawująca faktyczny zarząd nieruchomością czyli wskazany powyżej Wojciech N. a nadto współwłaścicielem w 1/3 części jest inna jeszcze osoba, akceptująca działania Wojciecha N. Te dwie osoby mają większość udziałów we współwłasności zaś Wnioskodawca jest mniejszością. Wydaje się zasadna konstatacja, że w sprawie niniejszej, wynajmowanie lokali w budynkach znajdujących się na nieruchomości, są czynnościami zwykłego zarządu, w związku z czym nie jest na to potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli; wystarczy zgoda większości (art. 201 Kodeksu cywilnego). Faktu i zasad wynajmu, Wnioskodawca zresztą nie kwestionuje.

Wobec wątpliwości, kto w opisanej sytuacji ma być podatnikiem podatku od towarów i usług (osoba faktycznie zarządzająca nieruchomością wspólną czy poszczególni współwłaściciele), Wnioskodawca wystąpił do sądu o ustanowienie zarządcy i twierdzi, że ustanowiony zarządca powinien, w ramach sprawowanego zarządu nieruchomością, wykonywać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług całkowicie w imieniu własnym (z własnym numerem identyfikacji podatkowej, ujawnianiem swoich danych na wystawianych fakturach, własnymi deklaracjami podatkowymi i zapłatą podatku przez zarządcę).

Jest to zasadnicza różnica w porównaniu ze stanem obecnym, gdyż aktualnie to jeden ze współwłaścicieli, całkowicie w imieniu własnym i w ramach swojej działalności gospodarczej (obejmującej wynajem także innych jego nieruchomości), bez umocowania wszystkich współwłaścicieli, wykonuje ten obowiązek podatkowy.

Do zarządcy ustanowionego przez sąd stosuje się odpowiednio przepisy art. 935 - 941 Kodeksu postępowania cywilnego. Wedle poglądów doktryny, zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli lecz działa w imieniu własnym, choć na rachunek współwłaścicieli. Jest uprawniony i obowiązany do wykonywania czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać, zamiast (!) współwłaścicieli, wszelkie pożytki z nieruchomości i prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za nieprawidłowości przy wykonywaniu swoich obowiązków. Rola współwłaścicieli ogranicza się do wyrażania zgody na czynności zarządcy przekraczające zakres zwykłego zarządu a brak takiej zgody może być zastąpiony zezwoleniem sądu. Może pozywać i być pozywanym. Zarządca jest więc odrębnym podmiotem. W tej sytuacji należałoby przyjąć, że to zarządca a nie współwłaściciele, będzie podatnikiem w zakresie podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) w zakresie ustalenia:
  • czy otrzymywanie przez Wnioskodawcę udziału w dochodzie z najmu nieruchomości jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT i czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tego tytułu oraz w jakim momencie – uznaje się za nieprawidłowe,
  • na kim spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokali po ustanowieniu zarządcy sądowego i w jaki sposób należy dokonywać związanych z tym rozliczeń w podatku VAT – uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytań Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 5a ww. ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Dokonując analizy powołanych przepisów należy zauważyć, że aby dana czynność nosiła znamiona dostawy towarów – zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy – musi nastąpić przeniesienie przez dostawcę na rzecz nabywcy, prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Z kolei oceniając, czy dane świadczenie ma charakter usługi należy mieć na względzie fakt, że ustawodawca – jak wynika z treści art. 8 ust. 1 ustawy - uznaje za usługę każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności, które nie jest dostawą towarów, podkreślając tym samym powszechność opodatkowania. Zatem na zachowanie to (świadczenie) składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź tolerowanie - znoszenie określonych stanów rzeczy).

Ponadto do uznania danej czynności za usługę konieczne jest istnienie odbiorcy wykonywanego świadczenia (beneficjenta czynności) i występowanie związku między tą czynnością a otrzymywanym przez niego wynagrodzeniem, będącym świadczeniem wzajemnym. W konsekwencji usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument - odbiorca świadczenia, odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Dopóki nie istnieje podmiot który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe oznacza, że świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT jest każde świadczenie odpłatne, które powoduje powstanie przysporzenia po stronie konkretnego odbiorcy na skutek działania wykonawcy świadczenia.

Zwrócić również należy uwagę, iż pod rządami nowej ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do każdej płatności pieniężnej rozpatrywać należy, czy nie stanowi ona otrzymanego wynagrodzenia za jakieś świadczenia wykonane przez dany podmiot. Jeśli można zidentyfikować takie świadczenie, to wówczas otrzymaną płatność należałoby potraktować jako wynagrodzenie za usługę. W przypadku więc, gdy podmiot płacący uzyskuje korzyść z pewnego rodzaju sytuacji, zobowiązanie takie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako świadczenie usługi. W konsekwencji powinno być ono opodatkowane podatkiem VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł w 2005 r., w formie aktu notarialnego, umowę zlecenia nabycia prawa własności nieruchomości. Na mocy tej umowy, zleceniobiorca Wojciech N. zobowiązał się nabyć, w imieniu własnym ale na rzecz zleceniodawcy (Wnioskodawcy), udział wynoszący 1/3 część we współwłasności nieruchomości. Zleceniodawca (Wnioskodawca) przekazał zleceniobiorcy środki pieniężne na nabycie udziału we współwłasności nieruchomości. Umowa ta nie była zawierana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Stosownie do istoty i treści umowy zlecenia, zleceniobiorca Wojciech N. nabył własność całej nieruchomości „na swoje nazwisko” i został wpisany w księdze wieczystej, jako właściciel nieruchomości, w całości. Po zakupie nieruchomości, zleceniobiorca Wojciech N. zobowiązany był przenieść udział we współwłasności nieruchomości, wynoszący 1/3 część, na każde żądanie zleceniodawcy (Wnioskodawcy). Wnioskodawcy przysługiwało więc roszczenie o przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości, wynoszącego 1/3 część. Przez okres kilku lat, zleceniobiorca był właścicielem całej nieruchomości i był ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, w całości albowiem Wnioskodawca nie korzystał z uprawnienia do żądania przeniesienia na jego rzecz, udziału we współwłasności nieruchomości, w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia.

Nieruchomość zabudowana jest trzema budynkami, jednym mieszkalno-użytkowym i dwoma użytkowymi, w których lokale wynajmowane są osobom trzecim.

Zleceniobiorca Wojciech N., będąc właścicielem nieruchomości w całości, zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. W ramach tej działalności gospodarczej wynajmował lokale w budynkach na nieruchomości będącej przedmiotem opisanej umowy zlecenia a także włączył do tej działalności, inne nieruchomości, których był właścicielem. Zleceniobiorca samodzielnie, jako wówczas wyłączny właściciel nieruchomości, zarządzał nieruchomością, zawierał umowy najmu, pobierał czynsze, ponosił nakłady na nieruchomość.

W roku 2011 doszło, w wyniku wyroku sądowego, do przeniesienia na Wnioskodawcę udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, w wysokości 1/3 części. Aktualnie Wnioskodawca jest więc współwłaścicielem nieruchomości w 1/3 części a dalszymi współwłaścicielami są zleceniobiorca Wojciech N., w 1/3 części i jeszcze inna osoba, w 1/3 części. Wnioskodawca jest więc w mniejszości.

Pomimo powstania współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, zleceniobiorca Wojciech N. (aktualnie współwłaściciel nieruchomości) nadal samodzielnie zarządza nieruchomością, pobiera czynsze, podpisuje umowy najmu, wystawia faktury, rozlicza wydatki, tak jak poprzednio, gdy był wyłącznym właścicielem. Wszystkie te czynności wykonuje w imieniu własnym i w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nadal łącznie z innymi nieruchomościami, stanowiącymi jego własność. Nie posiada żadnego pełnomocnictwa ani zgody od współwłaściciela - Wnioskodawcy. Nie zawarł w tym przedmiocie żadnej umowy z Wnioskodawcą. Odmawia podjęcia z Wnioskodawcą, jakichkolwiek rozmów w tym zakresie. Na taki sposób zarządu ma jednak zgodę trzeciego współwłaściciela.

Wnioskodawca otrzymuje od Wojciecha N., obecnie współwłaściciela zarządzającego nieruchomością (poprzednio - zleceniobiorcy), udział w dochodach z najmu nieruchomości w wysokości 1/3 tego dochodu. Dochód ten jest wyliczany przez współwłaściciela zarządzającego nieruchomością Wojciecha N., jako różnica przychodu uzyskanego z najmu i poniesionych przez zarządzającego kosztów, związanych z tą nieruchomością i ze świadczeniem usługi najmu. Współwłaściciel zarządzający Wojciech N. wystawia najemcom faktury za usługi najmu, naliczając podatek od towarów i usług od całych kwot czynszu (z całej nieruchomości, bez uwzględnienia stanu prawnego współwłasności) a wszelkie koszty ponosi w swoim imieniu i rozlicza je w całości, w ramach swojej działalności gospodarczej, jako podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadzi z Wnioskodawcą rozliczeń na bieżąco a jedynie po upływie roku kalendarzowego przedstawia Wnioskodawcy zestawienie przychodów i kosztów netto (tzn. bez uwzględnienia podatku od towarów i usług), za miniony rok.

W okresie pomiędzy 2005 a 2011 r. Wnioskodawca nie miał żadnego tytułu prawnego do własności nieruchomości a więc w tym charakterze nie mógł wyrażać jakiegokolwiek stanowiska. Jako osoba, której przysługiwało roszczenie o przeniesienie własności, Wnioskodawca wyrażał zgodę na wynajmowanie lokali.

Po nabyciu udziału we współwłasności Wnioskodawca wystosował do zleceniobiorcy żądanie podjęcia rozmów w celu dokonanie uzgodnień co do sposobu zarządu wspólną nieruchomością, z podkreśleniem konieczności dokonania ustaleń w zakresie rozliczania podatków. Wnioskodawca uważał, że powinien wystawiać faktury z tytułu najmu na 1/3 kwot czynszu i w takich proporcjach samodzielnie rozliczać wydatki. Do zmiany umów najmu a ogólniej, do zmiany zasad zarządu i rozliczania przychodów nie doszło, wobec zdecydowanego sprzeciwu zleceniobiorcy. Lokale są wynajmowane cały czas przez zleceniobiorcę, od 2005 r. do chwili obecnej. Ze względu na istniejący konflikt, Wnioskodawca ma jedynie ogólny wgląd w poczynania zleceniobiorcy (obecnego także współwłaściciela) w postaci zbiorczego zestawienia, po upływie roku kalendarzowego. Wnioskodawca nie ma wiadomości w jakim momencie zmieniają się najemcy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Z uwagi na wskazane wyżej przepisy nie powinno budzić wątpliwości to, że w przypadku wynajmu nieruchomości każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych nieruchomości wynajmowanej jest podatnikiem podatku VAT z tytułu tego wynajmu. Fakt, że jeden ze współwłaścicieli jest współwłaścicielem zarządzającym w ramach stosunku najmu nie oznacza, że przez to drugi ze współwłaścicieli traci przymiot podatnika VAT z związku z wynajmem nieruchomości wspólnej.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W konsekwencji, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowi realizację wspólnego przedsięwzięcia. Bowiem jak wynika z wniosku zamiarem współwłaścicieli (w tym Wnioskodawcy) było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości od chwili zakupu (dokonanego przez Wnioskodawcę za pośrednictwem zleceniobiorcy Wojciecha N. - jednego ze wspólników) na wynajem w celu osiągnięcia dochodów z najmu lokali, początkowo „za pośrednictwem zleceniobiorcy”, a po przeniesieniu własności, w imieniu własnym Wnioskodawcy. Zleceniobiorca przekazywał Wnioskodawcy 1/3 część dochodów z najmu.

Po nabyciu przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności Wnioskodawca nie wystąpił o wydanie udziału a wystąpił o podjęcie rozmów w celu ustalenia zasad zarządu nieruchomością wspólną i osoby zarządcy, w celu wspólnego wynajmowania lokali i dzielenia się dochodami.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca, pomimo powstania współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, zleceniobiorca Wojciech N. (aktualnie współwłaściciel nieruchomości) nadal samodzielnie zarządza nieruchomością (chociaż nie posiada żadnego pełnomocnictwa ani zgody od Wnioskodawcy), pobiera czynsze, podpisuje umowy najmu, wystawia faktury, rozlicza wydatki.

Podmioty realizujące przedsięwzięcie (współwłaściciele nieruchomości) mogą określić, kto będzie reprezentował je na zewnątrz, innymi słowy, który z podmiotów będzie zarządcą nieruchomości.

Zarządca nieruchomości może m.in. wystawiać faktury dla najemców oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów, nie jest jednak uprawniony do prowadzenia za współwłaścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych.

Podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia usług najmu lokali w zarządzanej nieruchomości są wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości. Na skutek ustanowienia zarządcy, współwłaściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani w pewnych kwestiach przez zarządcę nieruchomości. Okoliczność ta nie pozbawia ich jednak statusu podatnika podatku od towarów i usług. W świetle powyższego współwłaściciele nieruchomości obowiązani są prowadzić indywidualnie rozliczenie tego podatku z budżetem.

Zatem każdy ze współwłaścicieli nieruchomości obowiązany jest odrębnie wykazać obrót z posiadanych udziałów w składanych przez siebie deklaracjach.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług prawniczych. Wynajmuje również lokal mieszkalny stanowiący jego wyłączną własność.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności oraz fakt, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem wynajmowanej nieruchomości, otrzymujący z tytułu najmu dochód (przekazywany przez zarządcę nieruchomości proporcjonalnie do udziału Wnioskodawcy w nieruchomości) zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i winien samodzielnie rozliczyć podatek VAT z tytułu najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku w składanych przez siebie deklaracjach VAT.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o VAT (obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Natomiast jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ww. ustawy obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Jak stanowi art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

Z dniem 1 stycznia 2014 r. art. 19 ustawy o VAT został uchylony.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, obowiązującego od 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

a.dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,

b.świadczenia usług:

  • telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych,
  • wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
  • najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
  • ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
  • stałej obsługi prawnej i biurowej,
  • dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
  • z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, obowiązujący od 1 stycznia 2014 r., stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.

Zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. – fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Tak więc w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2013 r. u Wnioskodawcy, jako współwłaściciela wynajmowanej nieruchomości obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu powstawał zgodnie z normą wynikającą z cyt. wyżej przepisu art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy, tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Natomiast od 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy, na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, powstawał z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usługi najmu, a w sytuacji, gdy podatnik nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstawał z chwilą upływu terminu na jej wystawienie, tj. z upływem terminu płatności.

Tak więc stanowisko Wnioskodawcy, że otrzymywanie przez niego udziału w dochodzie z najmu nieruchomości, której jest współwłaścicielem, nie jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT, a Wnioskodawca z tego tytułu nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług oraz że nie powstaje u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy, należało uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii czy ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości i dokonywanie przez zarządcę, rozliczeń przychodów i wydatków oraz podatków (poza podatkiem dochodowym od osób fizycznych), w tym podatku od towarów i usług, zwalnia Wnioskodawcę z wykonywania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług oraz czy ustanowiony przez sąd zarządca, powinien dokonywać czynności w zakresie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług całkowicie w imieniu własnym (z własnym numerem identyfikacji podatkowej, z ujawnieniem zarządcy jako usługodawcy na fakturach, własnymi deklaracjami podatkowymi i zapłatą podatku przez zarządcę).

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

  1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
  2. (uchylony)
  3. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 Kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków. Za wykonywane czynności zarządca sądowy otrzymuje wynagrodzenie, które określa i przyznaje sąd.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego wskazać należy, że czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o VAT wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są wskazane w przepisach dotyczących tego podatku zarówno obowiązki, jak i uprawnienia (m.in. obowiązek dokonywania rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług wg zasad właściwych dla tego typu działalności).

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Tym samym usługi najmu nieruchomości, w odniesieniu do której ustanowiony zostanie zarządca sądowy nieruchomości, wykonywane przez sądowego zarządcę będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem zarządca sądowy jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu z tytułu wykonanych przez siebie czynności najmu przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast w art. 106e ustawy o VAT, wskazano jakie elementy powinna zawierać faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży. Na podstawie art. 106e ust. 1 pkt 3 i 4 ww. ustawy, faktura powinna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy oraz numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

Zobowiązanie podatkowe, kwotę zwrotu różnicy podatku, kwotę zwrotu podatku naliczonego lub różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1, przyjmuje się w kwocie wynikającej z deklaracji podatkowej, chyba że naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej określi je w innej wysokości (art. 99 ust. 12 ww. ustawy).

Podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym podatku odgrywają deklaracje podatkowe. Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego.

Kwestie zapłaty podatku reguluje art. 103 ust. 1 ustawy o VAT, w myśl którego podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 2-4 oraz art. 33 i 33b.

Z przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek zapłaty podatku wynika ze zobowiązania podatkowego, a zobowiązanym do jego zapłacenia jest podatnik. W przedmiotowym przypadku podatnikiem z tytułu zarządzania nieruchomości będzie sądowy zarządca nieruchomości i to on winien zapłacić należny podatek.

Tak więc od momentu przystąpienia do umowy najmu w charakterze wynajmującego zarządca sądowy będzie obowiązany w imieniu własnym do składnia deklaracji podatkowych w podatku od towarów i usług i dokonywania rozliczeń z tytułu podatku VAT za wszystkich współwłaścicieli oraz odpowiedniego dokumentowania czynności najmu wykonywanych od tego momentu poprzez wystawienie faktur VAT z wykazanym imieniem i nazwiskiem/nazwą oraz Numerem Identyfikacji Podatkowej zarządcy sądowego.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że ustanowiony zarządca powinien, w ramach sprawowanego zarządu nieruchomością, wykonywać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług całkowicie w imieniu własnym (z własnym numerem identyfikacji podatkowej, ujawnianiem swoich danych na wystawianych fakturach, własnymi deklaracjami podatkowymi i zapłatą przez niego podatku), należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) lub zmiany stanu prawnego.

Zaznaczyć należy, iż przedstawiona interpretacja wydana została dla Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla współwłaścicieli nieruchomości.

Równocześnie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.