IPPB2/436-484/13-2/LS | Interpretacja indywidualna

Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?
IPPB2/436-484/13-2/LSinterpretacja indywidualna
  1. nabycie nieruchomości
  2. spółki
  3. umowa sprzedaży
  1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) -> Przedmiot opodatkowania

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013 r. (data wpływu 13.09.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. <dalej: Wnioskodawca lub Nabywca> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od G. sp. z o.o. sp. k.-a. <dalej: Sprzedający lub Zbywca> nieruchomość położoną w W wraz z będącą w trakcie realizacji inwestycją obejmująca budowę kompleksu biurowo-usługowego znanego obecnie pod nazwą „W. S.” <dalej: Nieruchomość>.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2013 r. lub na początku 2014 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

  • prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 22 <księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 1>,
  • prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 24/1 <księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 2>,
  • prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 24/2 <księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 3>, na której rozpoczęto prace budowlane.

Działka 2 i Działka 3 powstały w wyniku podziału działki gruntu nr 24, której prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki 1 (i prawem własności istniejących na gruncie starych naniesień, w tym budynków i budowli) przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 5 lipca 2006 r. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający wyburzył wszystkie istniejące uprzednio naniesienia i rozpoczął inwestycję budowlaną, polegającą na budowie na Działce 3 kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą „W. S.”, obejmującego trzy budynki biurowo-usługowe, a także związane z nimi inne obiekty budowlane, instalacje, urządzenia budowlane <dalej: Inwestycja>. W związku z inwestycją, Sprzedający uzyskał w dniu 25 lutego 2010 r. (oraz w dniu 21 grudnia 2012 r.) stosowne pozwolenie na budowę. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Inwestycja jest w trakcie realizacji - na Nieruchomości prowadzone są roboty budowlane, w szczególności wykonywane są fundamenty i systematycznie wznoszone poszczególne budynki i inne obiekty budowlane, będące w różnym stopniu zaawansowania prac. Zgodnie z planem Inwestycji, pod koniec 2013 r. stopień zaawansowania prac budowlanych będzie obejmować m.in.: ukończenie konstrukcji podziemia wspólnego dla wszystkich trzech budynków biurowo-usługowych, ukończenie konstrukcji nadziemnej jednego z budynków (stan surowy zamknięty) oraz rozpoczęcie konstrukcji nadziemnej pozostałych dwóch budynków. W zależności jednak od przebiegu prac i innych czynników, nie można wykluczyć, że stan Inwestycji na dzień Transakcji może odbiegać od przedstawionych wyżej planów. Z pewnością jednak na dzień Transakcji, obiekty budowlane objęte Inwestycją nie zostaną jeszcze ostatecznie ukończone - zakończenie Inwestycji i jej oddanie do użytkowania planowane jest po dniu Transakcji, na 2014 r. lub 2015 r.

Zgodnie z ważną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 30 listopada 2007 r., Działka 1 oraz działka gruntu nr 24 (z której w wyniku podziału powstały Działka 2 oraz Działka 3) przeznaczone są pod zabudowę. Dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z Inwestycją i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

W ostatnim czasie podpisano umowę najmu powierzchni użytkowych w jednym z projektowanych budynków na Działce 3 - ze względu na będącą w fazie realizacji Inwestycję wydanie powierzchni nastąpi nie wcześniej niż po oddaniu budynku do użytkowania. Sprzedający nie jest w stanie wykluczyć, że przed dniem Transakcji zawarte zostaną kolejne umowy najmu z innymi podmiotami.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny <t.j. Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm. — dalej: KC lub Kodeks cywilny>, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartej umowy najmu (lub potencjalnie umów najmu, jeżeli zostaną podpisane dodatkowe przed dniem Transakcji).

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

  • ewentualne prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, o ile takie prawa i zobowiązania będą występowały na dzień Transakcji,
  • umowy budowlane z wykonawcami związane z Inwestycją, w tym w szczególności prawa z tytułu rękojmi i gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego,
  • prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością i Inwestycją, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
  • ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość,
  • dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa lub ewentualnie umowy najmu, oryginały pozwoleń decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa (w szczególności projekty budowlane),
  • prawo do korzystania z domen internetowych związanych z Nieruchomością.

W zakresie zobowiązań kredytowych Sprzedającego możliwe jest, że w wyniku ustaleń dokonanych z bankami, Nabywca wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego będącego kredytobiorcą.

W zakresie zobowiązań wynikających z umów pożyczek/wyemitowanych obligacji, Nabywca nie wejdzie w prawa i obowiązki sprzedającego będącego pożyczkobiorcą/emitentem obligacji planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

  • prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Inwestycją,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, sieć ciepłownicza),
    • ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
    • ochrony Nieruchomości.
  • prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących świadczenia usług marketingowych (reklamowych) związanych z Nieruchomością.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

  • umowy rachunków bankowych sprzedającego,
  • umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
  • środki pieniężne sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza ewentualnymi kaucjami pieniężnymi najemców o ile na dzień Transakcji takie kaucje będą występowały),
  • tajemnice przedsiębiorstwa sprzedającego oraz know-how, związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także związany z wyszukiwaniem utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
  • księgi rachunkowe sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomości które zostaną przekazane Nabywcy),
  • firma sprzedającego,
  • prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest działalność deweloperska oraz wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza kontynuować realizację Inwestycji, a w dalszej perspektywie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
  1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym...
  2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT...

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 06.12.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-979/13-2/KG.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

  1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
  2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • (uchylone),
    • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. <dalej: Wnioskodawca lub Nabywca> planuje nabyć za wynagrodzeniem <dalej: Transakcja> od G. sp. z o.o. sp. k.-a. <dalej: Sprzedający lub Zbywca> nieruchomość położoną w W wraz z będącą w trakcie realizacji inwestycją obejmująca budowę kompleksu biurowo-usługowego znanego obecnie pod nazwą „W. S.” <dalej: Nieruchomość>. Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2013 r. lub na początku 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 06.12.2013 r. Nr IPPP2/443-979/13-2/KG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.