0114-KDIP3-2.4014.23.2017.2.LS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy dostawa Budynków i Budowli wraz z częścią Prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 12 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2017 r. (data nadania 25 maja 2017 r., data wpływu 29 maja 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4014.23.2017.1.LS z dnia 22 maja 2017 r. (data nadania 22 maja 2017 r., data doręczenia 24 maja 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sprzedający planuje zbyć za wynagrodzeniem Nabywcy nieruchomość stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działku gruntu o numerze ewidencyjnym 1/45 o powierzchni 34.287 m2 (dalej „Prawo użytkowania wieczystego”) oraz prawo własności budynków przemysłowych posadowionych na tej nieruchomości i stanowiących odrębny przedmiot własności wraz z innymi naniesieniami, dla których to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Z dniem 27.10.2004 r. Sprzedający nabył wskazaną powyżej nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego oraz budowle (place, parkingi), budynek administracyjno-socjalny oraz budynek hali mebli, wszystkie posadowione na Prawie użytkowania wieczystego (dalej „Budynki i Budowle”) i w okresie rozliczeniowym, w którym nastąpiło nabycie, Sprzedający pomniejszył podatek VAT należny o podatek VAT naliczony związany z tym nabyciem.

Budynki i Budowle wraz z Prawem użytkowania wieczystego były w całości wykorzystywane do świadczenia przez Sprzedającego usług w zakresie najmu na podstawie umowy najmu nieruchomości zawartej z F. (dalej „Najemca”) z dnia 30.06.2004 r. wraz z porozumieniem, zmienionej następnie aneksem z dnia 27.10.2004 r. (dalej „IMV”). IMV została zawarta na okres 120 miesięcy, licząc od dnia wymagalności pierwszego czynszu, jednakże na podstawie IMV, Najemca złożył Sprzedającemu ofertę zawarcia po upływie 120 miesięcy, kolejnej umowy najmu na okres 60 miesięcy. Budynki i Budowle są obecnie nadal wynajmowane Najemcy na podstawie nowej umowy najmu na okres kolejnych 60 miesięcy o treści odpowiadającej treści IMV, która to nowa umowa została następnie zmieniona na podstawie porozumienia z dnia 5.12.2014 r. oraz aneksu z dnia 20.07.2016 r. (dalej „Nowa IMV”).

Z dniem 18.05.2016 r. zostało pobudowane ogrodzenie działki przy działce 1/44 (dalej „Ogrodzenie”), przy którego budowie został pomniejszony przez Sprzedającego podatek VAT należny o podatek VAT naliczony związany z powstaniem Ogrodzenia.

Prawo użytkowania wieczystego wraz z Budynkami i Budowlami oraz Ogrodzeniem (dalej „Nieruchomość”) stanowią przedmiot sprzedaży (dalej „Transakcja”), którego opodatkowaniem zainteresowane są strony. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynki i Budowle oraz Ogrodzenie były wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w zakresie usług najmu.

W okresie ostatnich 5 lat Budynki i Budowle nie podlegały ulepszeniom, których łączna wartość w odniesieniu do poszczególnych Budynków i Budowli przekraczała 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zarówno Sprzedający jak i Nabywca są zarejestrowani obecnie jako podatnicy VAT czynni i będą nimi również na dzień Transakcji.

Przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający oraz Najemca zawrą porozumienie rozwiązujące, które rozwiążę Nową IMV po spełnieniu się warunków zawieszających: zapłaty przez Najemcę kwoty płatności zaspokajającej wierzytelności Sprzedającego wynikające z Umowy Najmu, zawarcia ważnej i skutecznej umowy sprzedaży w przedmiocie Nieruchomości oraz otrzymania przez Sprzedającego całej ceny wskazanej w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie udziela ani nie udzieli żadnych gwarancji dotyczących Nieruchomości. W związku z tym, Sprzedający nie ponosi i nie będzie ponosić odpowiedzialności za żadne projektowe, techniczne, konstrukcyjne wady Nieruchomości ani jej części składowych.

Wydanie Kupującemu przez Sprzedającego Nieruchomości nastąpi w terminie 1 dnia roboczego od daty zawarcia umowy sprzedaży, jednakże dopiero po zapłacie przez Kupującego całej ceny sprzedaży. Do dnia wydania nieruchomości, zostanie przekazana Kupującemu wszelka posiadana przez niego dokumentacja techniczna, administracyjna i budowlana dotycząca nabytego budynku.

Wszelkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty utrzymania, napraw, podatków, ubezpieczenia oraz dostawy mediów wszelkiego rodzaju, należnych lub dotyczących okresu do dnia zawarcia umowy sprzedaży (wyłączając tę datę), powinny zostać poniesione i uiszczone wyłącznie przez Sprzedającego. Sprzedający ma prawo do wszelkich przychodów z Nieruchomości należnych za okres do dnia poprzedzającego zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty utrzymania, napraw, podatków, ubezpieczeń oraz dostawy mediów wszelkiego rodzaju, należnych lub dotyczących okresu rozpoczynającego się od dnia zawarcia umowy sprzedaży, będą uiszczane i ponoszone przez Kupującego. Kupujący ma prawo do wszelkich przychodów z Nieruchomości za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Wszelkie kwoty wynikające z Nowej IMV będą należne wyłącznie Sprzedającemu, niezależnie od tego za jaki okres przypadają.

Przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

  • umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z Najemcą),
  • umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,
  • umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,
  • środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
  • należności Zbywcy - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
  • tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
  • księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
  • firma Sprzedającego,
  • know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,
  • prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności.

Przedmiotem rzeczywistej działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, kupno oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Pismem z dnia 22 maja 2017 r. Nr 0114-KDIP3-2.4014.23.2017.1.LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

przedłożenie pełnomocnictwa zgodnego z art. 138c § 1 Ordynacji podatkowej, w którym to pełnomocnictwie wskazany będzie adres elektroniczny pełnomocnika w systemie teleinformatycznym wykorzystywanym przez organ podatkowy, tj. w systemie ePUAP, bądź informacja o odbiorze pism w siedzibie Organu.

doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego poprzez, wskazanie, czy z tytułu umowy sprzedaży Nieruchomości przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pismem z dnia 25 maja 2017 r. (data nadania 25 maja 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

W ocenie Spółki, dostawa Budynków i Budowli wraz z Prawem użytkowania wieczystego podlega ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U.2016.710 z późn. zm. dalej „ustawa VAT”) i jednocześnie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa Ogrodzenia nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT i podlega opodatkowaniu VAT w stawce podstawowej. Dostawa Prawa użytkowania wieczystego w części odpowiadającej powierzchni Budynków i Budowli do powierzchni Budynków i Budowli oraz Ogrodzenia przyjmuje opodatkowanie dostawy Budynków i Budowli i korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, zaś w części odpowiadającej powierzchni Ogrodzenia w stosunku do powierzchni Budynków i Budowli oraz Ogrodzenia podlega opodatkowaniu VAT. Reasumując z tytułu dokonania tej czynności przynajmniej jedna ze stron będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz z niego zwolniona.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy dostawa Budynków i Budowli wraz z częścią Prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Dostawa Budynków i Budowli wraz z Prawem użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabycie przez Kupującego Budynków i Budowli wraz z częścią Prawa użytkowania wieczystego jest zwolniona z podatku VAT i w związku z powyższym podlega opodatkowaniu PCC.

Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz.U.2016.223, dalej „ustawa PCC”), podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowania PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W ocenie Wnioskodawców, mając na uwadze, że Transakcja sprzedaży Budynków i Budowli wraz z Prawem użytkowania wieczystego korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy adekwatnie do zadanego pytania tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

  1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
  2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienia wynika, że Zbywca planuje zbyć za wynagrodzeniem Nabywcy nieruchomość, stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działku gruntu o numerze ewidencyjnym 1/45 o powierzchni 34.287 m2 (dalej „Prawo użytkowania wieczystego”) oraz prawo własności budynków przemysłowych posadowionych na tej nieruchomości i stanowiących odrębny przedmiot własności wraz z innymi naniesieniami, dla których to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Z dniem 27.10.2004 r. Sprzedający nabył wskazaną powyżej nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego oraz budowle (place, parkingi), budynek administracyjno-socjalny oraz budynek hali mebli, wszystkie posadowione na Prawie użytkowania wieczystego (dalej „Budynki i Budowle”) i w okresie rozliczeniowym, w którym nastąpiło nabycie, Sprzedający pomniejszył podatek VAT należny o podatek VAT naliczony związany z tym nabyciem. Budynki i Budowle wraz z Prawem użytkowania wieczystego były w całości wykorzystywane do świadczenia przez Sprzedającego usług w zakresie najmu na podstawie umowy najmu nieruchomości zawartej z F Sp. z o.o. (dalej „Najemca”) z dnia 30.06.2004 r. wraz z porozumieniem, zmienionej następnie aneksem z dnia 27.10.2004 r. (dalej „IMV”). IMV została zawarta na okres 120 miesięcy, licząc od dnia wymagalności pierwszego czynszu, jednakże na podstawie IMV, Najemca złożył Sprzedającemu ofertę zawarcia po upływie 120 miesięcy, kolejnej umowy najmu na okres 60 miesięcy. Budynki i Budowle są obecnie nadal wynajmowane Najemcy na podstawie nowej umowy najmu na okres kolejnych 60 miesięcy o treści odpowiadającej treści IMV, która to nowa umowa została następnie zmieniona na podstawie porozumienia z dnia 5.12.2014 r. oraz aneksu z dnia 20.07.2016 r. (dalej „Nowa IMV”). Z dniem 18.05.2016 r. zostało pobudowane ogrodzenie działki przy działce 1/44 (dalej „Ogrodzenie”), przy którego budowie został pomniejszony przez Sprzedającego podatek VAT należny o podatek VAT naliczony związany z powstaniem Ogrodzenia. Prawo użytkowania wieczystego wraz z Budynkami i Budowlami oraz Ogrodzeniem (dalej „Nieruchomość”) stanowią przedmiot sprzedaży (dalej „Transakcja”), którego opodatkowaniem zainteresowane są strony. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Spółki, dostawa Budynków i Budowli wraz z Prawem użytkowania wieczystego podlega ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U.2016.710 z późn. zm. dalej „ustawa VAT”) i jednocześnie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa Ogrodzenia nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT i podlega opodatkowaniu VAT w stawce podstawowej. Dostawa Prawa użytkowania wieczystego w części odpowiadającej powierzchni Budynków i Budowli do powierzchni Budynków i Budowli oraz Ogrodzenia przyjmuje opodatkowanie dostawy Budynków i Budowli i korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, zaś w części odpowiadającej powierzchni Ogrodzenia w stosunku do powierzchni Budynków i Budowli oraz Ogrodzenia podlega opodatkowaniu VAT.

Zatem przyjmując za Wnioskodawcą, że dostawa Budynków i Budowli wraz z Prawem użytkowania wieczystego podlega ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U.2016.710 z późn. zm. dalej „ustawa VAT”) i jednocześnie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy wskazać, że powyższa czynność będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.