IPPB4/4511-282/16-4/MS2 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W związku z powyższym - czy w razie sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości uzyskanego w 1989 roku (przy założeniu, że uprzednio zostanie dokonana darowizna udziału 1/4 własności nieruchomości uzyskanego w drodze dziedziczenia) sprzedaż tego udziału będzie podlegała obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.), uzupełniony pismem z dnia 14 maja 2016 r. (data nadania 16 maja 2016 r, data wpływu 17 maja 2016 r.) na wezwanie z dnia 22 kwietnia 2016 r. Nr IPPB4/4511-282/16-2/MS2 (data nadania 25 kwietnia 2016 r., data doręczenia 11 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 22 kwietnia 2016 r. Nr IPPB4/4511-282/16-2/MS2 (data nadania 25 kwietnia 2016 r., data doręczenia 11 maja 2016 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 14 maja (data nadania maja 2016 r., data wpływu 17 maja 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zainteresowany jest sprzedażą udziału w nieruchomości. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 własności nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 8 grudnia 1989 roku, następnie w 2014 roku nabył 1/4 nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny z dnia 14 maja 2014 roku. Oba udziały ujawnione są odrębnie w księdze wieczystej. Wnioskodawca ma zamiar dokonać darowizny udziału 1/4 nieruchomości uzyskanego w 2014 roku drodze spadku na rzecz swojej matki, która jest obecnie współwłaścicielką w udziale 1/4 nieruchomości, a następnie dokonać sprzedaży udziału 1/2 nieruchomości (który uzyskany został w drodze umowy przeniesienia własności w 1989 r.)

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że postanowienie Sądu Rejonowego stwierdzające nabycie spadku jest datowane na 14 maja 2014 roku, data śmierci ojca to 7 stycznia 2014 roku. Nabycie udziału w wysokości 1/2 własności nieruchomości, który Wnioskodawca nabył w dniu 8 grudnia 1989 roku nastąpiło na drodze umowy kupna – sprzedaży, co było umożliwione zezwoleniem Sądu Rejonowego, Wydziału Rodzinnego i Nieletnich z dnia 22 września 1989 roku na zawarcie aktu notarialnego kupna przez rodziców w imieniu Wnioskodawcy jako osoby małoletniej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

W związku z powyższym - czy w razie sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości uzyskanego w 1989 roku (przy założeniu, że uprzednio zostanie dokonana darowizna udziału 1/4 własności nieruchomości uzyskanego w drodze dziedziczenia) sprzedaż tego udziału będzie podlegała obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT...

Zdaniem Wnioskodawcy.

Według Wnioskodawcy sprzedaż udziału w nieruchomości w wysokości 1/2 nabytego w 1989 roku nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ zbycie tego udziału nastąpi po upływie ponad 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału we własności nieruchomości.

Uprzednio Wnioskodawca przeniesie na rzecz swojej matki - Danuty S. - w drodze darowizny udział w nieruchomości w wysokości 1/4 nabyty w 2014 roku. W jego władaniu pozostanie więc tylko udział nabyty w 1989 roku, który następnie sprzeda - do tego udziału stosować będzie się więc art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Artykuł ten, jako źródło przychodów definiuje zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jednakże w końcowej części ustępu 8 uwarunkowano zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości jako źródła przychodu od przesłanki nieupłynięcia określonego czasu od nabycia lub wybudowania.

Oznacza to, że sprzedaż udziału w nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie traktowana jako źródło przychodu, a tym samym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę, że od nabycia udziału we własności 1/2 nieruchomości upłynęło 25 lat, spełnione zostały przesłanki pozwalające wyłączyć taką sprzedaż z opodatkowanych źródeł przychodu, a więc sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) oraz podstawa jej nabycia.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości). W przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w drodze spadku za datę nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości należy uznać datę otwarcia spadku czyli śmierci spadkodawcy (poszczególnych spadkodawców).

Zgodnie bowiem z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy (spadkodawców) prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Powyższe okoliczności oznaczają, że dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest data śmierci spadkodawcy (poszczególnych spadkodawców).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zainteresowany jest sprzedażą udziału w nieruchomości. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 własności nieruchomości na podstawie umowy kupna - sprzedaży z dnia 8 grudnia 1989 roku, następnie nabył 1/4 nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu zmarłym w dniu 7 stycznia 2014 roku. Wnioskodawca ma zamiar dokonać darowizny udziału 1/4 nieruchomości uzyskanego w 2014 roku drodze spadku na rzecz swojej matki, która jest obecnie współwłaścicielką w udziale 1/4 nieruchomości, a następnie dokonać sprzedaży udziału 1/2 nieruchomości (który uzyskany został w drodze umowy przeniesienia własności w 1989 r.)

Zatem Wnioskodawca w opisanej przez siebie sytuacji powinien rozpoznać dwie daty nabycia nieruchomości:

  • 1989 r., kiedy nabył udział 1/2 w drodze umowy kupna – sprzedaży,
  • 2014 r., kiedy nabył pozostały udział w nieruchomości tj. udział 1/4 w drodze spadku po ojcu.

Wątpliwość Wnioskodawcy wzbudził fakt, czy w razie sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości uzyskanego w 1989 roku będzie zobowiązany do zapłacenia podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Mając powyższe na uwadze nie można przyjąć, że sprzedany udział w nieruchomości będzie konkretnie tym udziałem nabytym w 1989 r. Udziały nie są oznaczonymi częściami w prawie własności. Udziały wyrażają uprawnienie do całej własności. Nabycie przez Wnioskodawcę sprzedanego udziału wynoszącego 1/2 (tak jak całej nieruchomości) nastąpiło w dwóch datach, tj. zarówno w 1989 r. (w drodze umowy kupna - sprzedaży) jak i w 2014 r. (w spadku po ojcu). Na udział 1/2, który Wnioskodawca planuje sprzedać składają się zatem udziały nabyte w tych dwóch ww. datach. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, że Wnioskodawca sprzedał udział nabyty wyłącznie w 1989 roku. Wnioskodawca nabywając kolejno w poszczególnych latach udziały w nieruchomości nabywał prawo do każdego metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany udział. Zatem nabywając w 1989 r. w drodze umowy kupna - sprzedaży 1/2 w nieruchomości Wnioskodawca stał się właścicielem 1/2 w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości. Wnioskodawca nabywając bowiem ww. udział w prawie własności nieruchomości stał się jej współwłaścicielem, co oznacza że miał prawo do każdego metra kwadratowego w tej nieruchomości. Podobnie nabywając kolejny udział w nieruchomości w spadku po ojcu, Wnioskodawca w kolejnej dacie nabył udział w każdym jej metrze kwadratowym. Wynika to z istoty współwłasności. W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się bowiem współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Sprzedając udział 1/2 Wnioskodawca nie zbył więc części nieruchomości określonej tym udziałem, ale cząstkę swoich uprawnień właściciela w całej nieruchomości. A uprawnienia te były nabywane w dwóch datach – w 1989 r. i w 2014 r. Nie da się twierdzić, że skoro przedmiotem zbycia był udział 1/2, to był to akurat ten udział, który został nabyty w 1989 r. Udziały nie są przecież oznaczone, bo nie chodzi o zbycie określonej części rzeczy, ale o zbycie prawa, jedynie określonego ułamkiem. Innymi słowy nie można zidentyfikować zbywanego udziału, bo chodzi o zbycie prawa a nie o zbycie części rzeczy.

Oznacza to, że zbywając udział 1/2 w posiadanej nieruchomości Wnioskodawca dokona zbycia 1/2 udziału nabytego w dwóch ww. datach i w wymienionych udziałach. Zatem Wnioskodawca sprzeda część udziału nabytego w 1989 r., oraz część udziału nabytego w 2014 r. drodze spadku po ojcu. Tylko w taki sposób dochodzi bowiem do zbycia udziału w prawie do nieruchomości. Udział w prawie to nie udział w części rzeczy.

Podsumowując, udział w nieruchomości Wnioskodawca nabył w 1/2 w 1989 r. i 1/4 w 2014 r.

Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości przypadający na udział nabyty w 1989 r. – nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w spadku po ojcu do dnia sprzedaży upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości przypadający na udział nabyty w 2014 r. w spadku po ojcu będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż w stosunku do tego udziału nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6d ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1989 r. w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2014 r. w spadku po ojcu będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Za niedopuszczalne uznać należy bowiem twierdzenie Wnioskodawcy, że sprzedany udział w nieruchomości to akurat ten udział nabyty w 1989 r., w związku z czym sprzedaż tego udziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeszcze raz należy podkreślić, że Wnioskodawca w 1989 r. nabył jedynie udział wynoszący 1/2 w każdym metrze kwadratowym gruntu wchodzącego w skład opisywanej nieruchomości. W analogiczny sposób nastąpiło nabycie w drodze spadku po ojcu. Wnioskodawca nie zbył części nieruchomości określonej udziałem nabytym wyłącznie w drodze umowy kupna - sprzedaży, ale cząstkę swoich uprawnień właściciela do całej nieruchomości, którą nabył w dwóch datach – w 1989 r. i w 2014 r. Nie można zidentyfikować zbywanego udziału, bo chodzi o zbycie prawa, a nie o zbycie części rzeczy.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.