0114-KDIP1-1.4012.651.2018.2.KOM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Opodatkowanie dostawy udziału w niezabudowanej Nieruchomości 2 stawką podatku VAT w wysokości 23%

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2018 r. (data wpływu 18 października 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziału w niezabudowanej Nieruchomości 2 stawką podatku VAT w wysokości 23% (Pyt. 1 i 2) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziału w niezabudowanej Nieruchomości 2 stawką podatku VAT w wysokości 23%.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Pan B., małżonkowie X, a także małżonkowie Y są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 4/2 o obszarze 6.8881 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 1”). Panu B. przysługuje udział w wysokości 2/4 własności tej nieruchomości, a małżonkom ..... na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej po 1/4 udziału we współwłasności Nieruchomości 1.

Pan B. nabył prawo własności Nieruchomości 1 (ówcześnie oznaczoną jako działka nr 4) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 r., sporządzonej przez notariusza. Małżonkowie X oraz małżonkowie Y nabyli prawo własności Nieruchomości 1 (ówcześnie jako nr 4) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 28 września 2004 r., sporządzonej przez notariusza.

Przy nabyciu Nieruchomości 1 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość 1 zgodnie z informacjami zawartymi w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów oznaczona jest jako nieużytki (N) - pow. 3,0202 ha drogi (dr) - 0,1747 ha oraz tereny przemysłowe (Ba) 3,6932 ha.

Na Nieruchomości 1 znajduje się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi.

Nieruchomość 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie węzła drogi ekspresowej, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 r. W powyższym planie przedmiotowa działka zawarta jest w jednostce oznaczonej symbolem „KDG-1” - teren drogi publicznej klasy głównej; w jednostce oznaczonej symbolem „PG/P/U-1” - teren górniczy o kierunku rekultywacji pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz zabudowę usługową, oraz w jednostce oznaczonej symbolem „P/U-1” tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Pan B. wraz z żoną (Wnioskodawczyni), małżonkowie X, a także małżonkowie Y są również współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 o obszarze 3,1621 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą .... (dalej: „Nieruchomość 2”). Każdemu z małżeństw przysługuje prawo 1/3 udziału we współwłasności Nieruchomości 2 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pan B. wraz z Wnioskodawczynią nabyli udział w prawie własności Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 sierpnia 1998 r., sporządzonej przez notariusza. Małżonkowie X oraz małżonkowie Y nabyli udziały w Nieruchomości 2 na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 28 września 2004 r. sporządzonej przez notariusza. Przy nabyciu Nieruchomości 2 żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość 2 zgodnie z informacjami zawartymi w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów oznaczona jest jako grunty orne (RIVb) - pow. 0,9363 ha, grunty orne (RV) - 2,1562 ha oraz łąki trwałe (ŁIV) 0,0696 ha.

Na Nieruchomości 2 nie znajdują się żadne obiekty budowlane nierozerwalnie związane z gruntem.

Obecnie trwają prace nad opracowaniem dla Nieruchomości 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia umożliwią zabudowę nieruchomości budynkiem magazynowo-produkcyjnym. Strony zakładają, że na dzień transakcji plan ten nie wejdzie jeszcze w życie.

Pan B. wraz z Wnioskodawczynią, małżonkowie X, a także małżonkowie Y będą w dalszej części zwani: „Współwłaścicielami”.

Nieruchomość 1 i 2 przylegają do siebie. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Na Nieruchomości spółka jawna prowadzi od roku 2002 działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Wspólnikami spółki jawnej są m.in. dwaj współwłaściciele Nieruchomości. Spółka jawna wykorzystuje Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (nie potwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia.

Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, spółka jawna oddaje jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobiera określone umowami czynsze, nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Żaden ze Współwłaścicieli, ani też spółka jawna nie zamierzali sprzedawać Nieruchomości i nie poszukiwali kupców. Nie zawierali również umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie ogłaszali w prasie i internecie chęci sprzedaży Nieruchomości oraz nie dokonywali ich podziału czy wyodrębniania dróg wewnętrznych. Nieruchomość nie była przez Współwłaścicieli wynajmowana lub wydzierżawiana.

Do Współwłaścicieli Nieruchomości zgłosił się natomiast z własnej inicjatywy podmiot zainteresowany ich zakupem – M. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”).

Niniejszy wniosek dotyczy transakcji zbycia Nieruchomości w zakresie udziału przysługującego Wnioskodawczyni (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części wniosku zwani: „Stronami”.

Obecnie Strony ustalają warunki sprzedaży Nieruchomości i w najbliższym czasie planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Kupujący zamierza na Nieruchomości wybudować budynek magazynowo-produkcyjny, który będzie służył mu do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Działalność ta w szczególności może polegać na wynajmowaniu w ramach umów najmu, czy dzierżawy powierzchni w planowanym budynku magazynowo-produkcyjnym opodatkowanych 23% VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Planowanym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, a także uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę na Nieruchomości budynku magazynowo-produkcyjnego.

W celu uzyskania pozwolenia na budowę Sprzedający udziela Kupującemu odpowiednich upoważnień, w szczególności zgody na dysponowanie gruntem w celach budowalnych. Mając na uwadze, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości wszelkie obiekty znajdujące się na Nieruchomości, w szczególności na Nieruchomości 1, zostaną zlikwidowane, a Kupujący będzie dysponował pozwoleniem na budowę.

Intencją Stron jest rozbiórka oraz usunięcie wszelkich zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1, ale niewykluczone, że na moment dostawy Nieruchomości mogą na niej znajdować się pewne elementy lub pozostałości po budynkach, budowlach czy innych obiektach (np. fragmenty instalacji). Należy podkreślić, że intencją Kupującego jest nabycie niezabudowanego gruntu, na którym zostanie zrealizowana nowa inwestycja. Co do zasady, budynki i budowle istniejące obecnie na Nieruchomości 1 nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej.

Koszty związane z dokonaniem rozbiórki i usunięciem z Nieruchomości 1 budynków, budowli i innych obiektów pokryje spółka jawna.

W związku z tym, że Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości zamierza uzyskać dla Nieruchomości 2 decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywać możliwość zabudowania Nieruchomości 2.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości 2 będzie ona objęta decyzją w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostanie ona przeznaczona na cele budowlane.

Pan B. nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast jest wspólnikiem spółki jawnej, która prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

Pan T. B. nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wspólnie z ojcem jest wspólnikiem w spółce jawnej.

Pani B. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.

Pani K. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.

Pan K. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jego przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

Nieruchomość nie służy żadnemu ze Współwłaścicieli osobiście do prowadzenia działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku przedsiębiorstw współwłaścicieli, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Nieruchomość wykorzystywana była i jest wyłącznie przez spółkę jawną na cele prowadzenia cegielni.

Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku VAT:
  1. Czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
  2. W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja zbycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT w stawce 23%?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko w zakresie pytania 1

W ocenie Stron planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Na podstawie art. 2 pkt 6 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej w ramach umowy sprzedaży, traktowane jest jako odpłatna dostawa towarów. Czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami takimi, zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z tym przepisem, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca, lub usługodawcy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zdaniem Stron, podjęcie takich działań jak usunięcie zabudowań znajdujących się na Nieruchomości 1 świadczy o tym, że celem Sprzedającego jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Kupujący nie jest zainteresowany zakupem budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, gdyż nie mają one dla niego żadnej wartości ekonomicznej.

Wobec tego, zostaną podjęte pewne zorganizowane działania (przeprowadzenie rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1) mające na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości dla potencjalnego inwestora - Kupującego. Bez znaczenia pozostaje fakt, że koszt rozbiórki pokryje spółka jawna. Finalnie bowiem koszty rozbiórki będą obciążać dwóch współwłaścicieli Nieruchomości będących wspólnikami spółki jawnej. Istotny pozostaje natomiast cel dokonania rozbiórki, zgodnie z którym Sprzedający dążą do spełnienia warunków stawianych przez Kupującego i w konsekwencji skutkujących zbyciem Nieruchomości.

Warto również podkreślić, że dodatkowym warunkiem zbycia Nieruchomości jest uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę budynku magazynowo-produkcyjnego posadowionego na całej Nieruchomości. W związku z czym, Kupujący jest zainteresowany zakupem całej Nieruchomości - ze względu na jego plany inwestycyjne nie jest on zainteresowany nabyciem wyłącznie jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości. Mając to na uwadze, Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży wszystkich swoich udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Zdaniem Stron nie ma podstaw, aby twierdzić, że Sprzedający posiada status podatnika VAT w odniesieniu do Nieruchomości 1, a w stosunku do Nieruchomości 2 rozporządza swoim majątkiem prywatnym. Status podatnika VAT jest co do zasady na gruncie definicji z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT uniwersalny. Oznacza to, że dotyczy on co do zasady wszystkich czynności wykonywanych przez danego podatnika, z wyłączeniem jego majątku prywatnego, tj. przeznaczonego wyłącznie na cele inne niż związane z prowadzoną działalnością.

Zagadnieniem tym zajmował się TSUE w wyroku z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen przeciwko Armbrecht. Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Zdaniem TSUE majątek prywatny podatnika VAT to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika z tego, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Odnosząc tezę wynikającą z powyższego wyroku należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, nie miało miejsca wydzielenie części Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości 2) do majątku prywatnego Sprzedającego.

W analizowanym przypadku, Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 łącznie, jako powiązane ze sobą funkcjonalnie i gospodarczo działki, gdyż Kupujący jest zainteresowany nabyciem całej Nieruchomości, która tylko jako całość stanowi dla niego atrakcyjny z punktu widzenia zamiarów inwestycyjnych teren budowalny.

W konsekwencji, działania zmierzające do podniesienia atrakcyjności i wartości gruntu dotyczyły nie tylko Nieruchomości 1, ale całej Nieruchomości. Celem tych działań było doprowadzenie do zbycia całej Nieruchomości i osiągnięcia jak najkorzystniejszej ceny. Sprzedający będą musieli zaangażować środki, podobne do tych, które angażują podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami w celu podniesienia atrakcyjności Nieruchomości i finalnie dokonania jej sprzedaży na rzecz Kupującego. Gdyby Sprzedający nie podjął żadnych działań, to najprawdopodobniej nie osiągnąłby takiej ceny jaką może osiągnąć po przeprowadzeniu rozbiórki lub nawet nie dokonałby sprzedaży Nieruchomości.

Zdaniem Stron nie bez znaczenia jest również to, że z perspektywy Kupującego Nieruchomość stanowi jeden grunt budowlany, na którym zamierza on zrealizować założoną przez siebie inwestycję. Odmienne traktowanie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na gruncie VAT byłoby więc konstrukcją sztuczną, nieodpowiadającą faktycznemu przebiegowi transakcji i jej sensowi ekonomicznemu.

Mając to na uwadze, zdaniem Stron Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Mając to na uwadze, planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy podkreślić dodatkowo, że w odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania żadne wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT, który stanowi, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W niniejszej sprawie brak jest podstaw ku temu, aby Nieruchomość mogła zostać uznana za przedsiębiorstwo czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie posiada właściwie żadnych elementów czy składników, które mogłyby świadczyć o istnieniu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części - w szczególności, że warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości ma być m.in. dokonanie przez Współwłaścicieli rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1. W tej sytuacji ciężko właściwie w ogóle mówić o zespole składników, które mogłyby nawet potencjalnie stanowić przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, gdyż przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie niezabudowane grunty. Sama niezabudowana nieruchomość gruntowa w żaden sposób nie może być uznana za zespół składników majątkowych, który może samodzielnie realizować cele biznesowe. Mając to na uwadze, zdaniem Spółki nie ulega zatem wątpliwości, że planowana transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W razie uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, planowana transakcja będzie opodatkowana VAT w stawce 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zarówno w treści Ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 Ustawy o VAT.

W celu określenia, czy transakcja zbycia Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, należy ustalić, czy przedmiotem zbycia będzie grunt zabudowany czy niezabudowany.

Bez wątpienia Nieruchomość 2 stanowi grunt niezabudowany - nie znajdują się na nim bowiem żadne budynki czy budowle. W ocenie Stron, również Nieruchomość 1, na dzień planowanej transakcji (dokonania dostawy), będzie posiadać status gruntu niezabudowanego w związku z przeprowadzeniem rozbiórki znajdujących się na nim budynków i budowli.

W wyroku z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed, TSUE zajmował się podobną kwestią. Analiza tego wyroku stanowi punkt wyjścia dla dokonania prawidłowej klasyfikacji gruntu dla celów VAT.

Spółka Don Bosco zamierzała nabyć nieruchomość, na której znajdował się budynek byłej szkoły z internatem. Sprzedający uzyskał przed dniem transakcji pozwolenie na rozbiórkę istniejących na nieruchomości budynków. W dniu transakcji na nieruchomości była rozebrana część chodnika między dwoma budynkami, część bocznej ściany jednego z budynków, a ramy okienne, ościeżnice i elementy murarskie byty częściowo rozebrane i usunięte (pkt 14). Po transakcji na zlecenie i rachunek Don Bosco na omawianej działce wybudowane zostały nowe, przeznaczone na biura budynki.

TSUE analizując tą sprawę doszedł do przekonania, że: „Celem gospodarczym tych czynności była dostawa działki gotowej pod budowę. Z tego względu nie można bez popadania w sztuczność uznać, że Don Bosco nabyła od tej samej osoby najpierw grunt ze stojącymi na nim starymi budynkami, bezużyteczny w tym stanie dla jej działalności gospodarczej, a następnie jedynie świadczenia obejmujące rozbiórkę budynków, które jako jedyne były odpowiednie, by nadać działce użyteczność. W konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki.” (pkt 39-40 wyroku).

Z przywołanego orzeczenia TSUE wynika zatem, że w celu określenia statusu gruntu dla celów VAT konieczne jest odwołanie się do całego kontekstu danej transakcji. Zdaniem TSUE, aby można było prawidłowo ocenić, czy grunt będący przedmiotem transakcji jest zabudowany konieczne jest odwołanie się do obiektywnych kryteriów takich jak w szczególności stan zaawansowania robót budowlanych i stan zaawansowania rozbiórki.

Pogląd powyższy został podzielony w orzecznictwie WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 września 2016 r., sygn. III SA/Wa 2233/15 wskazał, że: „Sąd uznaje za istotny fakt - nie będący przedmiotem sporu między stronami, że rozbiórka budynków rozpoczęła się przed dostawą. Pozwala to na stwierdzenie, że w świetle podatku VAT Skarżąca dokonała sprzedaży samego prawa użytkowania wieczystego gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej”.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w wydawanych indywidualnych interpretacjach podatkowych, np.:

  • Interpretacja indywidualna z dnia 18 sierpnia 2017 r., nr 0112-KDIL4.4012.126.2017.2.HW, w której uznano: „że skoro w rozpatrywanej sprawie w momencie dokonania dostawy działka będzie stanowiła teren niezabudowany (zostaną zakończone prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie posadowionych na ww. nieruchomości budynków i budowli), to przedmiotem transakcji będzie grunt niezabudowany”.
  • Interpretacja indywidualna z dnia 1 czerwca 2016 r., nr IPPP2/443-642/14-7/16/S/BH, w której organ stanął na stanowisku, że: „w sytuacji gdy Spółka przed podpisaniem umowy sprzedaży rozpocznie prace rozbiórkowe, na podstawie uprawnień wynikających z umowy przedwstępnej, należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezbudowany. [...] Z przedstawionych okoliczności wynika, że Spółka, na podstawie zapisów umowy przedwstępnej, przed nabyciem Nieruchomości, złoży wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydanej na Jej wniosek. Zatem, przed dniem dostawy, dla Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Oznacza to, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę”.
  • Interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2015 r., nr IPPP1/4512-985/15-4/AW, gdzie stwierdzono, że: „W konsekwencji, w momencie rozpoczęcia prac rozbiórkowych, w opisany wyżej sposób, budynki przestaną spełniać kryteria przewidziane w PKOB, natomiast teren, na którym takie obiekty się uprzednio znajdowały stanie się de facto terenem niezabudowanym. Zatem istotne jest ustalenie, czy rozbiórka, która zostanie dokonana po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, rozpoczyna się przed planowaną dostawą. W przypadku stwierdzenia, że prace rozbiórkowe rozpoczynają się przed dokonaniem transakcji, wówczas planowana sprzedaż będzie traktowana jako dostawa terenów niezabudowanych”.
  • Interpretacja indywidualna z dnia 11 grudnia 2014 r., nr ITPP2/443-1245/14/AD, „przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia nieruchomości prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte, taka jest rzeczywista wola stron wyrażona w postanowieniach zawartej umowy oraz ekonomiczny/gospodarczy charakter transakcji, dostawa ww. Nieruchomości (...) będzie traktowana jako sprzedaż gruntu niezabudowanego.

Powyższe oznacza zdaniem Stron, że jeżeli na dzień dokonania dostawy przynajmniej rozpocznie się rozbiórka budynków i budowli, znajdujące się na nieruchomości, to nieruchomość tę należy traktować dla celów opodatkowania VAT jako grunt niezabudowany. Tym bardziej, jeżeli rozbiórka budynków i budowli na dzień dokonania dostawy zostanie zakończona grunt powinien być traktowany jako niezabudowany.

Należy również zwrócić uwagę na cel ekonomiczny planowanej transakcji. Celem tym jest nabycie przez Kupującego Nieruchomości jako gruntu niezabudowanego i zrealizowanie na niej zupełnie nowej inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-produkcyjnego. Wobec tego, Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości z posadowionymi na niej budynkami, budowlami czy innymi obiektami. Intencją Stron jest zatem dokonanie dostawy wyłącznie Nieruchomości bez znajdujących się na niej zabudowań.

Wobec powyższego, należy uznać, że dla celów opodatkowania VAT Nieruchomość posiada status gruntu niezabudowanego, pod warunkiem, że przed dniem dokonania jej dostawy (zawarcia umowy przyrzeczonej) przynajmniej rozpocznie się rozbiórka znajdujących się na niej budynków i budowli. Jeżeli, tak jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, rozbiórka budynków i budowli zostanie zakończona, to tym bardziej Nieruchomość powinna być traktowana dla celów VAT jako grunt niezabudowany.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomości 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości 2, przed dniem dokonania transakcji zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dla Nieruchomości 1), jak i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla Nieruchomości 2) przewidywać będą przeznaczenie Nieruchomości na cele budowlane. Wobec tego, na dzień dokonania transakcji, Nieruchomość będzie stanowić grunty budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

W rezultacie, zbycie Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Nie znajdą również zastosowania inne zwolnienia z VAT. W szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania z uwagi na to, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Ze względu na to, że Nieruchomość nie będzie stanowić gruntu zabudowanego nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

W konsekwencji, transakcja dostawy Nieruchomości powinna zostać opodatkowana podstawową stawką VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga w tym miejscu, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów, co zostało potwierdzone przez NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu jeszcze zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r. poz. 682, z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 tej ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest wspólnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cytowanej ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu powołanego art. 7 podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami wg zapisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 2, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Sprzedająca wraz z pozostałymi współwłaścicielami ustala warunki sprzedaży całej Nieruchomości, w tym w Nieruchomości 2, i w najbliższym czasie planuje zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z Kupującym, który zamierza na ww. Nieruchomości wybudować budynek magazynowo-produkcyjny, służący mu do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Działalność ta w szczególności będzie polegać na wynajmowaniu w ramach umów najmu, czy dzierżawy powierzchni w planowanym budynku magazynowo-produkcyjnym opodatkowanych 23% VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, w tym Nieruchomości 2, jest m.in. dokonanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1 (której Sprzedająca nie jest współwłaścicielką), uzyskanie przez Kupującego przed dniem nabycia Nieruchomości 2 (której Sprzedająca jest współwłaścicielką) decyzji o jej warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także pozwolenia na budowę na Nieruchomości 1 i 2 budynku magazynowo-produkcyjnego. W celu dokonania wszystkich powyższych czynności Sprzedająca udzieli Kupującemu odpowiednich upoważnień, w szczególności zgody na dysponowanie gruntem w celach budowlanych.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania upoważnień/pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że powyższe działania m.in. takie jak: dokonywanie rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości 1, uzyskanie przed dniem nabycia Nieruchomości 2 decyzji o jej warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także pozwolenia na budowę na Nieruchomości 1 i 2 budynku magazynowo-produkcyjnego, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostają bez wpływu na jej sytuację prawną. Po udzieleniu stosownych upoważnień czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki, w tym działkę nr 5, będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za jej pełną zgodą, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności całej Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającą stosownych upoważnień potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez m.in. Sprzedającą w jej imieniu i na jej korzyść, ponieważ to ona jako współwłaścicielka Nieruchomości 2 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami.

W związku z powyższym, Sprzedająca stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci działek, w tym działki nr 5. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Sprzedającej zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ona sama działa jako podatnik VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko w zakresie Pyt. nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do sposobu opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości 2 należy zauważyć, że kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 cyt. ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z wniosku wynika, że Nieruchomość 2 nie jest zabudowana żadnymi obiektami trwale związanymi z gruntem oraz nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale Kupujący przed dniem jej nabycia zamierza uzyskać dla Nieruchomości 2 decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywała możliwość jej zabudowy. Tak więc, na dzień dokonania dostawy Nieruchomość 2 będzie objęta decyzją w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostanie ona przeznaczona na cele budowlane. Zatem, w opisanych okolicznościach, dostawa Nieruchomości 2 stanowić będzie dostawę terenu niezabudowanego. Jednakże – jak wskazała Sprzedająca – w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy, wskazana działka nr 5 na dzień planowanej transakcji stanowić będzie teren budowlany, a w konsekwencji opisana sprzedaż udziału w Nieruchomości 2 (działce oznaczonej nr 5), będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, gdyż do transakcji tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu sprawy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego zwolnienia, gdyż opisane Nieruchomości, w tym Nieruchomość 2, nie były i nie są wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości 2 Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pyt. nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji nie rozstrzygał kwestii wyłączenia bądź nie planowanej transakcji z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, gdyż zagadnienie to nie było przedmiotem zapytania.

Ponadto Organ informuje, że w zakresie Pyt. nr 3 oraz Pyt. nr 4 odnoszącego się do podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawczyni. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem męża Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli wymienionych we wniosku.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.