0113-KDIPT2-2.4011.278.2018.2.AKR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2018 r. (data wpływu 15 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 2012 r. nabyła za gotówkę stanowiącą Jej majątek osobisty, udział 2/18 w nieruchomości gruntowej mieszczącej się w P., dla której prowadzona jest księga wieczysta. Powyższa nieruchomość zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi, wybudowanymi i zasiedlonymi przed 2008 r., w których pozostali współwłaściciele prowadzą działalność gospodarczą. Budynki te od czasu wybudowania są w całości wykorzystywane i nie były od tego czasu ulepszane. Wnioskodawczyni nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej na tej nieruchomości.

W dniu 9 kwietnia 2018 r. Wnioskodawczyni udzieliła notarialnego pełnomocnictwa osobie fizycznej do sprzedaży powyższego udziału w nieruchomości. W dniu 11 kwietnia 2018 r. pełnomocnictwo to zostało skutecznie wypowiedziane. Pomimo to pełnomocnik w dniu 12 kwietnia 2018 r. zawarł umowę sprzedaży powyższego udziału w nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła powództwo o stwierdzenie nieważności tejże umowy sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie pracuje, nigdy nie zarejestrowała jakiekolwiek działalności gospodarczej, pobiera emeryturę.

Wnioskodawczyni w ciągu ostatnich 10 lat nie nabywała ani nie zbywała nieruchomości innych niż opisana powyżej, za wyjątkiem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w L., które w 2015 r. nabyła za gotówkę stanowiącą Jej majątek osobisty, w celu zamieszkania w nim. Środki na zakup nie pochodziły z kredytu ani pożyczki. Mieszkanie to Wnioskodawczyni wyremontowała. W związku ze zmianą planów życiowych sprzedała ww. mieszkanie w 2017 r.

Prawomocnym wyrokiem Sądu zostanie stwierdzona nieważność umowy sprzedaży ww. udziału 2/18 w nieruchomości gruntowej, a następnie Wnioskodawczyni zawrze ważną umowę sprzedaży tego udziału.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy w związku z opisanym stanem faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 2/18 w nieruchomości gruntowej, po uzyskaniu prawomocnego wyroku Sądu stwierdzającego nieważność umowy sprzedaży tego udziału zawartej w dniu 12 kwietnia 2018, będzie przychodem opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
  2. Czy w związku z opisanym stanem faktycznym sprzedaż udziału 2/18 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaży mieszkania i potencjalnej sprzedaży nieruchomości gruntowej nie można przypisać charakteru zorganizowanego ani ciągłego, ponieważ Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Prawomocne stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży udziału 2/18 w nieruchomości z dnia 12 kwietnia 2018 r. oznaczać będzie, że umowa ta nigdy nie została ważnie zawarta, a w konsekwencji datą nabycia nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie data pierwotnego nabycia tego udziału w 2012 r., w związku z czym przychód ze sprzedaży tego udziału nie będzie przychodem podatkowym ze względu na upływ pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (z pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy mają jednak zastosowanie – na podstawie art. 10 ust. 3 ww. ustawy – do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Podkreślić należy, że sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób niż dokonywana przez osoby prywatne. Przede wszystkim nie jest traktowana jako odrębne źródło przychodów i nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych na wypadek zbycia nieruchomości niewchodzącej w skład majątku firmowego, a wyłącznie w skład majątku osobistego zbywającego.

Z powołanych wyżej przepisów wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawczyni w 2012 r. nabyła za gotówkę stanowiącą Jej majątek osobisty, udział 2/18 w nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkami niemieszkalnymi, wybudowanymi i zasiedlonymi przed 2008 r., w których pozostali współwłaściciele prowadzą działalność gospodarczą. Budynki te od czasu wybudowania są w całości wykorzystywane i nie były od tego czasu ulepszane. Wnioskodawczyni nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej na tej nieruchomości. W dniu 9 kwietnia 2018 r. Wnioskodawczyni udzieliła notarialnego pełnomocnictwa osobie fizycznej do sprzedaży powyższego udziału w nieruchomości. W dniu 11 kwietnia 2018 r. pełnomocnictwo to zostało skutecznie wypowiedziane. Pomimo to pełnomocnik w dniu 12 kwietnia 2018 r. zawarł umowę sprzedaży powyższego udziału w nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła powództwo o stwierdzenie nieważności tejże umowy sprzedaży. Prawomocnym wyrokiem Sądu zostanie stwierdzona nieważność umowy sprzedaży ww. udziału 2/18 w nieruchomości gruntowej, a następnie Wnioskodawczyni zawrze ważną umowę sprzedaży tego udziału. Wnioskodawczyni nigdy nie zarejestrowała jakiekolwiek działalności gospodarczej, nie pracuje, pobiera emeryturę. Wnioskodawczyni w ciągu ostatnich 10 lat nie nabywała ani nie zbywała nieruchomości innych niż opisana powyżej, za wyjątkiem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które w 2015 r. nabyła za gotówkę stanowiącą Jej majątek osobisty, w celu zamieszkania w nim. Środki na zakup nie pochodziły z kredytu ani pożyczki. Mieszkanie to Wnioskodawczyni wyremontowała. W związku ze zmianą planów życiowych sprzedała ww. mieszkanie w 2017 r.

Należy zauważyć, że jedną z kluczowych okoliczności kwalifikującą uzyskany przychód do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu. Tymczasem z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej na nieruchomości, w której udział jest przedmiotem planowanej sprzedaży. Wnioskodawczyni nigdy nie zarejestrowała jakiekolwiek działalności gospodarczej. Nie pracuje, pobiera emeryturę. Okoliczność, że ww. nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi, w których pozostali współwłaściciele prowadzą działalność gospodarczą pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji przychodu do odpowiedniego źródła przychodu. Tym samym, przychód, który Wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży udziału w nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez pozostałych współwłaścicieli, a nie w działalności gospodarczej prowadzonej we własnym imieniu przez Wnioskodawczynię należy kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Z treści wniosku wynika, że sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię (2012 r.).

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że przyszła sprzedaż udziału w nieruchomości poprzedzona stwierdzeniem nieważności umowy sprzedaży tego udziału zawartej w dniu 12 kwietnia 2018 r., nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie. Tym samym kwota, którą Wnioskodawczyni otrzyma ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Organ podatkowy nie dokonuje oceny przedstawionych przez Wnioskodawczynię zdarzeń przyszłych na podstawie prawa cywilnego. Stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja indywidualna dotyczy przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.