0113-KDIPT2-2.4011.224.2018.2.SR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziału 1/12, od którego nabycia nie upłynął pięcioletni termin przed zawarciem umowy sprzedaży, wobec przeznaczenia dochodu z ich sprzedaży na zakup, przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż udziałów, mieszkania przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2018 r. (data wpływu 19 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu 11 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 30 kwietnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.224.2018.1.SR, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 30 kwietnia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 7 maja 2018 r.), zaś w dniu 11 maja 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 11 maja 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni była współwłaścicielką nieruchomości położonej w ... w udziale 1/6 części. Dla nieruchomości tej była prowadzona księga wieczysta nr ... Udział ten Wnioskodawczyni nabyła na mocy umowy darowizny z dnia 29 października 1990 r. i z dnia 10 czerwca 1991 r. Datą nabycia udziału jest data zawarcia drugiej z umów tj. 10 czerwca 1991 r.

Na mocy umowy sprzedaży z dnia 23 marca 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła dodatkowo udział 1/12 części tej nieruchomości za cenę 125 000 zł, od jednego ze współwłaścicieli, za pieniądze pochodzące z Jej majątku osobistego. Łącznie zatem posiadała udział we współwłasności nieruchomości 1/6 nabyty na mocy darowizny z 1991 r. i 1/12 na mocy umowy sprzedaży z dnia 23 marca 2016 r.

W dniu 26 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała wszystkie swoje udziały w nieruchomości spółce kapitałowej. Cena sprzedaży Jej udziałów wynosiła 1 575 000 zł i została zapłacona. Przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym ‒ kamienica mieszkaniowa wraz z lokalem użytkowym na parterze. W jednym z mieszkań zamieszkiwała sama Wnioskodawczyni. W lokalach były zarejestrowane działalności gospodarcze, ale nie miało to związku z przedmiotową nieruchomością jako taką. W jednym z lokali, w budynku zlokalizowanym na nieruchomości, prowadzona była kawiarnia. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Po sprzedaży udziałów, z pozyskanych środków, Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny – stanowiący odrębną nieruchomość, położony w ..., w budynku przy ul. ..., oznaczony jako lokal nr 5, dla którego prowadzona jest księga wieczysta ... Umowa sprzedaży została zawarta w dniu 12 maja 2017 r. Cena za lokal wynosiła 430 000 zł. Pozostałe koszty związane z zawarciem umowy wyniosły 815 zł. W akcie notarialnym zaznaczono, że lokal został nabyty ze środków pochodzących z majątku osobistego. Lokal nabyty przez Wnioskodawczynię nie ma być wynajmowany, podnajmowany czy nieodpłatnie użyczany osobom trzecim. Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć nabyty lokal na własne potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziału 1/12, od którego nabycia nie upłynął pięcioletni termin przed zawarciem umowy sprzedaży, wobec przeznaczenia dochodu z ich sprzedaży na zakup, przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż udziałów, mieszkania przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ‒ przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia oraz zbycia nieruchomości.

W zakresie udziału nabytego w drodze darowizny umowa jego sprzedaży została zawarta już po upływie 5 lat. Jednak w zakresie udziałów nabytych na mocy umowy sprzedaży okres ten nie upłynął.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

W ocenie Wnioskodawczyni powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania ‒ w warunkach określonych w ustawie ‒ uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni dokonała zakupu lokalu mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Dotrzymała również terminu zawarcia takiej umowy. Środki na zakup lokalu pochodziły z uzyskanej ceny sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, cele mieszkaniowe.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę przedstawione w stanie faktycznym wartości, Wnioskodawczyni sprzedała udział nabyty w 2016 r. za cenę 525 000 zł (przy przyjęciu cen z umowy, cała nieruchomości byłaby warta 6 300 000 zł, udział o wartości 1/12 ‒ 525 000 zł). Cena nabycia tego udziału wynosiła 125 000 zł. Dochód Wnioskodawczyni ze sprzedaży wynosiłby zatem 400 000 zł. Dochód zwolniony od opodatkowania wynosi iloczyn, który przedstawiałby się następująco: 400 000 zł × 430 815 zł / 525 000 zł = 328 240 zł.

Z opisu stanu faktycznego wynika jednak, że Wnioskodawczyni środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będącego Jej majątkiem odrębnym w całości przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego. Sama ze sprzedaży udziału 1/12 w nieruchomości uzyskała dochód w wysokości 400 000 zł, a na zakup lokalu mieszkalnego przeznaczonego na Jej potrzeby mieszkaniowe poniosła wydatki w wysokości 430 815 zł.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2017 r. przez Wnioskodawczynię udziału 1/12 nabytego na mocy umowy sprzedaży, stanowi dla Niej przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, kwota tego przychodu wydatkowana na nabycie lokalu mieszkalnego, będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nabyte mieszkanie realizuje własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni była współwłaścicielką nieruchomości w udziale 1/6 części, który nabyła w 1991 r. na mocy umowy darowizny. Na mocy umowy sprzedaży z dnia 23 marca 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła dodatkowo udział 1/12 części tej nieruchomości za cenę 125 000 zł, od jednego ze współwłaścicieli, za pieniądze pochodzące z Jej majątku osobistego. W dniu 26 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała wszystkie swoje udziały w nieruchomości za cenę sprzedaży. Przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym ‒ kamienica mieszkaniowa wraz z lokalem użytkowym na parterze. W jednym z mieszkań zamieszkiwała sama Wnioskodawczyni. W lokalach były zarejestrowane działalności gospodarcze, ale nie miało to związku z przedmiotową nieruchomością jako taką. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po sprzedaży udziałów, z pozyskanych środków, Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny. Umowa sprzedaży została zawarta w dniu 12 maja 2017 r. Cena za lokal wynosiła 430 000 zł. Pozostałe koszty związane z zawarciem umowy wyniosły 815 zł. W akcie notarialnym zaznaczono, że lokal został nabyty ze środków pochodzących z majątku osobistego. Lokal nabyty przez Wnioskodawczynię nie ma być wynajmowany, podnajmowany czy nieodpłatnie użyczany osobom trzecim. Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć nabyty lokal na własne potrzeby mieszkaniowe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie” należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy, wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w ww. nieruchomości nastąpiło:

  • w 1991 r. ‒ udziału 1/6 w drodze darowizny,
  • w 2016 r. ‒ udziału 1/12 w drodze zakupu.

Dokonując więc oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego należy uznać, że przychód ze sprzedaży udziału 1/6 w przedmiotowej nieruchomości nabyty w drodze darowizny w 1991 r., nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 1996 r.

Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału 1/12 w ww. nieruchomości, nabytego w 2016 r., będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem, uzyskany przez Wnioskodawczynię z tego tytułu przychód, stanowi źródło przychodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód ze sprzedaży,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P ‒ przychód ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, wówczas cały przychód ze zbytego udziału 1/12 części w nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że część przychodu ze sprzedaży udziału 1/12 w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni wydatkowała na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Wydatek ten należy zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak tutejszy Organ podkreśla, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia w odniesieniu do całego dochodu, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy powinna zostać obliczona według wzoru zaprezentowanego w uzasadnieniu niniejszej interpretacji. Zatem w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia udziału 1/12 w przedmiotowej nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika, wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia. Jeżeli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Zatem, w przypadku gdy Wnioskodawczyni na własne cele mieszkaniowe wydatkuje tylko część przychodu ze sprzedaży udziału 1/12 w przedmiotowej nieruchomości będzie to niewystarczające, aby uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód z odpłatnego zbycia tego udziału w nieruchomości w całości korzystał ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że odpłatne zbycie udziału 1/12 w nieruchomości nabytego w 2016 r., dokonane w dniu 26 kwietnia 2017 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że powyższe zwolnienie może obejmować jedynie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe, poniesionych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia (dochód zwolniony = D × W / P). Dochód uzyskany ze sprzedaży udziału 1/12 w nieruchomości będzie korzystał w całości z ww. zwolnienia przedmiotowego wyłącznie w sytuacji wydatkowania całego przychodu z odpłatnego zbycia ww. udziału na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. W przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym przychód z odpłatnego zbycia nie został w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w związku z czym, uzyskany z tego tytułu dochód nie korzysta w całości ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku gdy Wnioskodawczyni nie wydatkuje pozostałej kwoty przychodu na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego w którym dokonała odpłatnego zbycia ww. udziału, to od dochodu, do którego nie ma zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana obliczyć 19% podatek dochodowy, wykazać go w zeznaniu podatkowym i odprowadzić do właściwego urzędu skarbowego.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe, gdyż zawarto w nim niespójne stwierdzenie, wskazujące, że w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wystarczy aby wydatki poczynione na cele mieszkaniowe były wyższe niż uzyskany dochód.

Końcowo należy wyjaśnić, że tutejszy Organ nie odniósł się do przedstawionych we wniosku kwot i wyliczeń, ponieważ obliczenie podatku oraz wysokości dochodu zwolnionego od podatku nie stanowią przedmiotu interpretacji indywidualnej. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez Organ podatkowy, w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem, tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie dokonuje oceny stanowiska w odniesieniu do kwot wskazanych we wniosku.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Oznacza to, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Tutejszy Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest bowiem uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby czy Wnioskodawczyni zrealizowała swój cel mieszkaniowy czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.