IBPBI/1/415-512/12/ZK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Czy nakłady (wydatki) poniesione na remont przed wynajęciem lokalu zwiększają jego wartość początkową, a co za tym idzie mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od powiększonej wartości początkowej?
Czy koszty bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, co., wywóz śmieci, koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego), poniesione od daty nabycia do dnia wynajmowania zwiększają wartość początkową przedmiotowego lokalu, i mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od powiększonej wartości początkowej?
Czy może skorzystać z wyboru indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 07 marca 2012r. (data wpływu do tut. Biura 08 marca 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

  1. możliwości uwzględnienia w wartości początkowej wskazanego we wniosku środka trwałego (lokalu użytkowego) wydatków z tytułu:
    • wykonanych robót remontowych, zakupu materiałów do wykonania ww. robót oraz zużycia wody i energii elektrycznej na potrzeby tego remontu, a także opłat za wywóz śmieci, jeżeli związane są z przeprowadzonym remontem – jest prawidłowe,
    • opłat na fundusz remontowy, centralne ogrzewanie, kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością, podatku od nieruchomości, opłat z tytułu użytkowania wieczystego – jest nieprawidłowe,
  2. możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej do jego amortyzacji – jest prawidłowe.

(pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3)

UZASADNIENIE

W dniu 08 marca 2012r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanego we wniosku środka trwałego oraz możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej do jego amortyzacji.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wspólnie z mężem, z którym pozostaje we wspólności majątkowej, nabyła lokal użytkowy z przeznaczeniem pod wynajem podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Dochód uzyskany z najmu będzie rozliczany wg skali podatkowej, tj. na „zasadach ogólnych”. Przedmiotowy lokal stanowi majątek prywatny małżonków i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca l991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie generował przychód z odrębnego źródła przychodów, które nie stanowi działalności gospodarczej. Ww. lokal Wnioskodawczyni zamierza amortyzować zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, tj. przy zastosowaniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej (minęło ponad 30 lat od oddania lokalu po raz pierwszy do używania). Przed wynajęciem, w lokalu zostanie przeprowadzony remont, który jest konieczny z uwagi na fakt, że od dnia oddania lokalu do używania w 1960 roku, nie były wykonywane w nim żadne prace remontowe (liczne ubytki powłok tynkarskich, spękania ścian, popękana i rozszczelnionia stolarka drzwiowa i okienna, ubytki glazury ściennej i podłogowej, niesprawna instalacja elektryczna (stare aluminiowe przewody), zardzewiałe rury instalacji wodnej i co. (ograniczony przepływ wody), popękana armatura instalacji kanalizacyjnej (stare żeliwne rury i kolana). Przeprowadzenie remontu, podyktowane jest również wymogami przepisów BHP. Ponieważ przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu należy, zdaniem Wnioskodawczyni, stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego, a nie stanowiącego bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W niniejszym przypadku roboty remontowe będą polegały na wymianie zużytej stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie posadzki podłogowej (wylewka posadzki, ułożenie płytek), wymianie instalacji elektrycznej, naprawie ścian i sufitu (tynkowanie, malowanie), wymianie sanitariatów, wymianie płytek łazienkowych – do tych prac dochodzi robocizna. Od daty nabycia do dnia wynajęcia lokalu (oddania do użytku środka trwałego), Wnioskodawczyni ponosi również koszty bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, koszty wspólne związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy nakłady (wydatki) poniesione na remont przed wynajęciem lokalu zwiększają jego wartość początkową, a co za tym idzie mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od powiększonej wartości początkowej...

Czy koszty bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, co., wywóz śmieci, koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego), poniesione od daty nabycia do dnia wynajmowania zwiększają wartość początkową przedmiotowego lokalu, i mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od powiększonej wartości początkowej...

Czy Wnioskodawczyni może skorzystać z wyboru indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%...

(pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3)

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki poniesione na remont lokalu użytkowego, jak również opłaty bieżące, tj. fundusz remontowy, zużycie wody, energii elektrycznej, co., wywoź śmieci, koszty wspólne związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego, poniesione przed przekazaniem tego lokalu do używania, powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego (lokalu) i powinny być odnoszone w ciężar kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. W art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o pdof postanowiono, że za wartość początkową środków trwałych nabytych w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia. Natomiast za cenę nabycia uważa się cenę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Ustawodawca wymienia tylko niektóre koszty używając zwrotu w szczególności, lecz nie zamyka katalogu innych wydatków. W myśl artykułu 22a ust. 1 ww. ustawy, istotną cechą jaką muszą się charakteryzować środki trwałe, jest kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania. Lokal będący przedmiotem wniosku nie spełnia tych warunków, bowiem dopiero po przeprowadzeniu remontu zostanie oddany do używania (będzie kompletny i zdatny do używania). Skoro remont został przeprowadzony przed oddaniem przedmiotowego lokalu do używania, to wydatki z nim związane powinny zwiększać jego wartość początkową. Natomiast co do pozostałych wydatków poniesionych na opłaty bieżące, to brak jest możliwości zaliczenia ich bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia – taką możliwość mają tylko osoby prowadzące działalność gospodarczą (mowa o wydatkach poniesionych przed oddaniem do używania). W przedstawionym przypadku, aby przychód osiągnąć Wnioskodawczyni musi ponieść wydatki związane z bieżącymi opłatami, oraz związane z remontem lokalu. Reasumując Wnioskodawczyni uważa, że do wartości początkowej przedmiotowego lokalu, stanowiącej podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych, można zaliczyć wszelkie wydatki poniesione przed oddaniem lokalu do używania, na które składały się koszty remontu, a także opłaty bieżące ponoszone od daty nabycia do dnia wynajmowania lokalu użytkowego.

W odniesieniu do pytania nr 3 dotyczącego wysokości stawki amortyzacyjnej, to stosownie do treści art. 22j ust.1 pkt 4 ustawy o pdof, podatnicy z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Skoro ustawodawca ustalił minimalny okres amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza to, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%. Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalone jedynie dla takich środków trwałych, które są albo używane albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika. W świetle powołanych przepisów, Wnioskodawczyni uważa, że może skorzystać z wyboru indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% wartości początkowej lokalu użytkowego (okres amortyzacji 10 lat), bowiem przedmiotowy lokal był używany od roku 1960, a Wnioskodawczyni wprowadzi go do ewidencji po raz pierwszy.

Na potwierdzenie prezentowanego stanowiska Wnioskodawczyni powołała wyroki NSA sygn. akt II FSK 246/10 i II FSK 25/10.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

  • musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
  • nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
  • musi być należycie udokumentowany.

Generalnie należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, iż konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Podkreślić przy tym należy, iż ciężar wykazania związku przyczynowo-skutkowego z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

  1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
  2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z powyższego wynika, iż lokal użytkowy może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

  • stanowi on własność lub współwłasność podatnika,
  • jest przedmiotem odrębnej od budynku, w którym się znajduje własności,
  • został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
  • jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
  • przewidywany okres jego używania na potrzeby najmu jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
  • jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ww. ustawy.

W świetle powyższego środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowana lokalu użytkowego do wynajmu, poniesione przed przekazaniem go do użytkowania, są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Jak wynika z wniosku, w chwili nabycia, lokal użytkowy, będący przedmiotem wniosku, nie był zdatny do użytku, ponieważ przed rozpoczęciem jego wynajmu wymaga on przeprowadzenia remontu.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż lokal ten nie spełnia podstawowego kryterium uznania go za środek trwały; nie jest on kompletny i zdatny do użytku. Przedmiotowy lokal należy więc wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dopiero po zakończeniu prac związanych z jego remontem.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 tej ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b, której sposób ustalania jest uzależniony m.in. z uwagi na sposób nabycia ww. składników majątku. Przy czym, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z uwzględnieniem ust. 2-18, w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia (art. 22g ust. 1 ww. ustawy). Zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem, z którym pozostaje we wspólności majątkowej nabyła lokal użytkowy, z przeznaczeniem pod wynajem podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Przed wynajęciem, lokal wymaga przeprowadzenia remontu. Roboty remontowe będą polegały na wymianie zużytej stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie posadzki (wylewka posadzki, ułożenie płytek), wymianie instalacji elektrycznej, naprawie ścian i sufitu (tynkowanie, malowanie), wymianie sanitariatów, wymianie płytek łazienkowych. Wnioskodawczyni ponosi również koszty bieżących opłat związanych z posiadaniem lokalu (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, koszty wspólne związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego).

W odniesieniu do wydatków na środek trwały co do zasady, wydatki na jego remont, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru modernizacji (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie podlegają zaliczeniu do jego wartości początkowej (nie powiększają jej). Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem składnika majątku do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego składnika do używania w celu uzyskania statusu środka trwałego. Takie wydatki powinny powiększać koszty nabycia środka trwałego, a więc zwiększać jego wartość początkową. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje, stwierdzić należy, iż wydatki na remont (przystosowanie) lokalu użytkowego do wynajmu, poniesione przez Wnioskodawczynię przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, będą obok ceny nabycia tego lokalu stanowić składnik jego wartości początkowej. Wydatki te będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej jednakże pośrednio, tj. poprzez odpisy amortyzacyjne. W sytuacji bowiem, gdy podatnik nabywa składnik majątku, co ma miejsce w rozpatrywanej sytuacji, a następnie ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), tj. czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi obok ceny nabycia element wartości początkowej środka trwałego.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż wartość początkową ww. lokalu użytkowego będzie stanowić cena nabycia ww. lokalu, powiększona o poniesione na ten lokal, właściwie udokumentowane nakłady związane z jego remontem i przystosowaniem do potrzeb najmu. Wskazać przy tym należy, iż przez nakłady na remont (przystosowanie) lokalu użytkowego na potrzeby jego najmu rozumieć należy wyłącznie wydatki związane z wykonanymi robotami remontowymi, zakupem materiałów do wykonania ww. robót oraz zużyciem wody i energii elektrycznej na potrzeby tego remontu, a także opłaty za wywóz śmieci, jeżeli związane są z przeprowadzonym remontem.

Natomiast pozostałe przedstawione we wniosku wydatki, tj. opłaty na fundusz remontowy, centralne ogrzewanie, koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego, a więc wydatki, których charakter związany jest nie z remontem lokalu, lecz z samym jego posiadaniem (konieczność ich poniesienia jest niezależna od charakteru podejmowanych przez właściciela działań i nie jest nimi uwarunkowana), nie mogą stanowić elementu wartości początkowej przedmiotowego środka trwałego. Za okres poprzedzający oddanie środka trwałego do użytkowania, nie mogą również bezpośrednio stanowić kosztów uzyskania przychodów z najmu, gdyż nie spełniają podstawowego wymogu określonego w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Związane są one bowiem z posiadaniem lokalu użytkowego, w okresie w którym nie był on jeszcze wynajmowany. Zatem brak jest w tej mierze związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem ww. wydatków, a przychodem uzyskanym z najmu, zachowaniem albo zabezpieczeniem tego źródła przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do możliwości ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacji lokalu zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 22l, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4-10 lat, z wyjątkiem:
    • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
    • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych
    • – dla których okres amortyzacji- nie może być krótszy niż 3 lata (pkt 3),
  • dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 % – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat (pkt 4).

Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%. Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane jedynie dla takich środków trwałych, które – w rozumieniu ustawy – są albo używane albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika.

Przy czym w myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

  1. używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
  2. ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z wniosku wynika, iż lokal użytkowy, który Wnioskodawczyni nabyła dla celów najmu, był używany od 1960 roku, a Wnioskodawczyni wprowadzi go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych po raz pierwszy.

W świetle powyższego zastosowanie może znaleźć cyt. powyżej art. 22j ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, przewidujący dla budynków i lokali niemieszkalnych możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej, o ile stawką amortyzacyjną właściwą do amortyzacji tego lokalu jest stawka 2,5%. W ww. przypadku okres amortyzacji lokalu użytkowego nie może być krótszy niż 10 lat.

Zauważyć przy tym należy, iż dla wymienionych w ww. przepisie środków trwałych nie ustalono wymaganego okresu używania warunkującego możliwość zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Wystarczającym minimalnym okresem używania tych środków trwałych, uprawniającym do zastosowania stawek indywidualnych jest 1 pełny rok.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie:

  1. możliwości uwzględnienia w wartości początkowej wskazanego we wniosku środka trwałego (lokalu użytkowego) wydatków z tytułu:
    • wykonanych robót remontowych, zakupu materiałów do wykonania ww. robót oraz zużycia wody i energii elektrycznej na potrzeby tego remontu, a także opłat za wywóz śmieci, jeżeli związane są z przeprowadzonym remontem – jest prawidłowe,
    • opłat na fundusz remontowy, centralne ogrzewanie, kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością, podatku od nieruchomości, opłat z tytułu użytkowania wieczystego – jest nieprawidłowe,
  2. możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej do jego amortyzacji – jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmieniać należy, iż w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 4 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.