IBPBI/1/415-1082/14/ŚS | Interpretacja indywidualna

Dot. skutków podatkowych zbycia nieruchomości
IBPBI/1/415-1082/14/ŚSinterpretacja indywidualna
  1. lokal mieszkalny
  2. sprzedaż
  3. środek trwały
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko, Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 września 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 19 września 2014 r.), uzupełnionym 15 grudnia 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, m.in. dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 1 grudnia 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-1082/14/ŚS wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 15 grudnia 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie dwuosobowej spółki cywilnej, (udziały wynoszą po 50%), będącej podatnikiem VAT. W 2006 r. nabył wraz z drugim wspólnikiem spółki oraz z Podatnikiem X prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej (była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT), budynek mieszkalny jednorodzinny (trwale związany z gruntem i posadowiony na 1 działce). W akcie notarialnym potwierdzającym nabycie ww. nieruchomości dla ww. współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Spółka nabyła ok. 45%). Posadowiony na nieruchomości obiekt jest trwale związany z gruntem i jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane o symbolu PKOB 111. Nieruchomość (grunt i budynek) została wpisana do ewidencji środków trwałych i od budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. W 2007 r. Spółka wynajęła podmiotowi trzeciemu (sp. z o.o.) nieruchomość; czynsz najmu pobierany jest od stycznia 2007 r. do nadal. W trakcie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30%); po zakończeniu inwestycji w lipcu 2013 r., kwota ulepszenia podwyższyła wartość początkową środka trwałego. W 2014 r. Wnioskodawca ma zamiar kupić od podatnika, który wraz ze spółką cywilną (jej wspólnikami) nabył nieruchomość jego część nieruchomości (z gruntem), a następnie już cały budynek sprzedać innemu przedsiębiorcy.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 9 grudnia 2014 r., Wnioskodawca wskazał, m.in. że

  • obecnie spółka ma zawieszoną działalność gospodarczą; przed zawieszeniem zajmowała się: działalnością księgową, sprzedażą hurtową wyrobów metalowych, chemicznych, komputerów i innych,
  • spółka poza wynajmem nie prowadziła działalności gospodarczej w przedmiotowej nieruchomości,
  • spółka z o.o. (najemca), nie wynajmuje obecnie przedmiotowej nieruchomości, natomiast wcześniej składowała w niej towar,
  • Podatnik X, od którego ma zamiar kupić jego część nieruchomości nie prowadził i nie prowadzi w niej działalności gospodarczej, tylko czasem tam mieszka. Wnioskodawca natomiast przez kilka lat (do 2013 r.) przeprowadzał w niej prace remontowe i modernizacyjne, a tylko część wynajmował Spółce z o.o. Obecnie nic się tam nie dzieje, nie jest wynajmowana, Podatnik X nadal czasem tam mieszka,
  • Wnioskodawca planuje natomiast, po odkupieniu części nieruchomości, sprzedaż całości.
W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości należy łącznie opodatkować z innymi dochodami z działalności gospodarczej od których odprowadzany jest podatek wg skali, stawką podatku w wysokości 18 % ...

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że wprawdzie do przychodu z działalności gospodarczej zaliczamy przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, ale kolejny art. 14 ust. 2c tejże ustawy mówi, że do ww. przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części. Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodów z działalności gospodarczej i tym samym dochód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (...) z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie dwuosobowej spółki cywilnej. W 2006 r. nabył wraz z drugim wspólnikiem spółki oraz z Podatnikiem X prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej trwale związany z gruntem budynek mieszkalny jednorodzinny. W akcie notarialnym dla ww. współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Spółka nabyła ok. 45%). Nieruchomość (grunt i budynek) została wpisana do ewidencji środków trwałych, a od budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. W 2007 r. Spółka wynajęła podmiotowi trzeciemu (sp. z o.o.) część ww. nieruchomości, który to podmiot składował w niej towary. W trakcie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30%); po zakończeniu inwestycji w lipcu 2013 r., kwota ulepszenia podwyższyła wartość początkową środka trwałego. W 2014 r. Wnioskodawca ma zamiar kupić od osoby, która wraz ze spółką (wspólnikami tej spółki) nabyła ww. nieruchomość, przysługujący jej udział w nieruchomości. Następnie Wnioskodawca planuje sprzedać całą nieruchomość.

W świetle powyższego na gruncie przedmiotowej sprawy istotnym jest więc ustalenie, czy dla Wnioskodawcy wskazana we wniosku nieruchomość jest w istocie (jak wskazano we wniosku) nieruchomością mieszkalną, czy też użytkową, jak również, czy do jej sprzedaży dojdzie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że klasyfikacji środków trwałych dokonuje się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz.U. Nr 242, poz. 1622 ze zm.). Zgodnie z „Uwagami ogólnymi” zawartymi w części I KŚT Objaśnienia wstępne, Klasyfikacja Środków Trwałych (KŚT) jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalaniu stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. Podziały występujące w grupie 1 i 2 zdefiniowano w oparciu o grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Pamiętać należy, że Prawo budowlane nakłada obowiązek użytkowania budynków i lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem. W myśl bowiem art. 5 ust. 2 tej ustawy, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zgodnie natomiast z art. 71 ust. 2 zd. 1 i 2 ww. ustawy, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dla ustalenia właściwego źródła przychodu i zasad jego opodatkowania dla przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stanowiących środki trwałe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania tych nieruchomości, a nie figurujące w dokumentach ich przeznaczenie. Zakwalifikowanie uzyskanego przychodu do odpowiedniego źródła nie może bowiem zależeć jedynie od faktu dochowania przez podatnika obowiązku bądź nie dokonania zgłoszenia zmiany użytkowania nieruchomości.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma zatem sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości. Ze złożonego wniosku oraz jego uzupełnieniu jednoznacznie wynika, że spółka cywilna wynajmowała w ramach prowadzonej działalności budynek spółce z o.o, która wykorzystywała budynek jako magazyn (składowała w nim towary). Oznacza to, że zmieniło się przeznaczenie budynku z mieszkalnego na użytkowy. Nieruchomość w zakresie jakim Wnioskodawca był jego współwłaścicielem nie była bowiem wykorzystywana na cele mieszkalne. Nieruchomość ta (grunt i budynek) stanowią przy tym składniki majątku trwałego (środki trwałe) w prowadzonej przez Wnioskodawcę w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej, a budynek był przedmiotem amortyzacji podatkowej. Jak wskazano przy tym we wniosku nabycie pozostałej części nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu jej przyszłej sprzedaży.

W świetle wskazanych powyżej okoliczności, zdaniem tut. Organu, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie generowała dla Wnioskodawcy przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W konsekwencji dochód z tego tytułu, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach właściwych dla tego źródła przychodów, z uwzględnieniem formy opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.