IPPP1/4512-131/16-4/AS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Sprzedaż budynków - podatnik VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 lutego 2016 r. (data wpływu 17 lutego 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2016 r. (data wpływu 25 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą budynków – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą budynków.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W roku 2004 Wnioskodawca wraz z małżonką /zainteresowani/ zakupili do majątku prywatnego, jako współwłasność małżeńską, dwie sąsiadujące działki o numerach 33/11 i 33/14 o łącznej powierzchni 1516 m2. Na tych działkach wybudowany został w 2004 roku budynek mieszkalny jednorodzinny. W dniu 4 grudnia 2015 r. Wnioskodawca i małżonka wystąpili do Wydziału Architektury i Budownictwa z wnioskiem o zezwolenie na rozbiórkę tego budynku. W dniu 9 lutego 2016 r. małżonkowie otrzymali decyzję o rozbiórce tego budynku więc budynek zostanie rozebrany w całości. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki te są położone w obszarze „1MN, U” tj. na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Wskazane działki nie są częścią nieruchomości rolnej.

Już po zakupie przedmiotowej nieruchomości wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczął w styczniu 2005 roku prowadzenie działalności gospodarczej /w formie spółki cywilnej/ polegającej na zakupie gruntów, budowie na nich budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych, a następnie ich sprzedaży. Z tytułu tej działalności spółka cywilna jest czynnym podatnikiem VAT. W listopadzie 2015 roku spółka dokonała sprzedaży gruntu oraz wybudowanego budynku mieszkalnego - obecnie nie posiada żadnych budynków mieszkalnych gotowych do sprzedaży ani gruntów na których spółka mogłaby budować.

Te dwie działki należące do majątku „prywatnego” – to jest niezwiązanego z działalnością gospodarczą, Wnioskodawca i małżonka planują scalić, a następnie podzielić na trzy działki i wybudować na nich trzy budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej przeznaczone do sprzedaży w ramach majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą spółki cywilnej. Kupców na te trzy budynki szeregowe Wnioskodawca i małżonka będą szukać poprzez ogłoszenia internetowe i poprzez agencje nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpi wybudowanie budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku wybudowania a następnie sprzedaży przez zainteresowanych trzech budynków szeregowych wybudowanych na zakupionych w 2004 roku działkach należących do ich majątku prywatnego, z tytułu tej sprzedaży, zainteresowani nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu tej transakcji, zainteresowani nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem z tytułu tej transakcji nie będą posiadać statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Zainteresowani sprzedadzą działki wraz z wybudowanymi na nich budynkami należące do ich majątku prywatnego, nabyte jeszcze przed rozpoczęciem przez zainteresowanych działalności gospodarczej i nigdy z tą działalnością nie związane jak również nabyte bez zamiaru wnoszenia ich jako wkład do spółki.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, przy czym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowym przypadku zainteresowani, sprzedając zabudowane działki zakupione ponad 12 lat temu i należące do ich majątku prywatnego, nawet po przedsięwzięciu najpierw podstawowych czynności niezbędnych do wybudowania i sprzedaży trzech budynków na tych działkach nie staną się z tego tytułu podatnikami podatku od towarów i usług, albowiem sprzedadzą część majątku prywatnego a nie majątku związanego z prowadzoną w formie spółki cywilnej działalnością gospodarczą.

Dlatego też, nie stając się podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu tych sprzedaży – nie będą podlegać opodatkowaniu tym podatkiem z tytułu tych transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

  • po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  • po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w cyt. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższych wyjaśnień należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem dotyczący opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług był przedmiotem rozstrzygnięcia dokonanego przez skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 oraz orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Wyrok NSA z 29 października 2007 r., sygn. akt. I FPS 3/07 wskazuje na kryteria jakim należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawca, w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpiło w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili do majątku prywatnego dwie sąsiadujące działki. Na tych działkach wybudowany został w 2004 roku budynek mieszkalny jednorodzinny. W dniu 4 grudnia 2015 r. Wnioskodawca i małżonka wystąpili do Wydziału Architektury i Budownictwa z wnioskiem o zezwolenie na rozbiórkę tego budynku. W dniu 9 lutego 2016 r. małżonkowie otrzymali decyzję o rozbiórce tego budynku więc budynek zostanie rozebrany w całości. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki te są położone w obszarze „1MN, U” tj. na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Wskazane działki nie są częścią nieruchomości rolnej. Już po zakupie przedmiotowej nieruchomości wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczął w styczniu 2005 roku prowadzenie działalności gospodarczej /w formie spółki cywilnej/ polegającej na zakupie gruntów, budowie na nich budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych, a następnie ich sprzedaży. Z tytułu tej działalności spółka cywilna jest czynnym podatnikiem VAT. W listopadzie 2015 roku spółka dokonała sprzedaży gruntu oraz wybudowanego budynku mieszkalnego – obecnie nie posiada żadnych budynków mieszkalnych gotowych do sprzedaży ani gruntów na których spółka mogłaby budować. Dwie działki należące do majątku „prywatnego” – to jest niezwiązanego z działalnością gospodarczą, Wnioskodawca i małżonka planują scalić, a następnie podzielić na trzy działki i wybudować na nich trzy budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej przeznaczone do sprzedaży w ramach majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą spółki cywilnej. Kupców na te trzy budynki szeregowe Wnioskodawca i małżonka będą szukać poprzez ogłoszenia internetowe i poprzez agencje nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpi wybudowanie budynków.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii uznania, czy sprzedaż trzech budynków szeregowych wybudowanych na zakupionych w 2004 r. działkach nastąpi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak już wyżej, wskazano na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli stanowi odpłatną dostawę towarów. Zatem konieczne jest ustalenie, czy Zainteresowani dokonując transakcji sprzedaży ww. nieruchomości będą działali w charakterze podatników podatku VAT.

W ocenie tut. organu aktywność Zainteresowanych wykazywana przy sprzedaży opisanych nieruchomości wykracza poza ramy czynności związanych z zarządem majątkiem prywatnym. Wnioskodawca wraz z małżonką wystąpili do Wydziału Architektury i Budownictwa z wnioskiem o zezwolenie na rozbiórkę budynku mieszkalnego znajdującego się na działkach, następnie obie działki planują scalić, później z kolei podzielić na trzy działki oraz wybudować na nich trzy budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej przeznaczone do sprzedaży. Kupców na te trzy budynki Wnioskodawca i małżonka będą szukali poprzez ogłoszenia internetowe oraz agencje nieruchomości. Zatem w analizowanej sprawie występuje ciąg zdarzeń, wskazujących na prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmując powyższe czynności, Zainteresowani angażują środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Małżonkowie podkreślają wprawdzie, że nabyli działki do majątku prywatnego, jednakże decydujące znaczenie w analizowanej sprawie mają ww. działania podjęte przez nich w celu sprzedaży nieruchomości, tj. wybudowanych na działkach budynków. Wszystkie te okoliczności łącznie (rozbiórka, scalenie działek, ponowny podział, budowa budynków w celu sprzedaży) wskazują na zamiar handlowy w stosunku do nieruchomości.

Bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje fakt, że działki te nie zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej małżonków, ponieważ jak wyżej wykazano działania podejmowane w celu sprzedaży nieruchomości nie należą do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, z uwagi na przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że dostawa trzech budynków szeregowych wybudowanych na opisanych działkach, w okolicznościach wskazanych we wniosku, stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca i małżonka działać będą dla tych transakcji jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zaznaczyć należy, że w niniejszej interpretacji nie dokonano rozstrzygnięcia w kwestii zastosowania właściwej stawki podatku VAT, bądź możliwości zwolnienia dla transakcji dostawy budynków, ponieważ nie postawiono w tym zakresie pytania ani nie przedstawiono własnego stanowiska w sprawie.

Należy podkreślić, że stosownie do art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.