0115-KDIT1-3.4012.444.2018.2.AT | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Opodatkowanie czynności sprzedaży nieruchomości w ramach profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2018 r. (data wpływu 19 lipca 2018 r.), uzupełnionym w dniach 31 lipca i 17 sierpnia 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości nabytej w celu odsprzedaży (niezabudowane działki nr 78/10 i 78/12) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniach 31 lipca i 17 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości nabytej w celu odsprzedaży (niezabudowane działki nr 78/10 i 78/12).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą ..., z siedzibą w .... Działalność prowadzona jest od dnia ... marca 2017 roku.

Na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w dniu ... lipca 2016 roku, repertorium A nr ... i aktu notarialnego sporządzonego w dniu ... listopada 2016 roku, repertorium A nr ... przez Notariusza ... w ..., Wnioskodawca nabył do majątku osobistego, własność niezabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako: działka 78/8, Kw nr ... o obszarze ... ha i działka 78/12 o obszarze ... ha , o łącznym obszarze ... ha, położonych w miejscowości ..., powiat ..., województwo ....

Przedmiotową nieruchomość nabyto w celu dalszej odsprzedaży. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Notariusz pobrał przy transakcji podatek od czynności cywilnoprawnych PCC.

W wyniku podziału działki 78/8 powstała m.in. działka 78/10 o obszarze ... ha.

Na podstawie aktu notarialnego zawartego w dniu ... marca 2018 roku, przed ... Notariuszem w ..., za repertorium A nr ..., Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży opisanej wcześniej nieruchomości, działki nr 78/10 i 78/12 pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę obiektu handlowego, z firmą ... z siedzibą w .... W celu doprowadzenia do umowy przedwstępnej i sprostania warunkom przystąpienia do umowy ostatecznej, podjęto szereg działań.

Zgodnie z decyzją nr ... o warunkach zabudowy z dnia ... lutego 2018, wydaną przez Wójta Gminy ..., ww. działki mogą zostać zabudowane budynkiem handlowo-usługowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

W obecnej chwili Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość - w realizacji zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawca wyjaśnia, iż nabywanie i dalsza odsprzedaż nieruchomości nierolnych jest i będzie jednym z rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej i Wnioskodawca zamierza uczynić z tego stałe źródło dochodów.

W związku z powyższym opisem postawiono następujące pytanie:

Czy w tak zakreślonym stanie faktycznym, sprzedaż nieruchomości szczegółowo opisanej wyżej, objęta będzie podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej 23%, czy też korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

  • nieruchomość jest nieruchomością nierolną o biznesowym przeznaczeniu (przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego);
  • sprzedaż dokonywana będzie w ramach działalności gospodarczej jako jeden ze stałych sposobów uzyskiwania dochodu;
  • nieruchomość traktowana jest jako towar do dalszej odsprzedaży.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r, poz. 1221, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. lokalu mieszkalnego), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z kolei według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Terenami budowlanymi – w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy – są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W złożonym wniosku poinformowano, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (od dnia ... marca 2017 r.). Na podstawie aktu notarialnego nabył w 2016 r. do majątku osobistego, własność niezabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako: działka 78/8 o obszarze ... ha i działka 78/12 o obszarze ... ha , o łącznym obszarze ... ha. Nieruchomość nabyto w celu dalszej odsprzedaży. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Notariusz pobrał przy transakcji podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. W wyniku podziału działki 78/8 powstała m.in. działka 78/10 o obszarze ... ha.

Na podstawie aktu notarialnego zawartego w dniu ... marca 2018 roku Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 78/10 i 78/12, pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę obiektu handlowego, z firmą .... z siedzibą w .... W celu doprowadzenia do umowy przedwstępnej i sprostania warunkom przystąpienia do umowy ostatecznej, podjęto szereg działań.

Zgodnie z decyzją nr ... o warunkach zabudowy z dnia ... lutego 2018, wydaną przez Wójta Gminy ..., ww. działki mogą zostać zabudowane budynkiem handlowo-usługowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

W obecnej chwili Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość. Nabywanie i dalsza odsprzedaż nieruchomości nierolnych jest i będzie jednym z rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej i Wnioskodawca zamierza uczynić z tego stałe źródło dochodów.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania czynności sprzedaży działek – zastosowania dla dostawy stawki VAT w wysokości 23%.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (działki nr 78/10 i 78/12) działać będzie jak podatnik. Zauważyć należy, że przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest i będzie nabywanie i dalsza odsprzedaż nieruchomości nierolnych, natomiast – jak wskazano we wniosku – działkę nr 78/12 oraz działkę nr 78/8, z której po podziale powstała m.in. działka nr 78/10, nabyto w celu odsprzedaży. Ogół tych okoliczności przesądza o tym, że Wnioskodawca działać będzie w charakterze podatnika z tytułu planowanej sprzedaży.

Ponadto, wskazane we wniosku działki stanowią grunty budowlane – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy ww. działki mogą zostać zabudowane budynkiem handlowo-usługowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Tym samym czynność ta nie może być objęta zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast z uwagi na okoliczność, że działki nie były wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych brak jest prawnej możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W związku z tym planowana dostawa działek nr 78/10 i 78/12 – jak słusznie przyjmuje Wnioskodawca – będzie podlegała opodatkowaniu według stawki VAT w wysokości 23%.

W rezultacie stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.