0113-KDIPT2-1.4011.172.2018.3.EJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe sprzedaży udziału w budynku mieszkalno-usługowym.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, który wpłynął za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 18 marca 2018 r. (identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP – ....), uzupełnionym pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 11 maja 2018 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP – ....), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w budynku mieszkalno-usługowym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 30 kwietnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.172.2018.1.EJ, Nr 0113- KDIPT1-2.4012.242.2018.1.WL, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 30 kwietnia 2018 r. (data doręczenia 5 maja 2018 r., identyfikator poświadczenia ePUAP – .....). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 11 maja 2018 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 11 maja 2018 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP – .....).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza w 2018 r., bądź w 2019 r., sprzedać dom mieszkalno-usługowy o powierzchni 371,7 m2, którego 49,3% powierzchni stanowią lokale przeznaczone pod wynajem. Budynek jest własnością Wnioskodawcy i Jego żony (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Dom mieszkalno-usługowy został zbudowany (oddany do użytkowania) w 1998 r., od tego też czasu Wnioskodawca wynajmował lokale na parterze dla firm handlowo-usługowych. Przychody z najmu były i są zaliczane do najmu prywatnego. Dla części domu przeznaczonej pod wynajem Wnioskodawca wykonał operat szacunkowy - wartość rynkowa tej części w 1998 r. wynosiła 317 935 zł. Przy obliczaniu podatku dochodowego Wnioskodawca dokonywał odpisów amortyzacyjnych i do dziś suma tych kwot amortyzacyjnych wynosi ok. 150 000 zł. Wnioskodawca zamierza sprzedać cały dom za około 900 000 zł. Ponieważ część mieszkalna stanowi 50,7% powierzchni domu, więc cały dom klasyfikowany jest jako mieszkalny (art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych dom zakwalifikowany jest jako budynek mieszkalny. W związku z tym na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Ponadto do odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych mają zastosowanie unormowania zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy wskazujące, że sprzedaż nieruchomości posiadającej status mieszkalnej (nawet jeżeli była wykorzystana przy prowadzeniu działalności gospodarczej) po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, w ogóle nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Przy budowie domu metodą gospodarczą Wnioskodawca nie odliczał naliczonego podatku z faktur za materiały budowlane ani też za usługi budowlane. Żona Wnioskodawcy jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W trakcie wynajmu od 1998 r. Wnioskodawca wystawiał faktury VAT najemcom i od należnego podatku VAT odliczał podatek VAT z faktur od dostawców wody, prądu, gazu i z faktur za materiały służące do remontu lokali. Remonty czy ulepszenia nie przekroczyły 5% wartości początkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnione od podatku są dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone dwa lata lub wcześniej przed dokonywaną dostawą (również gdy w związku z ich nabyciem lub wytworzeniem dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do odliczenia). Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w 1998 r. i trwa do dziś. Budynek postawiony jest na działkach o Nr ..., działki te są własnością (Wnioskodawcy i Jego żony). Dom jest trwale związany z gruntem. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu wybudowania budynku. Amortyzowana jest część budynku (49,3%), tj. ta część, która jest wynajmowana. Część mieszkalna zawsze była i jest wykorzystywana do celów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego żony, nigdy nie była wynajmowana. Wnioskodawca nigdy nie ponosił i nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
  1. Czy przychód ze sprzedaży domu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
  2. Czy sprzedaż domu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest zagadnienie zawarte w pytaniu Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży domu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
  • odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem domu mieszkalno-usługowego wybudowanego i oddanego do użytkowania w 1998 r., którego część mieszkalna stanowi 50,7%, a część przeznaczona pod wynajem prywatny wynosi 49,3% jego powierzchni użytkowej (całkowitej). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych dom zakwalifikowany jest jako budynek mieszkalny. Wnioskodawca planuje sprzedaż ww. domu w 2018 r., bądź w 2019 r. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w odniesieniu do skutków podatkowych planowanej sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego, wykorzystywanego w części pod wynajem, nie będzie ona skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na fakt, że nie prowadził działalności gospodarczej, w której wykorzystywałby tę nieruchomość.

Ponadto należy zwrócić uwagę na przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, który formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło nie w wykonywaniu działalności gospodarczej i po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Reasumując, skoro Wnioskodawca wybudował dom mieszkalno-usługowy w 1998 r., zatem pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2003 r. W konsekwencji, przychód uzyskany ze sprzedaży budynku po 31 grudnia 2003 r. nie będzie stanowić źródła przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy nadmienić, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn, zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.