0113-KDIPT1-3.4012.58.2018.2.OS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Zwolnienie od podatku sprzedaży mieszkań

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 30 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 marca 2018 r (data wpływu 30 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

  • zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe,
  • zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

  • braku prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupów materiałów wykorzystywanych do remontu mieszkań,
  • zwolnienia z opodatkowania sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy,
  • zastosowania struktury sprzedaży w celu obliczenia podatku VAT naliczonego od pozostałych zakupów.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 26 marca 2018 r (data wpływu 30 marca 2018 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz przeformułowania pytania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jako osoba fizyczna, osiągane przez Wnioskodawcę dochody podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podstawowym przedmiotem działalności zgodnie z wpisem do CEIDG - 25.11.Z jest produkcja konstrukcji metalowych i ich części. Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie projektowania, dostawy i generalnego wykonawstwa hal. W ramach działalności pomocniczej Wnioskodawca wykonuje działalność między innymi wg kodu PKD 66.1.OZ. Wnioskodawca kupuje mieszkania z rynku wtórnego na podstawie aktu notarialnego (kupuje od osoby fizycznej). Pierwsze zasiedlenie mieszkań miało miejsce w latach 1960-1970, kiedy bloki mieszkalne zostały wybudowane i oddane do użytkowania lokatorom. Mieszkania zajmowane były przez około 50 lat. Obecnie ludzie starsi mieszkający w tych lokalach umarli, a dzieci sprzedają te mieszkania Wnioskodawca je remontuje i sprzedaje na podstawie aktu notarialnego, wystawiając fakturę na osobę fizyczną ze zwolnieniem z podatku VAT.

W roku 2017 Wnioskodawca kupił cztery mieszkania a sprzedał jedno. W lutym 2018 sprzedał kolejne. Zysk w 2017 roku ze sprzedaży mieszkania stanowił 9,6% w stosunku do całego zysku za 2017 rok. (zysk za 2017=430 tys., ze sprzedaży mieszkania- 41 tys.). Natomiast zysk ze sprzedaży mieszkania w 2018 wyniósł 38 tys. Nie można realnie ocenić jego udziału w całości zysku za dwa miesiące roku 2018, ponieważ Wnioskodawca jest w trakcie budowy trzech hal stalowych (główne PKD 25.11.Z). W trakcie budowy hal Wnioskodawca wystawia faktury cząstkowe głównie na materiały budowlane, natomiast dopiero ostatnia faktura po zakończeniu budowy wystawiana jest na usługę (czyli zysk).

Zakup jednego mieszkania to wydatek rzędu 110-130 tys. plus koszty remontu w granicach 25-35 tys. W zakup i remont mieszkań Wnioskodawca inwestuje środki z kredytu, specjalnie w tym celu uruchomionego.

Zakupione towary i usługi przeznaczone na remont mieszkań Wnioskodawca wykorzystuje do czynności zwolnionych od towarów i usług. Mieszkania kupuje bez podatku VAT, traktuje jako towar i księguję w KPIR w poz. 10 - zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu.

Wszystkie materiały potrzebne do remontu (płytki, panele, kleje, parapety, listwy, ościeżnice, drzwi, brodzik, materiały hydrauliczne i elektryczne, farby, meble kuchenne, sprzęt agd, itp.) również Wnioskodawca traktuje jako towar i księguje w poz. 10 KPIR nie odliczając podatku VAT (w wartości brutto). Natomiast usługi remontowe księguje w KPIR w poz. 13 - pozostałe wydatki w wartości brutto. Na remontowane mieszkanie Wnioskodawca wykupuje polisę ubezpieczeniową, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi skutkami zalania mieszkania sąsiadów, zwarcia instalacji elektrycznej czy innych zdarzeń losowych. W remontowanym mieszkaniu Wnioskodawca wyposaża kuchnię w sprzęt agd (lodówka, piekarnik, kuchenka) oraz szafki kuchenne i zlew z baterią. Nowocześnie urządza również łazienkę. Mieszkania Wnioskodawca kupuje od spadkobierców, po osobach tam mieszkających. Bloki budowane były w latach 1960-1970. Osoby tam mieszkające wprowadziły się po wybudowaniu bloku i mieszkały do śmierci. Te mieszkania odziedziczyły dzieci. Między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą mieszkań upłynęło około pięćdziesiąt lat. Kupione przez Wnioskodawcę mieszkania wymagają kapitalnego remontu.

Wszystkie zakupy towarów i usług przeznaczonych do remontu mieszkań są identyfikowalne, przypisuje się do konkretnego mieszkania i Wnioskodawca nie odlicza podatku VAT. Problem stanowi faktura za energię elektryczną. Ponieważ jest jeden licznik na halę produkcyjną i biuro. 95% prądu wykorzystuje hala produkcyjna około 5% biuro Wnioskodawca nie mam możliwości wydzielenia energii pobieranej przez biuro i konkretnie przypisać jej „do obsługi mieszkań”, czyli sprzedaży zwolnionej od podatku od towarów i usług. W roku 2017 faktur (zakupu i sprzedaży) dotyczących sprzedaży opodatkowanej było około 3 tys. szt. natomiast dokumentów dotyczących zakupu i remontu mieszkań było około 60 szt., co stanowi 2% całości. W związku z tym, że udział dokumentów dotyczących sprzedaży zwolnionej do całości w ciągu całego roku jest znikomy, podatek VAT od zakupu energii elektrycznej Wnioskodawca odlicza w 100%

Wnioskodawca sprzedaje mieszkania na podstawie aktu notarialnego, wystawiając fakturę VAT, w stawce zwolnionej, na podstawie ustawy o VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.

Faktury sprzedażowe dotyczące działalności podstawowej (główne PKD 25.11.Z) Wnioskodawca wystawia w stawce „23%”, gdy jest głównym inwestorem lub w stawce „odwrotne opodatkowanie”, gdy jest podwykonawcą. Podatek VAT od zakupów towarów i usług związanych z tą sprzedażą Wnioskodawca odlicza w całości/ Natomiast podatku VAT nie odlicza w ogóle od zakupów towarów i usług do remontowanych mieszkań (księguje w wartości brutto).

Wnioskodawca sprzedaż mieszkań traktuje jako działalność pomocniczą - art. 90 ust. 6 ustawy o VAT oraz wg art. 174 ust. 2 Dyrektywy 2006/112, przy obliczaniu proporcji podlegającej odliczeniu nie uwzględnia się kwot wysokości obrotu uzyskanego z transakcji związanych z pomocniczymi transakcjami w zakresie nieruchomości

Wydatki na remont mieszkania nie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu, nie stanowią ulepszenia, przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji (ustawa z dnia 29 września 1994 r o rachunkowości (Dz. U 1994 Nr 121, poz. 591. ze zm. ).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem o wyjaśnienie: czy prawidłowo wystawia fakturę na sprzedaż wyremontowanego mieszkania w stawce zwolnionej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a? (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami o podatku VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a prawidłowo sprzedaje wyremontowane mieszkania, bez naliczania podatku VAT, ponieważ sprzedaż nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia minęło 2 lata.

W interpretacji indywidualnej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 12 stycznia 2016 r. (ILPP2/4512-1-776/15-4/MN) wskazuje, że ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:
  • zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe,
  • zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomości spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy, przez pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tej regulacji.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika że Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zajmuje się kupnem mieszkań z rynku wtórnego oraz późniejszą ich odsprzedażą po wyremontowaniu. Przedmiotowe mieszkania Wnioskodawca traktuje jako towar handlowy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, nabytych wcześniej na rynku wtórnym, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z wniosku, w analizowanym przypadku w odniesieniu do przedmiotowych lokali doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy. Jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży mieszkań upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że w nabytych mieszkaniach przeprowadza remonty, które nie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu, nie stanowią ulepszenia, przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji.

Zatem, w odniesieniu do dostawy opisanych lokali mieszkalnych spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie uznaje się za prawidłowe.

W związku z tym, że dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to jednocześnie dostawa tej samej nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, uznaje się za nieprawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytania oznaczonego jako nr 2, natomiast w zakresie pytań oznaczonych jako nr 1 i 3, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy)

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.