0112-KDIL1-2.4012.94.2018.2.AW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Podleganie sprzedaży udziału niezabudowanej działki oraz obowiązek rejestracji.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 lutego 2018 r. (data wpływu 12 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2018 r. (data wpływu 16 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług – jest:

  • nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału we własności niezabudowanej działki gruntu;
  • prawidłowe – w zakresie obowiązku dokonania rejestracji Wnioskodawców jako podatników VAT czynnych.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 kwietnia 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, uszczegółowienie zapytania oraz własnego stanowiska w sprawie.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcy są małżonkami, Wnioskodawcy są wraz z innymi 2 osobami fizycznymi (będącymi również małżeństwem) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w równych udziałach wynoszących po 1/2 części współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 75 o powierzchni 10,37 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zwanej dalej „działką gruntu”.

Jak wynika z wypisu rejestru gruntów wydanego z upoważnienia Starosty w dniu 10 stycznia 2018 r., działka gruntu numer 75, w jednostce ewidencyjnej, oznaczona jest następującymi symbolami użytków: RIIIb (2,70 ha), RIVa (6,13 ha), RIVb (1,54 ha) – grunty orne.

Jak wynika z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego z upoważnienia Wójta Gminy z dnia 11 stycznia 2018 r., działka gruntu nr 75, objęta jest następującymi zapisami: tereny działalności gospodarczej, oznaczonej na rysunkach planu Pu, na obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej, w związku z czym nieruchomość ta nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka gruntu numer 75 stanowi teren działalności gospodarczej, symbol w planie Pu zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego wsi, zatwierdzonego Uchwałą z dnia 4 grudnia 2003 r. Rady Gminy (zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego dotyczące tej działki były dokonane na wniosek Wnioskodawców).

Wnioskodawcy nabyli całą działkę gruntu w roku 1997 w drodze zakupu od Rolniczej Spółdzielni. W roku 2004 odsprzedali udział wynoszący 1/2 z przedmiotowej działki gruntu małżeństwu, które obecnie jest współwłaścicielami tej działki. Działka gruntu od momentu jej nabycia przez Wnioskodawców nie podlegała podziałowi, ani łączeniu z inną nieruchomością. Działka gruntu przez cały okres od momentu jej nabycia w roku 1997 była częścią gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawców i była użytkowana rolniczo. Działka gruntu nie była przedmiotem dzierżawy lub innej podobnej umowy.

Wnioskodawcy i 2 pozostali współwłaściciele działki planują sprzedać całą działkę nr 75 zainteresowanemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. W tym celu w dniu 12 stycznia 2018 r. zawarto akt notarialny – przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przyszły nabywca planuje przeprowadzić na zakupionej działce gruntu inwestycję polegającą na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży działki gruntu a zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży działki gruntu, przyszły nabywca zamierza wystąpić m.in. o zezwolenie na budowę obiektu budowlanego na Nieruchomości.

Wnioskodawcy w celu sprzedaży działki gruntu nie podejmowali żadnych kroków mających na celu pozyskanie potencjalnego nabywcy. Wnioskodawcy nie kierowali nawet ogłoszenia do biura pośrednictwa nieruchomości. Współwłaściciele działki gruntu znaleźli kupca i poinformowali o tym Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, w tym w szczególności nie dokonywano takich czynności, jak np. ogrodzenie, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu itp. Przedmiotowa działka gruntu jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona. Jedynie zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego w roku 2003 dotyczące tej działki były dokonane na wniosek Wnioskodawców.

Wnioskodawcy prowadzą gospodarstwo rolne (są rolnikami ryczałtowymi). Wnioskodawcy nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Uzyskują niewielkie przychody z wynajmu garażu. Żona uzyskuje dochody z emerytury. Mąż uzyskuje drobne dochody z umowy zlecenia. Żaden z Wnioskodawców w chwili obecnej nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W ostatnich latach, tj. 2014-2017 Wnioskodawcy dokonywali innych sprzedaży niezabudowanych działek gruntu, mających charakter terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221). Sprzedaże te dokonywali ze swojego majątku prywatnego (8 działek) oraz z gospodarstwa rolnego (4 działki). Sprzedane działki były zakupione w latach: 1990, 1996 oraz w 1997. Sprzedaże tych działek oraz planowana sprzedaż przedmiotowej działki gruntu nr 75 nie były i nie są związane z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Celem sprzedaży wszystkich działek była i jest wyprzedaż majątku nieruchomego w celach przeznaczenia pozyskanych środków pieniężnych na cele osobiste Wnioskodawców. Wnioskodawcy mają zamiar dokonać sprzedaży działki gruntu jako jej współwłaściciele – osoby fizyczne uprawnione do dysponowania swoim majątkiem.

Jak wynika z aktu notarialnego – przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, Sprzedający są zobowiązani do wystąpienia w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podatkiem od towarów i usług (VAT). Wg zapisów w tym akcie notarialnym do ceny sprzedaży każdego ze zbywanych udziałów przez Sprzedających doliczony zostanie podatek VAT w stawce 23%, o ile Sprzedający ci uzyskają interpretacje podatkowe Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – każde z małżeństw będące współwłaścicielem, oddzielną, z których wynikać będzie, że sprzedaż przedmiotowych udziałów podlega podatkowi VAT, w przeciwnym wypadku cena netto każdego z udziałów staje się ceną ostateczną.

Kwota transakcji sprzedaży udziału w działce gruntu przypadająca na Wnioskodawców wg umowy przedwstępnej jest ustalona na 4.510.950,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2018 r. wskazano, że:

  1. Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej zarówno Wnioskodawca będący stroną, jak i Zainteresowany niebędący stroną nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.
  2. Oprócz warunku wystąpienia przez Wnioskodawców o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług – zgodnie z zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości:
    Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi przedmiot sprzedaży („Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 31 sierpnia 2018 r. („Data Ostateczna”):
    1. uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
    2. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
    3. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
    4. uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją, i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;
    5. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
    6. potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
    7. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
    8. przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, tj. dowodu osobistego bądź paszportu;
    9. minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
    10. złożeniu oświadczeń i zapewnień przez Sprzedającego, że oświadczenia zawarte w § 1 ust. 1 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości pozostają ważne i aktualne w dacie ostatecznej;
    11. uzyskaniu przez Kupującego (tj. Sp. z o.o.) uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.
    Strony postanowiły, że ww. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane w pkt. a) – k) zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, iż Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w dacie ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego najpóźniej w dacie ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.
  3. W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawcy jako Sprzedający udzielają Kupującemu (tj. Spółce z o.o.) pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:
    1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
    3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
    4. zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
    5. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego;
    6. uzyskania – wyłączenie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.
    Zgodnie z umową przedwstępną pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postepowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a) – e), będę obciążały Kupującego.
    Ponadto na mocy umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielają Pełnomocnikowi Kupującego, (działającemu przy akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w imieniu i ze skutkiem na rzecz Kupującego, tj. Spółki z o.o.) pełnomocnictwa z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do:
    1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z której działka (stanowiąca przedmiot sprzedaży) została odłączona;
    2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.
    Ponadto w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1 (którego wzór stanowi załącznik nr 2 do aktu notarialnego) niezbędnych do prowadzenia postepowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.
  4. W umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia oznaczonego jako data ostateczna, Kupującemu przysługuje prawo do dysponowania przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
  5. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Nabywca od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej jest zobowiązany do ponoszenia nakładów finansowych związanych z:
    • uzyskaniem ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji (w niniejszym piśmie: Ad. 2 pkt c)),
    • wszystkimi kosztami oraz opłatami przyłączeniowymi związanymi z warunkami technicznymi decyzjami i umowami przyłączeniowymi, wymienionymi w niniejszym piśmie w Ad. 3 w podpunktach a) – e).
    Wydanie przedmiotu sprzedaży wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy finalnej. Wszystkie płatności związane z przedmiotem sprzedaży będą do dnia zawarcia umowy finalnej ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia umowy finalnej obciążać będą Kupującego.
  6. Nabycie przez Wnioskodawców działki nr 75 nie było udokumentowane fakturą VAT.
  7. Wnioskodawcom w związku z nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.
  8. Działka nr 75 była wykorzystywana przez Wnioskodawców wyłącznie na cele działalności rolniczej zwolnionej od podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (doprecyzowane w piśmie z dnia 12 kwietnia 2018 r.).
  1. Czy planowana transakcja sprzedaży udziału we własności niezabudowanej działki gruntu nr 75 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
  2. Jeśli planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy przed dokonaniem tej transakcji, oboje Wnioskodawcy powinni zarejestrować się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie sprecyzowanym w piśmie z dnia 12 kwietnia 2018 r.):

Ad 1

Dokonując sprzedaży ww. działki gruntu nie będą działali w charakterze podatników VAT, ponieważ w ramach działalności rolniczej są rolnikami ryczałtowymi ani czynność ta nie będzie nosiła znamion pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że przedmiotowa sprzedaż przez Wnioskodawców udziału we własności działki będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawców sprzedaż niezabudowanej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu wynika, że Wnioskodawcy nie są czynnymi zarejestrowanym podatnikami podatku VAT. Sprzedaży działki gruntu dokonują co prawda z gospodarstwa rolnego, ale występują w charakterze rolników ryczałtowych.

Nabycie działki w roku 1997 nie było udokumentowane fakturą VAT, a Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od zakupu tej nieruchomości. Nieruchomość ta jest niezabudowana. Wnioskodawcy uprawiali tę ziemię jako rolnicy ryczałtowi przez 21 lat, nie była ona przedmiotem dzierżawy czy innej podobnej umowy.

Ponadto Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia działki (nie ponosili żadnych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu, budową drogi, ogrodzeniem itp.), poza zmianą w planie zagospodarowania przestrzennego w roku 2003 nie zmienił się też stan prawny owej działki – to tym samym nie podjęli działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W tej sprawie można odnieść się do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE wydanych w sprawach C-180-181/10. Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z ww. wyroku TSUE wynika, że sama liczba transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji można dokonywać również jako czynności osobistych.

Jeżeli zatem przed sprzedażą opisanej we wniosku działki gruntu, Wnioskodawcy nie podejmowali wymienionych wyżej czynności, to ich działania nie będą wykraczały poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły aktywności w rozporządzaniu nieruchomościami, porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

A zatem, w takich okolicznościach nie wystąpią przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Ad 2

Jeśli planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Wnioskodawców przed dokonaniem tej transakcji, każdy z Wnioskodawców na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, powinien odrębnie zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, w zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R zaznaczając poz. 29 w części C.1, tj. że podatnik rozpoczynający działalność nie ma prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług (na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT – dostawa terenów budowlanych).

Po dokonaniu rejestracji, w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, każdy z Wnioskodawców występowałby jako czynny zarejestrowany podatnik VAT, a do ceny sprzedaży każdego ze zbywanych udziałów przez Sprzedających – Wnioskodawców doliczony zostanie podatek VAT w stawce 23%. Każdy z Wnioskodawców wystawiłby odrębną fakturę VAT, natomiast nabywca będzie mógł z tych faktur dokonać odliczenia podatku VAT naliczonego. Konsekwencją dokonania rejestracji przez każdego z Wnioskodawców dla celów przedmiotowej transakcji, będzie pozostawanie czynnym podatnikiem VAT przez dłuższy okres czasu, aż do momentu spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 11 ustawy o VAT.

W zakresie działalności rolniczej Wnioskodawcy uważają, że pozostaną nadal rolnikami ryczałtowymi, zwolnionymi od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawców, złożenie zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT przez jednego z małżonków prowadzących wspólnie gospodarstwo rolne (na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o VAT), a następnie opodatkowanie całości transakcji przez jednego małżonka zarejestrowanego jako rolnik – czynny podatnik VAT – będzie w tej sytuacji nieprawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:
  • nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału we własności niezabudowanej działki gruntu;
  • prawidłowe – w zakresie obowiązku dokonania rejestracji Wnioskodawców jako podatników VAT czynnych.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy również wskazać, że w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682), zwanej dalej k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 1.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawcy są małżonkami, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w równych udziałach wynoszących po 1/2 części współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Wnioskodawcy nabyli całą działkę gruntu w roku 1997 w drodze zakupu od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. W roku 2004 odsprzedali udział wynoszący 1/2 z przedmiotowej działki małżeństwu, które obecnie jest jej współwłaścicielami. Działka gruntu przez cały okres od momentu jej nabycia była częścią gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawców i była użytkowana rolniczo. Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej Wnioskodawcy nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do nieruchomości gruntowej żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości, w tym w szczególności nie dokonywali takich czynności, jak np. ogrodzenie, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu itp. Jedynie zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego w roku 2003 dotyczące tej działki były dokonane na wniosek Wnioskodawców. Działka gruntu nie była przedmiotem dzierżawy lub innej podobnej umowy, nie podlegała podziałowi, ani łączeniu z inną nieruchomością.

Wnioskodawcy w związku z planowaną sprzedażą działki w dniu 12 stycznia 2018 r. zawarli z Kupującym akt notarialny – przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Jak wynika z ww. umowy oprócz warunku wystąpienia przez Wnioskodawców o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług – Wnioskodawcy udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

  1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
  2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
  3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
  4. zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
  5. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego;
  6. uzyskania – wyłączenie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Ponadto na mocy umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielają Pełnomocnikowi Kupującego, pełnomocnictwa z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej oraz uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

W umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia oznaczonego jako data ostateczna, Kupującemu przysługuje prawo do dysponowania przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Nabywca jest zobowiązany do ponoszenia nakładów finansowych związanych z uzyskaniem ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji oraz wszystkimi kosztami, a także opłatami przyłączeniowymi związanymi z warunkami technicznymi decyzjami i umowami przyłączeniowymi, wymienionymi w podpunktach a) – e).

Na tle powyższego opisu sprawy wątpliwości Wnioskodawców – w pierwszej kolejności –dotyczą uznania planowanej sprzedaży udziału w działce gruntu nr 75 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawcy podejmą w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że decydujące znaczenie w tej sytuacji będzie miał fakt zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym, w ramach której udzielono mu pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawców szeregu czynności związanych z przedmiotową działką. Zatem uzyskiwanie przez Kupującego wszelkich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także zawarcie określonych umów, będzie przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. W konsekwencji przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do udziałów w przedmiotowej działce, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawców w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 1 § i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Spółce (Kupującemu) pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców).

W konsekwencji Wnioskodawcy udzielając pełnomocnictwa Spółce, stanowią, że stroną podejmowanych czynności będą Wnioskodawcy, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawców nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawców. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Kupujący.

Ponadto, stosownie do zapisu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.), elementem niezbędnym do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę jest przedstawienie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z okoliczności sprawy wynika, że to Wnioskodawcy, a nie Kupujący są w posiadaniu tytułu prawnego do sprzedawanej nieruchomości. Pomiędzy stronami nie została zawarta umowa najmu, dzierżawy nieruchomości, która upoważniałaby Kupującego do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawców sprzedaż udziałów we własności niezabudowanej działki gruntu nr 75, będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawców udziałów we własności niezabudowanej działki gruntu nr 75, będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W sytuacji uznania powyższego stanowiska za nieprawidłowe, konsekwencją w rozpatrywanej sprawie stało się rozstrzygnięcie zakresu przedstawionego w pytaniu nr 2, który dotyczy obowiązku rejestracji Wnioskodawców jako czynnych podatników podatku VAT przed dokonaniem przedmiotowej sprzedaży.

Wymóg złożenia zgłoszenia rejestracyjnego został określony w art. 96 ust. 1 ustawy. I tak, stosownie do ww. przepisu, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak wynika z treści przywołanych wyżej przepisów obowiązki m.in. w zakresie rejestracji jako podatnika VAT ustawodawca – co do zasady – nałożył na podmioty, które działają w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a zatem podmioty prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W niniejszej sprawie, jak wskazano powyżej dla mającej mieć miejsce planowanej transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 75, Wnioskodawcom przypisano status podatników podatku VAT, prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie. W konsekwencji przepisy ustawy w tym przypadku będą określały ich prawa i obowiązki, w tym m.in. dotyczące zgłoszenia rejestracyjnego.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to przed jej dokonaniem Wnioskodawcy powinni zarejestrować się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Wobec tego stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.