0111-KDIB4.4014.245.2018.2.ASZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 lipca 2018 r. (data wpływu – 10 lipca 2018 r.), uzupełnionym 23 lipca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lipca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku. Wniosek uzupełniono 23 lipca 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zamiennie: „Wnioskodawca” albo „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka jest częścią grupy N. realizującej przedsięwzięcia deweloperskie − głównie mieszkaniowe.

Spółka zamierza zawrzeć umowę zakupu nieruchomości od małżonków S. (dalej: „Małżonkowie”). Małżonkowie są przedsiębiorcami zarejestrowanymi w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Małżonkowie prowadzą działalność w zakresie najmu w ramach spółki cywilnej (dalej: „Spółka cywilna”). Małżonkowie są jedynymi wspólnikami Spółki cywilnej. Spółka cywilna jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Małżonkowie są właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym (dalej odpowiednio: „Nieruchomość” oraz „Budynek”). Budynek posadowiony jest na jednej działce ewidencyjnej. Prawo do użytkowania wieczystego tej działki należy do Małżonków na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie nabyli prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością Budynku w 2004 r. Wydanie Nieruchomości nastąpiło w 2005 r. Od 2005 r. powierzchnie handlowo-usługowe w Budynku są wynajmowane przez Spółkę cywilną. Z tego tytułu Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek po nabyciu przez Małżonków nie podlegał modernizacji, przebudowie lub rozbudowie. Nie prowadzono też innych prac zwiększających jego wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do wartości wynikającej z ceny nabycia ustalonej w 2005 r. Małżonkowie wedle wiedzy Spółki prowadzą też (indywidualnie lub za pośrednictwem spółek cywilnych) działalność gospodarczą w innym zakresie, tj. stację paliw oraz wynajem innych nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza kupić Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności posadowionego na niej Budynku). Przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokali Wnioskodawca oraz działający w ramach Spółki cywilnej Małżonkowie złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (oświadczenie zostanie złożone na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy).

Obecnie znajdujące się w Budynku lokale są przedmiotem umów najmu. Co prawda Małżonkowie wypowiedzieli już te umowy najmu, ale okres wypowiedzenia wciąż trwa. W momencie zawarcia umowy przenoszącej Nieruchomości umowy te będą zatem jeszcze obowiązywać − okres wypowiedzenia ostatniej z nich powinien upłynąć w styczniu 2019 r. Oznacza to, że w momencie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca z mocy prawa wstąpi jako wynajmujący w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Wynika to z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. Zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego: „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Oznacza to, że Wnioskodawca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Małżonków. Będzie to jednak stan przejściowy wynikający tylko i wyłącznie z ustalenia przez Małżonków długich okresów wypowiedzenia umów najmu (wśród najemców są sieci handlowe, które zagwarantowały sobie takie prawo). Wnioskodawca nie zamierza kontynuować umów najmu zawartych przez Małżonków dłużej, niż jest to konieczne, tj. dłużej niż przez okres wypowiedzenia. Celem Wnioskodawcy jest wyburzenie Budynku w najbliższej przyszłości (po upływie terminu wypowiedzenia umów najmu), aby wybudować na działce budynki mieszkalne i sprzedać znajdujące się w nich lokale (innymi słowy Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność deweloperską, tak jak inne podmioty z Grupy N.). Oznacza to, że Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług stawką 8% (lokale mieszkalne) albo 23% (inne lokale). Wnioskodawca nie zamierza zatrudniać (także na podstawie umów zlecenia, o dzieło albo innych umów cywilnoprawnych) osób dotychczas pracujących dla Sprzedającego (albo z nim współpracujących). Wnioskodawca nie wyklucza natomiast, że zawrze nowe umowy z tymi samymi dostawcami usług, którzy obecnie obsługują znajdujące się w Budynku lokale (np. dostawcami prądu, wody, zajmującymi się wywozem śmieci). Nie jest również wykluczone dokonanie cesji tych umów − jeśli takie rozwiązanie będzie prostsze. Umowy te będą obowiązywać tylko do czasu wygaśnięcia umów najmu, czyli przez kilka miesięcy. W późniejszym czasie Wnioskodawca podpisze nowe umowy na dostawę mediów (dotyczące realizacji inwestycji).

Wnioskodawca nie posiada informacji odnośnie sytuacji majątkowej Małżonków innych niż wskazane powyżej. Wnioskodawca nie posiada również informacji, czy Małżonkowie będą kontynuować prowadzenie działalności w ramach Spółki cywilnej (ewentualnie w jakim zakresie), czy też zostanie ona rozwiązana.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazał, że zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. la pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 cyt. ustawy: „Nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych”.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1 wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie − interpretacja indywidualna z 27 sierpnia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.366.2018.1.MT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
  2. innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych”.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza kupić Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności posadowionego na niej Budynku) od małżonków S. Przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokali Wnioskodawca oraz działający w ramach Spółki cywilnej Małżonkowie złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 sierpnia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.366.2018.1.MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) dokonana przez Małżonków prowadzących Spółkę cywilną dostawa Budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do dostawy ww. Budynku na rzecz Wnioskodawcy zostały spełnione obie przesłanki warunkujące zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (...) zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów. (...) jeżeli obie strony transakcji dostawy Nieruchomości wraz z Budynkiem spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, to do tej dostawy znajdzie zastosowanie podstawowa stawki podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. (...) w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, opodatkują dostawę Budynku stawką 23%, wówczas dostawa użytkowania wieczystego gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką”.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez strony transakcji z przysługującego zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.