0111-KDIB4.4014.137.2018.2.ASZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy sprzedaż Działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 marca 2018 r. (data wpływu − 3 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży działki – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży działki.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka komandytowa (Kupująca);
  • Zainteresowanych niebędących stroną postępowania: Mariusza B. (Sprzedający) Barbarę B.-G. (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 21 czerwca 2017 r. przed notariuszem w W. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania, będącymi rodzeństwem (dalej jako: Sprzedającymi) i Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej jako: Kupującą), dalej: „Umowa przedwstępna”.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej jest część niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/13 położonej w O. o obszarze około 2,7000 ha, będącej współwłasnością Sprzedających w udziałach po 1/2. Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) było m.in. wydzielenie ww. części działki 3/13 na podstawie ostatecznej decyzji podziałowej. Decyzją Prezydenta z 1 marca 2018 r. o sygn. (...) działka gruntu 3/13 została podzielona na mniejsze działki, w tym na działkę o numerze 3/21 o powierzchni 2,6997 ha, która odpowiadała obszarowi będącemu przedmiotem Umowy przedwstępnej. Sprzedający i Kupująca zamierzają więc obecnie zawrzeć Umowę sprzedaży w odniesieniu do niezabudowanej działki gruntu o numerze 3/21 położonej w O. (dalej: „Działka”).

Działka objęta jest ustaleniami „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy N. i J. w O. część B”, uchwalonego przez Radę Miasta uchwałą Nr (...) w dniu 29 listopada 2017 r. (dalej: „MPZP”). Zgodnie z treścią MPZP dla Działki ustalono przeznaczenie terenu 6UC: podstawowe − zabudowa handlowo-usługowa o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, usługi w tym gastronomia i usługi kulturalno-rozrywkowe, stacje paliw, obsługa pojazdów, parkingi wbudowane w obiekty handlowo-usługowe; uzupełniające − komunikacja: ciągi piesze i pieszo-rowerowe, place, infrastruktura techniczna, miejsca postojowe; dopuszczalne − zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi nieuciążliwe, funkcje biurowe, administracyjne oraz hotelowe, usługi zdrowia, urządzenia sportowe i rekreacyjne, parkingi podziemne i nadziemne w tym wbudowane w obiekt.

Działka zostanie nabyta przez Kupującą na podstawie Umowy sprzedaży w celu jej wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupująca zamierza zrealizować na Działce (i innych sąsiadujących nieruchomościach) inwestycję budowlaną, która następnie będzie przez nią wykorzystywana do świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów i usług usług najmu i/lub sprzedaży podlegającej opodatkowaniu ww. podatkiem.

Działka wchodziła w zakres spadku, który Sprzedający nabyli postanowieniem Sądu Rejonowego w O. z dnia 28 października 2011 r. sygn. akt (...) po zmarłym w dniu 11 lipca 2011 r. ojcu Sprzedających. Przedmiotem spadku były m.in. nieruchomości niezabudowane stanowiące grunty rolne położone w O., obręb nr 126, oznaczone jako:

  1. działki nr 3/3, 3/7, 3/9, 3/13, 69/1, 69/4 o powierzchni 12,2296 ha, księga wieczysta KW nr (...),
  2. działka nr 325/4 o powierzchni 0,1471 ha, księga wieczysta KW nr (...),
  3. działka nr 72/1 o powierzchni 0,1263 ha, księga wieczysta KW nr (...),

dalej: „Nieruchomości”.

Nieruchomości stanowią majątek osobisty Sprzedających. Nieruchomości w momencie ich nabycia przez Sprzedających objęte były ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1997 r. Nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Kodeksu cywilnego. Dla Nieruchomości w 2017 r. uchwalone zostały nowe plany zagospodarowania przestrzennego, między innymi przywołany wyżej MPZP, na podstawie których są one przeznaczone w dużej mierze pod zabudowę usługową i mieszkaniową.

Po uchwaleniu nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, Sprzedający doprowadzili do wydzielenia z Nieruchomości terenów o różnym przeznaczeniu w granicach określonych przez linie rozgraniczające. Do wydzielenia doszło na podstawie przywołanej wyżej decyzji z dnia 1 marca 2018 r., wydanej po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez Sprzedających.

Intencją Sprzedających jest sprzedaż wydzielonych w ten sposób działek różnym nabywcom w różnych okresach czasu. Nieruchomości, m.in. ze względu na planowaną sprzedaż, nie były zgłaszane do programów dopłat w ramach wsparcia bezpośredniego. Jednocześnie Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są obecnie zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednakże na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Działki, Sprzedający będą już zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

Nieruchomości nabyte przez Sprzedających od momentu ich nabycia w drodze spadku do momentu podjęcia decyzji o ich sprzedaży nie były użytkowane rolniczo, ponieważ od 30 lat stanowiły odłogi. Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Były objęte umową przedwstępną sprzedaży zawartą przez spadkodawcę, która wygasła 30 grudnia 2014 r. W przeszłości Sprzedający nie nabywali i nie zbywali innych nieruchomości. W przyszłości Sprzedający planują zbywanie innych nieruchomości, które również były przedmiotem spadku (istniejące siedlisko zabudowane domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym). W związku ze sprzedażą ww. nieruchomości prowadzenie spraw związanych z przygotowaniem do sprzedaży i sprzedaż Sprzedający zlecają wyspecjalizowanej firmie.

Sprzedający otrzymali interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 października 2017 r. odpowiednio o sygn. 0115-KDIT1-3.4012.503.2017.2.AP oraz 0115-KDIT1-3.4012.504.2017.2.AP, zgodnie z którymi: „Powyższe działania podjęte przez Panią/Pana − wbrew stanowisku zawartemu we wniosku − świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, stwierdzić należy, że dokonując czynności sprzedaży działek w sposób opisany we wniosku, działać będzie Pani/Pan jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Działania podejmowane przez Panią/Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy terenu przeznaczonego pod zabudowę nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, lecz z uwagi na jej zorganizowany charakter, spełnione zostały warunki do uznania jej za realizowaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in następujące pytanie:

Czy sprzedaż Działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że dostawa Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Skoro więc dostawa Działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to jej sprzedaż podlegać będzie wyłączeniu spod zastosowania ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
  2. innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 21 czerwca 2017 r. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania, będącymi rodzeństwem (Sprzedającymi) i Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Kupującą).

Przedmiotem Umowy przedwstępnej jest część niezabudowanej działki gruntu o obszarze około 2,7000 ha, będącej współwłasnością Sprzedających w udziałach po 1/2. Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży było m.in. wydzielenie ww. części działki 3/13 na podstawie ostatecznej decyzji podziałowej. Decyzją Prezydenta z 1 marca 2018 r. o sygn. (...) działka gruntu 3/13 została podzielona na mniejsze działki, w tym na działkę o numerze 3/21 o powierzchni 2,6997 ha, która odpowiadała obszarowi będącemu przedmiotem Umowy przedwstępnej. Sprzedający i Kupująca zamierzają więc obecnie zawrzeć Umowę sprzedaży w odniesieniu do niezabudowanej działki gruntu o numerze 3/21.

Działka zostanie nabyta przez Kupującą na podstawie Umowy sprzedaży w celu jej wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.243.2018.1.AB w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) sprzedaż przedmiotowej działki 3/21, nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, a zatem co do zasady podlega opodatkowaniu wg podstawowej, tj. 23% stawki podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT”.

A zatem, skoro sprzedaż przedmiotowej działki będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującej nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.