ITPB1/415-671/10/AD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Skutki podatkowe zbycia lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku przebudowy strychu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2011 r. (data wpływu) uzupełnionym pismem z dnia 3 sierpnia 2011 r. (data wpływu 5 sierpnia 2011 r.), pismem z dnia 1 września 2011 r. (data wpływu 9 września 2011 r.) oraz pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 22 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, wezwano Pana pismem z dnia 27 lipca 2011 r. Nr ITPB1/415-671/11-2/AD do ich usunięcia. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 3 sierpnia 2011 r. (data wpływu 5 sierpnia 2011 r.), pismem z dnia 1 września 2011 r. (data wpływu 9 września 2011 r.) oraz pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 22 września 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1987 r. jako żołnierz zawodowy otrzymał Pan mieszkanie służbowe. Budynek w latach 80-tych był własnością MON i administrowany przez Garnizonową Administrację Mieszkań (GAM). W budynku mieszkało 16-rodzin. W dniu 9 września 2003 r. wraz z żoną wykupił Pan na własność mieszkanie na IV piętrze (akt notarialny, księga wieczysta). Również pozostali mieszkańcy sukcesywnie wykupili swoje mieszkania. W rezultacie właściciele wykupionych mieszkań założyli Wspólnotę Mieszkaniową. Każdy z właścicieli otrzymał swoje udziały w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. Oczywiście powstały części wspólne jak klatka schodowa, strych czy dach. Części wspólne remontowane są ze środków funduszu remontowego. Środki te wpłacane są co miesiąc na specjalne konto bankowe. W dniu 25 stycznia 2007 r. na zebraniu członków wspólnoty zaproponowano przekształcić poddasze (strych) w część mieszkalną. W wyniku tego w lutym 2007 r. podpisano umowę przedwstępną między właścicielami (4-osoby) mieszkań na IV piętrze, a pozostałymi właścicielami członkami wspólnoty. W umowie zawarto wszystkie warunki jakie mają być spełnione w celu nabycia przez Pana lokalu na własność. Jednym z warunków zawartych w ww. umowie była wymiana pokrycia dachu z eternitu na blachodachówkę. Powstał więc projekt przebudowy poddasza. Po otrzymaniu stosownych pozwoleń w 2010 r. rozpoczęto rozbudowę. Zgodnie z umową wszelkie koszty związane z tą inwestycją ponieśli mieszkańcy czwartego piętra – w tym Pan. Przebudowę wykonywała firma budowlana, która wystawiła na rzecz Pana faktury na część wykonanych robót. Pozostałe prace wykonał Pan samodzielnie, m. in. posiada Pan faktury na glazurę, panele, farby itp. Do stanu tzw. „surowego” całkowite koszta dzielone były przez cztery. Dopiero „wykończenie” swoich mieszkań było finansowane we własnym zakresie. W wyniku dokonanych prac powstały 4 lokale. Po zakończeniu przebudowy strychu przez firmę budowlaną, zaciągnął Pan kredyt kupując na „Kartę” materiały budowlane na wykończenie lokalu mieszkalnego.

Na zebraniu Wspólnoty w obecności notariusza wszyscy właściciele - członkowie wspólnoty podpisali zgodę na to, że właścicielami hipotecznymi nowo wybudowanych mieszkań mogą być ww. mieszkańcy z czwartego piętra. W dniu 11 października 2010 r. zostały sporządzone akty notarialne. W ten sposób został Pan właścicielem mieszkania. W akcie notarialnym jest zawarty zapis, iż wraz z żoną dokonał Pan własnym staraniem przebudowy części pomieszczenia strychu z przeznaczeniem na lokal mieszkalny. W chwili obecnej ma Pan zamiar sprzedać lokal mieszkalny. Część środków planuje Pan przeznaczyć na wykończenie budowanego od 2007 r. domu i ewentualnie na remont mieszkania, w którym mieszka.

Ponadto podaje Pan, iż zaciągnięty w Banku kredyt kontraktowy przeznaczył na dokończenie budowy domu, który buduje od 2007 r. Kredyt będzie spłacany do 2024 r. Wysokość kredytu uzależniona była od zaoszczędzonej i zgromadzonej przez Pana kwoty w okresie 14 lat w Kasie Mieszkaniowej (Bank SA.). Aby otrzymać kredyt zobowiązany był Pan złożyć w banku kosztorys budowlany. Kredyt budowlany na budowę domu wzięła również Pana żona „w oświacie”. Kredyt spłacany jest już trzy lata. Pozostało prawie 50% kwoty do spłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.
  1. Czy koszty przebudowy strychu oraz koszty wymiany dachu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu...
  2. Czy kwota kredytu kontraktowego może być zaliczona do deklarowanych wydatków na cele mieszkaniowe...
  3. Czy można zaliczyć do deklarowanych wydatków na cele mieszkaniowe, wydatki na dokończenie domu, remont drugiego mieszkania własnościowego i np. na zakup innej działki – aktem notarialnym...

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on zapłacić podatku ponieważ adaptacja strychu powstała w budynku, którego jest współwłaścicielem. Płacił i nadal opłaca na fundusz remontowy. W samym akcie notarialnym jest zapis „ że wspólnie z małżonką dokonali własnym staraniem przebudowy części pomieszczenia strychu z przeznaczeniem na lokal mieszkalny oznaczony numerem 17. Na ten cel wyłożył własne pieniądze. Uważa więc, że kwoty jakie wydał na tę rozbudowę mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Sądzi Pan też, że po sprzedaży mieszkania, kwoty wydane na inne cele mieszkaniowe takie jak: remont mieszkania, w którym aktualnie mieszka, dokończenie domu, który buduje czy zakup działki budowlanej może zaliczyć do deklarowanych wydatków na inne cele mieszkaniowe. Zdaniem Pana do tych wydatków może również zaliczyć spłatę części kredytu kontraktowego (a może nawet cały kredyt) zaciągniętego w Banku S.A. na dokończenie budowy domu, spłatę kredytu budowlanego zaciągniętego „w oświacie” na dokończenie budowy domu oraz spłatę kredytu na tzw. „Kartę”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości.

Ustawa nie definiuje pojęć "zbycie" i "nabycie". W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalił się pogląd, że nie jest "nabyciem" zmiana formy własności, poprzez np. zniesienie współwłasności, przekształcenie współwłasności łącznej w ułamkową. W wyroku z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II FSK 1489/08 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji ustawowej pojęcia użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) to jest nabycia nieruchomości. Zatem, aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, określonego w analizowanej normie prawnej, zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny odwołał się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Niewątpliwie według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Podmiot bowiem uzyskuje prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy. W zasadzie to nabycie jest ekwiwalentne, a więc związane z koniecznością spełnienia świadczenia na rzecz zbywcy.

Typowym przykładem nabycia rzeczy jest umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Reasumując należy stwierdzić, że przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) In fine updof, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.”

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Jak wynika z art. 3 ust. 1 ww. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 3).

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku oraz z pism stanowiących jego uzupełnienie wynika, że w dniu 9 września 2003 r. wykupił Pan na własność lokal mieszkalny położony na czwartym piętrze w budynku, w którym zamieszkiwało 16 rodzin, a który to lokal od 1987 r. użytkował na zasadzie przydziału służbowego. W rezultacie nabył Pan udział w częściach wspólnych nieruchomości (klatka schodowa, strych) oraz w gruncie, na którym budynek jest posadowiony. W dniu 25 stycznia 2007 r. na zebraniu członków wspólnoty zaproponowano przekształcenie poddasza (strychu) w cześć mieszkalną. W związku z powyższym w lutym 2007 r. mieszkańcy IV piętra, w tym Pan podpisali z pozostałymi właścicielami mieszkań znajdujących się w budynku - członkami wspólnoty umowę przedwstępną „sprzedaży-kupna części nieruchomości wspólnej”. W umowie zawarto wszystkie warunki jakie mają być spełnione w celu nabycia przez Pana lokalu na własność. Jednym z warunków zawartych w ww. umowie była wymiana pokrycia dachu. W wyniku przeprowadzonych prac budowlanych powstały 4 lokale, przy czym Pan poniósł ciężar kosztów adaptacji strychu (wspólnie z innymi osobami) i wykończenia tego lokalu. W dniu 11 października 2010 r. został sporządzony akt notarialny na podstawie, którego nabył Pan na własność jeden z nowo powstałych lokali mieszkalnych. Obecnie ma Pan zamiar dokonać sprzedaży lokalu powstałego w wyniku przebudowy strychu.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości (wyodrębnionego lokalu, powstałego w wyniku adaptacji strychu) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2003 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości (wyodrębnionego lokalu mieszkalnego) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dniu 11 października 2010 r., będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Albowiem ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  • położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2) wydatki poniesione na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
  2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
  3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
  • w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
  4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
  • przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Stosownie zaś do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Istotnym dla przedstawionego przez Pana stanu faktycznego i związanych z nim pytań odnośnie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego oraz zastosowania zwolnienia od opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. lokalu jest art. 30e ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle przytoczonego powyżej art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Natomiast z analizowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, iż zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na wyłączenie z opodatkowania tej części dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków w osiągniętych przychodach z tego zbycia.

Odnosząc zatem stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, iż:

  • w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku przebudowy strychu będą udokumentowane - fakturami VAT poniesione przez Pana koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady poniesione na wyodrębniony lokal w czasie jego posiadania. Do kosztów tych można zaliczyć wydatki na wymianę dachu i przebudowę strychu w części przypadającej na Pana. Koszty te należy rozliczyć proporcjonalnie w stosunku do udziału nabytego w 2010 r.
  • kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszona o koszty jego uzyskania stanowić będzie dochód. Przy czym przychód podobnie jak koszty należy rozliczyć proporcjonalnie w stosunku do udziału nabytego w 2010 r. Dochód w wysokości, która odpowiadać będzie iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia lokalu mieszkalnego, jeżeli przychód, o którym mowa wyżej zostanie wydatkowany - zgodnie z Pana zamiarem - na remont mieszkania, w którym Pan aktualnie mieszka, dokończenie domu, który buduje czy zakup działki budowlanej, objęty zostanie zwolnieniem, o którym mowa w 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ww. ustawy, pod warunkiem, iż wydatkowanie nastąpi w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu. Podobnie - z zachowaniem tych samych zasad - na podstawie dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, objęta zostanie również zwolnieniem część dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w związku z przeznaczeniem na spłatę kredytu kontraktowego w banku zaciągniętego na dokończenie budowy domu.
  • do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego nie uprawnia natomiast wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego „w oświacie” czy też zaciągniętego kredytu na tzw. „Kartę”. Literalne brzmienie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje jednoznacznie, że omawiana ulga dotyczy wyłącznie sytuacji, w której dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na spłatę kredytu bądź pożyczki zaciągniętych wyłącznie w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Tym samym ustawodawca nie pozostawił w tym zakresie dowolności i jednoznacznie wskazał na jaki cel podatnik musi przeznaczyć środki finansowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, aby nabyć prawo do ulgi. Zatem dochód przeznaczony na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągnięty poza instytucjami wymienionymi w tym przepisie nie będzie korzystał z omawianego zwolnienia przedmiotowego. Jeżeli przychód ze sprzedaży nie zostanie w całości wydatkowany na cele wskazane w cytowanym powyżej przepisie art. 21 ust. 25 ustawy, to stosowna część dochodu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.