IPPP3/4512-229/16-4/IG | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
VAT - w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2016 r. (data wpływu 22 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:
  1. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Zbywca”) jest właścicielem/użytkownikiem nieruchomości.
  2. Podstawową działalność Wnioskodawcy stanowi wynajem powierzchni w posiadanych nieruchomościach. Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”).
  3. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości na rzecz P. Sp. z o.o., (dalej: „Kupujący”). Na tym etapie zakładane jest, iż Kupujący kupi od Wnioskodawcy nieruchomość w Z. oraz w P. w tym samym czasie (nie jest jednak całkowicie wykluczone, iż jedna z tych nieruchomości zostanie kupiona przez Kupującego najpierw).
    Nieruchomość w Z.
  4. Nieruchomość Wnioskodawcy w Z. obejmuje działki nr 103/36, 103/38, 103/40, 103/10, 105/5, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3.
  5. Działki 103/36, 103/38, 103/40 są zabudowane. Znajduje się na nich centrum handlowe, w którym powierzchnie są wynajmowane przez Wnioskodawcę na rzecz najemców.
  6. Działki nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 są działkami niezabudowanymi.
  7. Na działce nr 105/5 znajdują się 4 tablice reklamowe. Jedna z tych tablic została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach nabycia działki nr 105/5 w 2006 r. Tablica ta była wynajmowana przez Wnioskodawcę innym podmiotom. Od czasu pierwszego wynajmu tej tablicy przez Wnioskodawcę do czasu planowanej dostawy tej działki przez Wnioskodawcę minie okres dłuższy niż 2 lata. Natomiast 3 pozostałe tablice reklamowe zlokalizowane na działce nr 105/5 zostały wybudowane przez najemców, którzy wynajmują części tej działki od Zbywcy. Zbywcy nie przysługiwało w stosunku do tych 3 tablic prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z umowami najmu gruntu, najemcy którzy wynajmują od Wnioskodawcy części działki nr 105/5 powinni zwrócić Wnioskodawcy przedmiot najmu bez wyposażenia i sprzętu najemcy.
  8. Wnioskodawca kupił działki nr 103/36, 103/38, 103/40 zabudowane centrum handlowym w 2005 r. Transakcja zakupu tych działek wraz ze znajdującym się na tych działkach centrum handlowym podlegała opodatkowaniu VAT.
  9. Na działce 103/36 oprócz centrum handlowego znajduje się m.in. 6 tablic reklamowych. Cztery z nich zostały nabyte w ramach nabycia tej zabudowanej działki przez Wnioskodawcę w 2005 r. Natomiast dwie z tablic zostały wybudowane przez najemców. Zbywcy nie przysługiwało w stosunku do tych 2 tablic prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z umowami najmu gruntu, najemcy, którzy wynajmują od Wnioskodawcy części działki nr 103/36 powinni zwrócić Wnioskodawcy przedmiot najmu bez wyposażenia i sprzętu najemcy / powinien usunąć reklamę najemcy w ciągu 7 dni po zakończeniu najmu.
  10. W odniesieniu do tablic wybudowanych przez najemców zlokalizowanych na działkach nr 105/5 oraz 103/36 nie doszło do rozliczenia nakładów najemców. Rozliczenie takie nie jest również planowane przed planowaną sprzedażą nieruchomości w Z. przez Zbywcę.
  11. Natomiast pozostałe działki w Z. zostały kupione przez Wnioskodawcę w latach 2006 - 2007 jako niezabudowane działki gruntu. Nabycie tych działek gruntu nie podlegało opodatkowaniu VAT.
  12. Zgodnie z obecnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:
    1. działka nr 103/10 zlokalizowana jest w części w terenie oznaczonym symbolem 25.43 UO o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy usługowej - oświaty, w części w terenie oznaczonym symbolem 25.50 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w części w terenie oznaczonym symbolem 25.51 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i w części w terenie oznaczonym symbolem KD/W o przeznaczeniu pod funkcję komunikacji drogowej - ulicy wewnętrznej,
    2. działki nr 105/5, 105/8, 105/3 i 105/6 zlokalizowane są w części w terenie oznaczonym symbolem 25.51 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w części w terenie oznaczonym symbolem 25.55c ZPn o przeznaczeniu pod funkcję zieleni urządzonej niskiej i w części w terenie oznaczonym symbolem KD/W o przeznaczeniu pod funkcję komunikacji drogowej - ulicy wewnętrznej,
    3. działki nr 103/11 i 103/15 zlokalizowane są w części w terenie oznaczonym symbolem 25.50 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w części w terenie oznaczonym symbolem 25.51 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i w części w terenie oznaczonym symbolem KD/W o przeznaczeniu pod funkcję komunikacji drogowej - ulicy wewnętrznej,
    4. działka nr 103/12 zlokalizowana jest w części w terenie oznaczonym symbolem 25.51 MW+U o przeznaczeniu pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i w części w terenie oznaczonym symbolem KD/W o przeznaczeniu pod funkcję komunikacji drogowej - ulicy wewnętrznej.
    Planowane jest uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego m.in. wyżej wymienionych działek.
    Nieruchomość w P.
  13. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym działki nr 126/10 w P. oraz właścicielem budynków oraz budowli posadowionych na tej działce. Na działce tej znajduje się centrum handlowe. Wnioskodawca kupił działkę nr 126/10 zabudowaną centrum handlowym w 2005 r. Transakcja zakupu tej działki wraz ze znajdującym się na tej działce centrum handlowym podlegała opodatkowaniu VAT.
  14. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych w związku zakupem i modernizacją poszczególnych budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości w Z. (z wyjątkiem niektórych tablic reklamowych opisanych w punktach 7 oraz 9) oraz P., jak i od wydatków związanych z ich działalnością i utrzymaniem tych nieruchomości.
  15. Po nabyciu przez Wnioskodawcę, budynki i budowle wchodzące w skład nieruchomości w Z. oraz w P. nie były przedmiotem ulepszeń Wnioskodawcy, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.
  16. Nieruchomość w Z. oraz P. była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT i nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
  17. Jednocześnie w ramach planowanych sprzedaży nieruchomości w Z. i P. mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami:
    1. prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanych budynków oraz inne ruchomości związane ze zbywanymi nieruchomościami (m.in. meble i dekoracje);
    2. dokumentacja związana ze zbywanymi nieruchomościami;
    3. prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez wykonawców (o ile będą istniały);
    4. prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych (o ile, i w zakresie w jakim Zbywca będzie ich właścicielem na moment transakcji).
  18. Dodatkowo, w związku ze sprzedażą nieruchomości w Z. oraz P., na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanych budynków. Na Nabywcę mogą zostać przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych - o ile będą takie zabezpieczenia istniały.
  19. Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży nieruchomości w Z. oraz P. dojdzie pomiędzy Nabywcą i Wnioskodawcą oraz najemcami nieruchomości w Z. oraz P. do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.
  20. W ramach transakcji, Wnioskodawca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, sprzedaż nieruchomości w Z. oraz P. nie obejmie:
    • pozostałych nieruchomości Zbywcy;
    • należności Zbywcy;
    • innych niż wymienione powyżej praw własności;
    • umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
    • środków finansowych będących własnością Zbywcy;
    • umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również nieruchomości w Z. oraz P. (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
    • ksiąg rachunkowych Zbywcy;
    • tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;
    • firmy Zbywcy;
    • zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.
  21. Nabywca będzie uprawniony do używania obecnej nazwy centrum handlowego w Z. oraz w P. oraz loga grupy A., tj. grupy do której należy Zbywca, przez okres miesiąca od nabycia poszczególnych nieruchomości.
  22. W ramach transakcji sprzedaży poszczególnych nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw oraz zobowiązań wynikających z umów dotyczących:
    • dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
    • obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie nieruchomością), usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości).
    Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami / Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.
  23. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23 Kodeksu pracy) na Nabywcę. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami, jak również funkcjonowaniem Wnioskodawcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów.
  24. W związku z powyższym, intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem nieruchomości w Z. oraz P., nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.
  25. Przedmiot planowanych transakcji (tj. nieruchomość w Z. oraz nieruchomość w P.) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy.
  26. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Wnioskodawcę bezpośrednio go dotyczy. Spółka ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale które można alokować do przedmiotu transakcji na podstawie odpowiedniego klucza alokacji. Pozostałe koszty Wnioskodawcy to głównie koszty pośrednie dotyczące całości przedsiębiorstwa, których nie da się alokować lub przyporządkować do przedmiotu transakcji.
  27. Wnioskodawca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Wnioskodawcy.
  28. W zakresie w jakim dostawa budynków lub budowli w ramach planowanej sprzedaży nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. dalej „ustawa o VAT”), zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania planowanych dostaw nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku, budowli lub ich części.
  29. Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą na moment sprzedaży zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
  30. Wnioskodawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.
  31. Z podobnym wnioskiem o interpretację podatkową w zakresie podatku VAT od sprzedaży nieruchomości na rzecz Nabywcy wystąpił także Kupujący.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w Z., nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT...
  2. Czy sprzedaż zabudowanych działek gruntu nr 103/36, 103/38, 103/40 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT...
  3. Czy sprzedaż działki nr 105/5 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy całej tej działki, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT...
  4. Czy sprzedaż działek gruntu nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 w Z. będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego...
  5. Czy opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w P., nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT...
  6. Czy sprzedaż nieruchomości w P. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy,

  1. Opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja, w zakresie w jakim dotyczy nieruchomości w Z., nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
  2. Sprzedaż zabudowanych działek gruntu nr 103/36, 103/38, 103/40 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
  3. Sprzedaż działki nr 105/5 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy całej tej działki, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT...
  4. Sprzedaż działek gruntu nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 w Z. będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
  5. Opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w P., nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
  6. Sprzedaż nieruchomości w P. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. poz. 1054 z późn. zm.), dalej ustawa o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Brak możliwości klasyfikacji transakcji, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w Z. jako zbycia przedsiębiorstwa Zbywcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
  • wierzytelności,
  • prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
  • koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
  • tajemnice przedsiębiorstwa,
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Ponadto, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w Z. obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (tzn. nieruchomości gruntowe wraz ze znajdującymi się na kilku z nich budynkami i budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży).

Planowana umowa sprzedaży nieruchomości w Z. nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

  • pozostałych nieruchomości Zbywcy (z wyłączeniem nieruchomości w P. jeżeli ta nieruchomość zostanie sprzedana w tym samym czasie);
  • należności Zbywcy;
  • innych niż wymienione powyżej praw własności;
  • umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
  • środków finansowych będących własnością Zbywcy;
  • umów o świadczenia usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również zbywanych nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
  • ksiąg rachunkowych Zbywcy;
  • tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;
  • firmy Zbywcy;
  • zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę,

tj. elementów stanowiących nierozerwalną część przedsiębiorstwa, od których zależy jego funkcjonowanie.

W ramach dostawy nieruchomości w Z. Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

  • dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
  • obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie nieruchomością), usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa nieruchomości w Z. na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy).

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Wnioskodawcy. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Nabywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znakomita większość składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będzie głównie nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą nieruchomości, pracowników itp.) - nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynki, budowle, grunty oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nie posiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą nieruchomości w Z. są ściśle związane z funkcjonowaniem tej nieruchomości, a ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN)),

Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca uważa, iż przedmiotem analizowanej powyżej transakcji dotyczącej nieruchomości w Z. dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r., (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. 1PPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Brak możliwości klasyfikacji transakcji, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w Z. jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

  • musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
  • zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
  • zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja ma objąć działki gruntu oraz posadowione na niektórych działkach budynki i budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane. Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Wnioskodawcy. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumę poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania innych aktywów i zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczącej obsługi nieruchomości).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że transakcja w zakresie dotyczącym nieruchomości w Z., która będzie przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy, nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy:

  • na przedmiot transakcji składają się składniki majątkowe,
  • składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy; w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.,
  • zbywane składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
  • w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych aktywów (w tym nieruchomości - oprócz nieruchomości w P. wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego) Zbywcy służących mu do wykonywania działalności gospodarczej,
  • zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
  • Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy.

W konsekwencji, uznać należy, że nieruchomość w Z., która będzie przedmiotem transakcji, tj. grunty, budynki, budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r, (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1 /443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-1 2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana transakcja w zakresie dotyczącym nieruchomości w Z. nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż zabudowanych działek gruntu nr 103/36, 103/38, 103/40 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o , którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie obligatoryjne zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie ma zastosowania. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do zabudowanych działek gruntu w Z., a zatem nie zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie.

Zastosowanie znajduje natomiast zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W analizowanej sprawie, z całą pewnością do pierwszego zasiedlenia zabudowanych działek gruntu nr 103/36, 103/38, 103/40 w Z. najpóźniej doszło w 2005 r., kiedy to Wnioskodawca nabył te zabudowane działki w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Oznacza to, iż od pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości minęło więcej niż 2 lata, zatem spełnione są warunki zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanych działek gruntu nr 103/36, 103/38, 103/40 w Z. będzie korzystała z tzw. fakultatywnego zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z opcją wyboru opodatkowania dostawy stawką podstawową VAT po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Fakt, iż na działce nr 103/36 znajdują się dwie tablice reklamowe, wybudowane przez najemców nie ma wpływu na prawidłowość powyższego stanowiska. Argumentacja w tym zakresie została przedstawiona przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 3 poniżej.

Ad. 3

Sprzedaż działki nr 105/5 w Z. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy całej tej działki, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy o VAT.

W odniesieniu do tablicy reklamowej, która została nabyta przez Wnioskodawcę w 2006 r. znajduje zastosowanie zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tablica ta była bowiem wynajmowana i od dnia jej wydania najemcy przez Wnioskodawcę do dnia planowanej sprzedaży działki nr 105/5 upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Oznacza to, iż od pierwszego zasiedlenia tej działki minęło więcej niż 2 lata, zatem spełnione są warunki zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz strony transakcji będą mogły wybrać opodatkowanie VAT dostawy tej tablicy reklamowej.

W analizowanej sprawie obligatoryjne zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie może mieć zastosowania do 3 tablic reklamowych, wybudowanych przez najemców. W odniesienie do tych tablic nie doszło do rozliczenia nakładów najemców. Rozliczenie takie nie jest również planowane przed planowaną sprzedażą nieruchomości przez Zbywcę. Skoro - w sprawie będącej przedmiotem wniosku - najemca „wytworzył” towar, jakim są tablice reklamowe i uczynił to z własnych środków bez udziału Wnioskodawcy, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona dostawy przedmiotowych tablic, chociaż przeniesie ich własność - przenosząc na Nabywcę własność działki gruntu nr 105/5. Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności tablic reklamowych, jako części składowej działki nr 105/5, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

W przedmiotowej sytuacji, z punktu widzenia prawa cywilnego, na nabywcę nieruchomości formalnie przejdzie prawo własności 3 tablic reklamowych, jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim są te tablice. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona dostawy tablic reklamowych, wybudowanych przez najemców, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie przeniesie na Nabywcę prawa do rozporządzania tablicami reklamowymi wybudowanymi przez najemców jak właściciel. Prawo to jest bowiem po stronie podmiotów, który wybudowały tablice reklamowe. Słuszność takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 9 czerwca 2015 r., sygn. IPTPP4/4512-164/15-4/UNR). Dlatego, 3 tablice reklamowe wybudowane przez najemców na działce nr 105/5 w Z. powinny zostać zignorowane przy ocenie opodatkowania VAT dostawy tej działki.

W powyższym kontekście można także pomocniczo przywołać fragment orzeczenia WSA w Warszawie z 13 czerwca 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 2919/12; orzeczenie prawomocne), w którym sąd rozpatrując sprawę dotyczącą kwalifikacji na gruncie VAT działki zabudowanej budynkami i budowlami wskazał, iż w sprawie nie doszło do nabycia budynków i budowli, lecz gruntów niezabudowanych. Sąd orzekł, iż „przyjęcie odmiennej kwalifikacji prowadziłoby do niemożliwych do zaakceptowania, bo nieracjonalnych, skutków sprzecznych z założeniami wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. I tu celnie Spółka wskazała przykład, w którym na działce budowlanej o dużej wartości wiata o wartości znikomej (wybudowana przed wejściem w Polsce przepisów o VAT) decydowałby o kwalifikacji podatkowej sprzedaży takiej nieruchomości. Uwzględnienie takiej okoliczności powodowałoby, iż o kwalifikacji dla celów VAT i stosowaniu zwolnienia z opodatkowania zamiast stawki podstawowej decydowałyby okoliczności nie mające z ekonomicznego punktu widzenia jakiegokolwiek znaczenia”.

Analogiczne stanowisko w zakresie prymatu ekonomicznego znaczenia transakcji wyraził NSA w wyroku z 17 kwietnia 2012 r. (sygn. akt l FSK 918/11), w którym sąd wskazał, iż „w okresie poakcesyjnym, wobec konieczności stosowania prawa unijnego i na skutek uwzględniania wykładni tego prawa, dokonywanej przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zmieniły się metody wykładni. W miejsce dominującej w poprzednim stanie prawnym wykładni językowej, aktualnie prymat należy przyznać dyrektywie wykładni celowościowej. (...) przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (...). Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy należy podkreślić, że sprzedaż działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia”.

Orzeczenia, o których mowa powyżej, nie mają zastosowania wprost, gdyż dotyczą sytuacji, w których właściciel dokonywał rzeczywistej dostawy w rozumieniu ustawy o VAT (tzn. przenosił prawo do rozporządzania towarem jak właściciel), podczas gdy Zbywca nie może dokonać dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT tablic reklamowych wybudowanych przez najemców. Zdaniem Wnioskodawcy, konkluzje wynikające z tych wyroków mogą być pomocniczo zastosowane w odniesieniu do sprzedaży działki nr 105/5.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 105/5 w Z. będzie korzystała z tzw. fakultatywnego zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z opcją wyboru opodatkowania dostawy całej tej działki stawką podstawową VAT po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Ad. 4

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek gruntu nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 w Z. będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt spełnia zatem przywołaną powyżej definicję towaru, a jego sprzedaż stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie natomiast do art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. - zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę, są zwolnione od podatku VAT.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki gruntu nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 w Z. są przeznaczone pod zabudowę. W związku z powyższym, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy ustawy o VAT, sprzedaż tych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%. Wspomniane działki spełniają bowiem definicję terenu budowlanego opisaną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym ich dostawa na rzecz Nabywcy nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż sprzedaż działek gruntu nr 103/10, 103/11, 105/8, 103/15, 105/6, 103/12, 105/3 w Z. będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23% jako dostawa gruntów niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę.

Ad. 5.

Opisana transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w P. nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości klasyfikacji transakcji, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w P. jako zbycia przedsiębiorstwa Zbywcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
  • wierzytelności,
  • prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
  • koncesje, licencje i zezwolenia, pateny i inne prawa własności przemysłowej,
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
  • tajemnice przedsiębiorstwa,
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Ponadto, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana transakcja, w zakresie dotyczącym nieruchomości w P. obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (tzn. nieruchomości gruntowe wraz ze znajdującymi się na kilku z nich budynkami i budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży).

Planowana umowa sprzedaży nieruchomości w P. nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

  • pozostałych nieruchomości Zbywcy (z wyłączeniem nieruchomości w Z. jeżeli ta nieruchomość zostanie sprzedana w tym samym czasie);
  • należności Zbywcy;
  • innych niż wymienione powyżej praw własności;
  • umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
  • środków finansowych będących własnością Zbywcy;
  • umów o świadczenia usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również zbywanych nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
  • ksiąg rachunkowych Zbywcy;
  • tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;
  • firmy Zbywcy;
  • zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę,

tj. elementów stanowiących nierozerwalną część przedsiębiorstwa, od których zależy jego funkcjonowanie.

W ramach transakcji, w zakresie dotyczącym nieruchomości w P. Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

  • dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
  • obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie nieruchomością), usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa nieruchomości w P. na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy).

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Wnioskodawcy. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Nabywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znakomita większość składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będzie głównie nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą nieruchomości, itp.) - nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynki, budowle, grunty oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nieposiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą nieruchomości w P. są ściśle związane z funkcjonowaniem tej nieruchomości, a ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN)).

Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca uważa, iż przedmiotem analizowanej powyżej transakcji, w zakresie dotyczącym nieruchomości w P. dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r., (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Brak możliwości klasyfikacji transakcji, w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości w P. jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

  • musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
  • zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
  • zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r, sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań i do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja ma objąć działki gruntu oraz posadowione na niektórych działkach budynki i budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane. Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Wnioskodawcy. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumą poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania innych aktywów / zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczącej obsługi nieruchomości).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że transakcja, w zakresie dotyczącym nieruchomości w P., która będzie przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy, nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy:

  • na przedmiot transakcji składają się składniki majątkowe,
  • składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy; w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.,
  • zbywane składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
  • w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych aktywów (w tym nieruchomości - oprócz nieruchomości w Z. wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego) Zbywcy służących mu do wykonywania działalności gospodarczej,
  • zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
  • Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy.

W konsekwencji, uznać należy, że nieruchomość w P., która będzie przedmiotem transakcji, tj. grunty, budynki, budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r., (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana transakcja, w zakresie dotyczącym nieruchomości w P. nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 6.

Sprzedaż nieruchomości w P. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy tej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie obligatoryjne zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie ma zastosowania. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do zabudowanej nieruchomości w P., a zatem nie zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie.

Zastosowanie znajduje natomiast zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W analizowanej sprawie, z całą pewnością do pierwszego zasiedlenia zabudowanej nieruchomości w P. najpóźniej doszło w 2005 r., kiedy to Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Oznacza to, iż od pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości minęło więcej niż 2 lata, zatem spełnione są warunki zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej nieruchomości w P. będzie korzystała z tzw. fakultatywnego zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z opcją wyboru opodatkowania dostawy stawką podstawową VAT po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.