IPPP2/443-650/12-2/AO | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2012r. (data wpływu 11.07.2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 lipca 2012r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

25 czerwca 2012 r. M (dalej: „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) sprzedał nieruchomość. Podstawową działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest rozwój i komercjalizacja nieruchomości usługowych, jak również ich wynajem. Model biznesowy Zbywcy zakłada sprzedaż rozwiniętych i wynajętych nieruchomości inwestorom. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik czynny.

Nieruchomość, o której mowa powyżej obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28, zabudowanych jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, platformą wystawienniczą, drogą wewnętrzną, parkingiem oraz placem manewrowym). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość G”.

Zbywca nabył prawo własności niezabudowanych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28. Powyższa transakcja była opodatkowana VAT według stawki podstawowej i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji. Następnie, na działkach gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28, Zbywca wybudował Nieruchomość G. Zbywcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości G.

Pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości G (stanowiące podstawę dla przekazania do użytkowania i wprowadzenia Nieruchomości G do ewidencji środków trwałych Zbywcy) zostało wydane w dniu 28 czerwca 2010 r. Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości G, począwszy od dnia jej wprowadzenia do podatkowej ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości początkowej.

Cała Nieruchomość G została oddana przez Zbywcę w najem na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim (na podstawie umowy najmu zawartej przez Zbywcę z tym najemcą), począwszy od 1 lipca 2010 r. (wydanie przedmiotowej nieruchomości najemcy zostało potwierdzone protokołem odbioru nieruchomości przez najemcę z dnia 1 lipca 2010 r.). Na moment sprzedaży Nieruchomości G przez Zbywcę, była ona jedyną wynajmowaną przez Zbywcę nieruchomością.

Przedmiotem transakcji sprzedaży była Nieruchomość G. Jednocześnie — zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) — z mocy prawa, na Nabywcę zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu. Ponadto, Nabywca przejął następujące elementy związane z Nieruchomością G:

  • zabezpieczenia ustanowione przez najemcę, w tym związane z tym poręczenie majątkowe,
  • majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości G,
  • gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę.

Z drugiej strony, transakcji nie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności (powstałych przed datą transakcji) i zobowiązań Zbywcy, tj. ani bieżących (krótkoterminowych) należności i zobowiązań Zbywcy związanych z wynajmem Nieruchomości G. ani też długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmowała:

  • prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G (w tym z umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, ochrony, itd.),
  • środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
  • tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości G, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
  • nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe były wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość G, będąca przedmiotem transakcji, nie stanowiła finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nie planuje likwidacji po zawarciu transakcji. Po dokonanej sprzedaży Nieruchomości G Zbywca zamierza dalej prowadzić działalność gospodarczą polegającą na rozwoju i komercjalizacji nieruchomości usługowych.

Nabywca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik czynny. W dniu 22 czerwca 2012r. Nabywca i Zbywca złożyli właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości G.

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie poniższego pytania:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości G stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości G stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości G podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz że żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znalazło zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż transakcja była przeprowadzona za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieściła się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto — zdaniem Wnioskodawcy — transakcja sprzedaży Nieruchomości G nie była wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż — dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
  • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
  • koncesje, licencje i zezwolenia,
  • patenty i inne prawa własności przemysłowej,
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
  • tajemnice przedsiębiorstwa,
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei — w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT — przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość G razem z umową najmu przejętą z mocy prawa stanowiła przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot transakcji nie wyczerpywał przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

  • należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,
  • zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Nieruchomości G,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G (w tym z umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, ochrony itd.),
  • środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie,
  • tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how związany z budową Nieruchomości G, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy,
  • nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowiły przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską - odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi należnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem — jak zaznaczono w stanie faktycznym — w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie towarzyszył transfer żadnych należności (powstałych przed datą transakcji sprzedaży) ani zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie było przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości G nie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabył jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości G wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemcę oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Nieruchomości G, jak również gwarancjami budowlanymi. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji — oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań — w rękach Zbywcy pozostały pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know—how.

Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie doszło do przejęcia ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z wówczas obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G (w tym z umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, usług ochrony itd.).

W konsekwencji po nabyciu Nieruchomości G — Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości G, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku transakcji nie doszło do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r., sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można — zdaniem Wnioskodawcy — uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości G zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie Nieruchomości G nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie były finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przeniesione w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy przeanalizować, czy planowana transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli tub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości G podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że transakcja sprzedaży Nieruchomości G została dokonana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, które nastąpiło 1 lipca 2010 roku w związku z wynajmem Nieruchomości G najemcy. Zatem transakcja ta podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca pragnie zauważyć, że ze względu na to, iż Zbywcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z budową budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości G, obowiązkowe zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 a) Ustawy o VAT nie miało zastosowania.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości G podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca zaznacza, że Nabywca zadał takie samo pytanie (jak pytanie zadane w niniejszym wniosku przez Wnioskodawcę) w innym wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, bowiem odpowiedź na nie ma wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości G.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 cyt. ustawy).

Na podstawie art. 6 pkt 1 cyt. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy powołanej ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Stosownie do art. 551 tej ustawy przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
  2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
  3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
  4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
  5. koncesje, licencje i zezwolenia;
  6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
  7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
  8. tajemnice przedsiębiorstwa;
  9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca 25 czerwca 2012 r. sprzedał nieruchomość obejmującą prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28 zabudowanych jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, platformą wystawienniczą, drogą wewnętrzną, parkingiem oraz placem manewrowym) dalej jako „Nieruchomość G”. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z mocy prawa, na Nabywcę zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu. Ponadto, Nabywca przejął związane z Nieruchomością G zabezpieczenia ustanowione przez najemcę. Transakcji nie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy. Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników. Ponadto składniki majątku Zbywcy niepodlegające przeniesieniu na rzecz Nabywcy to:

  • prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G (w tym z umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, ochrony, itd.),
  • środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
  • tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości G, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,
  • księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
  • nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Nieruchomość G, będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowiła finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Ponadto Zbywca nie planuje likwidacji po zawarciu transakcji. Po dokonanej sprzedaży Nieruchomości G Zbywca zamierza dalej prowadzić działalność gospodarczą.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie objęła istotnych składników majątkowych Zbywcy. Jak wskazał Wnioskodawca, transfer nie dotyczył należności i zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, w tym należności i zobowiązań handlowych, zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Nieruchomości G, praw i obowiązków wynikających z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości G, środków pieniężnych zgromadzonych przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how związany z budową Nieruchomości G, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców, ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy oraz nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy. Dodatkowo Wnioskodawca zaznaczył, iż po nabyciu Nieruchomości G — Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości G, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż Nieruchomości G nie mogła być uznana za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym, nie znalazł zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 29 ust. 5 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z powyższym, do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym na podstawie art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ww. ustawy zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a) ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do konkluzji, iż dla zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zatem kluczowym jest ustalenie czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to również jaki okres upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył prawo własności niezabudowanych działek. Transakcja ta była opodatkowana VAT według stawki podstawowej i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji. Następnie, na działkach Wnioskodawca wybudował Nieruchomość G. Wnioskodawcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości G. Pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości G zostało wydane w dniu 28 czerwca 2010 r. Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości G, począwszy od dnia jej wprowadzenia do podatkowej ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości początkowej. Cała Nieruchomość G została oddana przez Zbywcę w najem na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim począwszy od 1 lipca 2010 r. W dniu 25 czerwca 2012 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość obejmującą prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 199/2 oraz 199/28 zabudowanych jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, platformą wystawienniczą, drogą wewnętrzną, parkingiem oraz placem manewrowym).

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy na tle przedstawionej treści wniosku stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie oddania w najem całej Nieruchomości G na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim od dnia 1 lipca 2010 r. Zatem transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia. Jednakże okres, który upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowej nieruchomości będzie krótszy niż 2 lata. Tym samym, nie została wypełniona dyspozycja art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dokonywaniu przedmiotowej sprzedaży. W konsekwencji powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości G stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto mając na uwadze brzmienie powołanych przepisów, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Analizując zwolnienie transakcji sprzedaży Nieruchomości G w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że fakt obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości G stoi na przeszkodzie zastosowania zwolnienia w trybie tego przepisu. Niespełniony został jeden z warunków określony w punkcie a), a mianowicie Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową przedmiotowej nieruchomości.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.