IBPP1/443-1161/14/ES | Interpretacja indywidualna

Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej działki.
IBPP1/443-1161/14/ESinterpretacja indywidualna
  1. nieruchomość zabudowana
  2. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Dokumentacja -> Faktury -> Wystawianie faktury
  2. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Dostawa towarów i świadczenie usług -> Dostawa towarów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 listopada 2014 r. (data wpływu 18 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z 12 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr 122/1:

  • jest prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
  • jest nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
  • jest nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1,
  • jest prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr 122/1.

Wniosek został uzupełniony pismem z 12 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-1161/14/ES z 4 lutego 2015 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wskutek wygranej licytacji komorniczej Wnioskodawca nabył prawomocnie w dniu 6 czerwca 2007 roku na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomość położoną w C. o nr KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, składającą się już od momentu jej zakupu z czterech działek ewidencyjnych (122/1; 123/1; 107 i 108 obręb W.). Nieruchomość powyższą Wnioskodawca nabył dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jako osoba fizyczna (niedziałająca w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej), wspólnie z żoną Wnioskodawcy na podstawie małżeńskiej wspólności ustawowej.

Działki ewidencyjne, których dotyczy zdarzenie przyszłe to: 122/1 i 123/1 obręb W. Działka nr 122/1 składa się z budynku mieszkalnego, dwóch budynków niemieszkalnych oraz terenu niezabudowanego, natomiast działka 123/1 jest w całości niezabudowana.

W 2012 roku zmienił się właściciel przylegającej do działki Wnioskodawcy nieruchomości (działki nr 120/1 i 121), który wyraził chęć nabycia od Wnioskodawcy działki nr 122/1 oraz działki 123/1 za cenę rynkową (nieruchomości podobnych na lokalnym rynku). Wnioskodawca wyraził zgodę na tą propozycję ze względu na fakt, iż działki powyższe nie są już dla Wnioskodawcy niezbędne dla celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym pojawiły się pytania natury podatkowej odnośnie opodatkowania takiej sprzedaży podatkiem od towarów i usług oraz jej prawidłowej dokumentacji, o których mowa niżej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że:

Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej pod firmą H. od 1995 roku.

Przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest sprzedaż detaliczna mebli, która określona jest pod kodem PKD 47.59.Z. W centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej Wnioskodawca wpisaną ma również nieprzeważającą działalność gospodarczą określoną w PKD pod kodami: 31.02.Z, 31.09.Z, 47.29.Z, 47.73.Z, 47.74.Z, 47.75.Z, 47.82.Z, 49.41.Z, 66.19.Z, 68.20.Z. Działalność tę Wnioskodawca prowadzi w ramach H. od 1995 roku.

Cała nieruchomość, a tym samym wszystkie działki ewidencyjne, z których się składa była nabyta przez Wnioskodawcę jako osobę prywatną, ale na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej jej współwłaścicielem jest również żona Wnioskodawcy. Nieruchomość (działki) ta nie była więc nabyta w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nabycie nieruchomości (działek) nastąpiło w drodze licytacji komorniczej i na podstawie postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości. Z samego dokumentu przysądzenia nie wynikało, aby do wartości nieruchomości lub poszczególnych działek, z których się składa była dodana kwota podatku od towarów i usług albo by zakup działek korzystał ze zwolnienia z tego podatku. Zdarzenie to nie było w efekcie udokumentowane fakturami VAT. Tym samym nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości (działek) nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Na pytanie tut. organu: „Czy nabycie działek zostało udokumentowane fakturami VAT - jeśli nie to dlaczego... (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek)”, Wnioskodawca odpowiedział: „Nabycie nieruchomości, a tym samym wszystkich działek ewid., z których się składa nastąpiło w drodze licytacji komorniczej i na podstawie postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości. Z samego dokumentu przysądzenia nie wynikało, aby do wartości nieruchomości lub poszczególnych działek, z których się składa była dodana kwota podatku od towarów i usług albo by zakup działek korzystał ze zwolnienia z tego podatku. Zdarzenie to nie było w efekcie udokumentowane fakturami VAT.

Przy zakupie nieruchomości ani dla jej poszczególnych działek ewid. ani dla nieruchomości jako całości nie został naliczony podatek VAT, tym samym prawo odliczenia podatku naliczonego nie mogło przysługiwać Wnioskodawcy. Niezależnie od tego nie przysługiwałoby Wnioskodawcy też prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ nieruchomość (działki) były nabywane do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a nie firmowego. Nieruchomość i jej działki nie zostały też nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani zaliczone do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako towar handlowy.

Przedmiotowe działki ewid. były i dalej są w przeważającej części wykorzystywane przez Wnioskodawcę do zaspokojenia jego potrzeb życiowo-mieszkaniowych, które polegają głównie na potrzebie przechowywania i używania na nich będących własnością Wnioskodawcy rzeczy i rzeczy jego najbliższej rodziny (głównie w budynkach leżących na działce 122/1), które ze względu na ograniczoną ilość powierzchni nie mogły być przechowywane w miejscu stałego zamieszkania Wnioskodawcy (np. urządzenia sportowe lub samochód). Działki 122/1 i 123/1 mają również dla Wnioskodawcy charakter rekreacyjno-wypoczynkowy, a ich sztuczne oddzielenie wynika z przebiegania między nimi strumyku, o czym Wnioskodawca pisał szerzej we wniosku. Wnioskodawca często przebywa na ww. działkach, jednak na stałe jest zameldowany pod innym adresem, ale również w C.

Budynek mieszkalny był dotychczas przez Wnioskodawcę wykorzystywany dla celów mieszkalnych, Wnioskodawca często w nim przebywał, głównie w okresie letnim, jednak na stałe jest zameldowany pod innym adresem, ale również w C.

Działkę 123/1 Wnioskodawca wykorzystywał w charakterze rekreacyjno-wypoczynkowy ze względu na zieleń, cichą okolicę i bliskość strumyka.

Zakupiona nieruchomość (jak również jej wszystkie działki ewidencyjne) nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako towar handlowy. Nie były i nie są też wykorzystywane w żaden inny sposób do powadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Na podstawie ewidencji gruntów i budynków (egib) na działce 122/1 znajdują się trzy budynki, wszystkie są trwale związane z gruntem. Jeden budynek mieszkalny i dwa budynki niemieszkalne. Budynek mieszkalny o pow. 126 m2 ma charakter jednorodzinny (klasa PKOB: 1110). Dwa pozostałe budynki niemieszkalne to garaż o pow. 48 m2 (klasa PKOB: 1242) oraz budynek o charakterze warsztatu o pow. 73 m2 (klasa PKOB: 1251).

Wszystkie budynki na nieruchomości (na działce ewid. 122/1) zostały wybudowane przed momentem jej zakupu przez Wnioskodawcę. Oddanie ich do użytku nastąpiło również jeszcze przed jej zakupem (przed dniem 6 czerwca 2007 r.), lecz z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów nie można dokładnie stwierdzić kiedy miało to miejsce.

Nigdy nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ wszystkie obecnie znajdujące się na nieruchomości budynki istniały już w chwili ich zakupu. Oznacza to, że nie były one przez Wnioskodawcę budowane. Ponadto Wnioskodawca nie ulepszał tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wnioskodawca nie miał przy tym też prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Cała nieruchomość, ani też poszczególne budynki na niej usytuowane nie mogą zatem być kwalifikowane jako towar czy przedmiot dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym pozostałe pytania z tego podpunktu stają się bezprzedmiotowe.

Opisywana nieruchomość (działki 122/1 i 123/1) była i dalej jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do zaspokojenia jego potrzeb życiowych i mieszkaniowych.

W okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu, klasa PKOB: 1251) na działce 122/1.

Następnie od 1 lipca 2013 r. do grudnia 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Należy więc zaznaczyć, że wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru i ograniczał się jedynie do poszczególnych części budynków i nie dotyczył nigdy całości nieruchomości czy też jej całych poszczególnych działek ewidencyjnych. Oba te przypadki Wnioskodawca opisał bardziej szczegółowo w samym wniosku. Należy jednak zaznaczyć co wynika z wcześniejszych odpowiedzi na pytania, że nie doszło w tym czasie do pierwszego zasiedlenia budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie nie doszło też do dostawy (towaru lub usługi).

Działki i budynki nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował jedynie na działce 122/1 (ale poza swoją działalnością gospodarczą) część budynku gospodarczego (warsztatu, PKOB: 1251) kuzynowi pod prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli, od czego naliczany był czynsz z uwzględnieniem należnego podatku VAT, należy bowiem zauważyć, że przy wynajmie lokali wykorzystywanych przez najemcę w celach gospodarczych (w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych zwolnionych z tego obowiązku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług) wynajmujący musi zarówno w ramach swojej działalności gospodarczej jak i poza nią zgodnie z obecnym prawem doliczać podatek VAT w wysokości 23% po przekroczeniu pewnego rocznego progu kwotowego (obecnie 150 000 zł) na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

Budynki nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

Od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował jedynie budynek mieszkalny najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych, ale był to najem prywatny, dokonywany poza prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Nie prowadził na działkach mających być przedmiotem sprzedaży gospodarstwa rolnego, nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych z powyższych działek, jak również z innych źródeł. Nie sprzedawał płodów rolnych.

Na pytanie tut. organu: „Czy działki oraz budynki lub ich części były przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to w jakim okresie i jakie pożytki Wnioskodawca czerpał z tego tytułu... (proszę podać odrębnie dla każdego budynku lub ich części)”, Wnioskodawca odpowiedział, że na działce 122/1 w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu, PKOB: 1251), na cele użytkowe (produkcja mebli). Następnie od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny (PKOB: 1110) najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Z obu tych najmów Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu.

Na pytanie tut. organu: „Co było przedmiotem umowy najmu/dzierżawy... Czy przedmiotem umowy był najem/dzierżawa obu działek i wszystkie budynki, czy np. 1 działka i tylko niektóre z budynków lub ich części (które – proszę je wymienić)”, Wnioskodawca odpowiedział, że przedmiotem umów wynajmu był najem jedynie poszczególnych budynków lub ich części. W przypadku budynku mieszkalnego był to cały budynek, a w przypadku budynku gospodarczego (warsztatu) jego jedno piętro (parter).

Należy zaznaczyć, że wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru i ograniczał się jedynie do poszczególnych części budynków i nie dotyczył nigdy całości nieruchomości czy też jej całych poszczególnych działek ewidencyjnych. Oba te przypadki Wnioskodawca opisał bardziej szczegółowo w samym wniosku.

Budynki były wynajmowane na cele mieszkalne i użytkowe, tak jak opisano to wyżej.

Wszystkie umowy najmu mające miejsce na nieruchomości były zawierane jedynie przez Wnioskodawcę (na jego osobę).

Żona Wnioskodawcy nie uczestniczyła w czynnościach zarządu działkami objętymi wnioskiem. Wszystkie istotne czynności i decyzje dotyczące wynajmu i zamiaru sprzedaży nieruchomości były i będą podejmowane jedynie przez Wnioskodawcę.

Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jedynie z tytułu prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej.

Małżonka Wnioskodawcy zgodnie z danymi z bazy CEIDG prowadzi działalność gospodarczą w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej od 6 stycznia 1997 r.

Działki 122/1 i 123/1 oraz budynki nie były wykorzystywane przez małżonkę Wnioskodawcy dla celów prowadzanej przez nią działalności gospodarczej, a jedynie dla celu przechowywania przez nią w budynkach i częściowo na działce należących do niej różnego typu przedmiotów (rzeczy osobistych). Często również na powyższej działce przebywała w celach mieszkalno-wypoczynkowych.

Żona Wnioskodawcy wraz z Wnioskodawcą nabyła przedmiotowe działki dla potrzeb życiowo-mieszkaniowych, w tym również wypoczynkowych.

Małżonka Wnioskodawcy często przebywała w budynku mieszkalnym, głównie w okresie letnim, jednak na stałe jest zameldowana pod innym adresem, ale również w C. W budynku przechowywała i używała również swoje rzeczy osobiste i rodzinne, których we względu na ograniczoną ilość powierzchni nie mogła przechowywać w miejscu stałego zamieszkania.

Na chwilę obecną dla działki niezabudowanej 123/1 nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla działki niezabudowanej 123/1 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Na pytanie tut. organu: „Kto wystąpił/wystąpi i kiedy o wydanie ww. decyzji...”, Wnioskodawca odpowiedział, że dla działki niezabudowanej 123/1 brak jest wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Dla działki niezabudowanej 123/1 nie podjęto i nie będą podjęte przez Wnioskodawcę takie działania jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru będącego przedmiotem sprzedaży, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania.

Dla działki niezabudowanej 123/1 nie podjęto i nie będą podjęte przez Wnioskodawcę działania mające na celu jej uatrakcyjnienie np. uzbrojenie terenu, wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne.

Działki zostaną sprzedane bez podjęcia działań marketingowych, ponieważ przyszły nabywca jest już znany, a jest nim właściciel sąsiedniej nieruchomości, który sam zaproponował zakup działek.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, niż te wymienione we wniosku, które chciałby na chwilę obecną przeznaczyć w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedał żadnej posiadanej przez niego nieruchomości ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani jako osoba prywatna.

Przyczyną sprzedaży działek jest to, że nie są już one tak bardzo potrzebne Wnioskodawcy i jego małżonce do spełniania ich potrzeb życiowo-mieszkaniowych, jak miało to miejsce w przeszłości. Celem sprzedaży jest zatem jedynie częściowe uwolnienie środków finansowych, ale celu tego nie można utożsamiać z chęcią uzyskiwania zysku jaki mógłby wyniknąć z ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości.

Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży działek zostaną częściowo wykorzystane na Wnioskodawcy i jego małżonki obecne potrzeby życiowe, natomiast Wnioskodawca nie ma na chwilę obecną dokładnie sprecyzowanego innego konkretnego celu, na który w przyszłości mogłyby być przeznaczone pozostałe środki uzyskane ze sprzedaży działek.

Przedmiotowe działki nie zostały jeszcze sprzedane.

Przy sprzedaży przedmiotowych działek objętych wnioskiem (122/1, 123/1), w razie doliczenia do takiej transakcji podatku VAT przyszły nabywca zgodnie ze swoją deklaracją dokona ich zakupu jako podmiot będący podatnikiem podatku VAT w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Na zakończenie Wnioskodawca dodał, że jego ogólne stanowisko odnośnie powyższej sprawy, a które przedstawił we wniosku nie uległo zmianie. Dla każdej działki stanowiącej nieruchomość, a która podlegać będzie sprzedaży nie powinien być naliczony podatek VAT, co szczegółowo Wnioskodawca opisał w samym wniosku i częściowo w powyższym uzupełnieniu do niego. Dodatkowo jednak w razie uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca powinien móc wystawić fakturę VAT jako osoba prywatna, samodzielnie i w pełnej kwocie sprzedaży, kupującemu który nabywałby nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:
  1. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nastąpi obowiązek pobrania przez Wnioskodawcę od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług oraz jego uiszczenia organowi podatkowemu, pomimo tego że Wnioskodawca nabył i sprzeda nieruchomość poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą...
  2. Czy w przypadku uznania, iż będzie ciążył na Wnioskodawcy obowiązek pobrania od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług Wnioskodawca ma prawo wystawić nabywcy fakturę VAT z tego tytułu, pomimo tego że sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej...
  3. Czy w razie zaistnienia możliwości/konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży, czy tylko na połowę tej kwoty...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. Odnosząc się do pytania pierwszego Wnioskodawca uważa, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości, o której mowa powyżej nie nastąpi obowiązek pobrania przez niego od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług oraz jego uiszczenia organowi podatkowemu, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działać w tym przypadku w roli podatnika podatku VAT.

Przedmiotem sprzedaży będą dwie działki o numerach ewidencyjnych 122/1 i 123/1, które jednak pod względem gospodarczym stanowią jedną całość, ponieważ ich sztuczny podział geodezyjny wynika jedynie z faktu przebiegu między nimi cieku wodnego, a na podstawie ustawy prawo wodne wody płynące są własnością skarbu państwa. Nieruchomość ta już w momencie zakupu była podzielona w powyższy sposób, jak zresztą też inne sąsiadujące nieruchomości.

Nieruchomość była nabyta przez Wnioskodawcę jako osobę prywatną, a nie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Na podstawie małżeńskiej wspólności ustawowej jej współwłaścicielem jest również żona Wnioskodawcy. Nabycie nieruchomości (w tym również budynków) nastąpiło w drodze licytacji komorniczej i postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości, które nie było udokumentowane fakturą VAT, a z samego dokumentu przysądzenia nie wynika, aby do wartości nieruchomości była doliczona kwota podatku od towarów i usług

Zakupiona nieruchomość nie została też nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako towar handlowy. Wnioskodawca wspomina o tym ponieważ prowadzi działalność gospodarczą pod firmą H. od 1995 roku i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tego tytułu od momentu rozpoczęcia działalności. Przeważającą działalnością Wnioskodawcy jest sprzedaż detaliczna mebli. Określona pod kodem PKD 47.59.Z. W centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej Wnioskodawca wpisaną ma również nieprzeważającą działalność gospodarcza określoną w PKD pod kodami: 31.02.Z, 31.09.Z, 47.29.Z, 47.73.Z, 47.74.Z, 47.75.Z, 47.82.Z, 49.41.Z, 66.19.Z, 68.20.Z.

Na chwilę obecną z pozostałej nieprzeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawca zajmuje się jedynie wynajem własnych firmowych nieruchomości, czyli takich które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Należy też nadmienić, iż należące do Wnioskodawcy nieruchomości nie były nigdy nabywane przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej lecz poza nią. Nie dochodziło więc nigdy do odliczenia ewentualnego podatku VAT przy zakupie nieruchomości.

Opisywana we wniosku nieruchomość była i dalej jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do zaspokojenia jego potrzeb życiowych i mieszkaniowych tj. do przechowywania osobistych rzeczy Wnioskodawcy i rzeczy jego najbliższej rodziny. Sam Wnioskodawca również na powyższej nieruchomości często przebywa, choć na stałe zamieszkuje pod innym adresem. W niewielkiej części nieruchomość ta była również okazyjnie dwukrotnie wynajmowana.

Na podstawie ewid. gruntów i budynków (egib) na działce znajdują się trzy budynki wszystkie trwale związane z gruntem. Jeden mieszkalny i dwa niemieszkalne Budynek mieszkalny o pow. 126 m2 ma charakter jednorodzinny (klasa PKOB: 1110). Dwa pozostałe budynki niemieszkalne to garaż o pow. 48 m2 (klasa PKOB: 1242) oraz budynek o charakterze warsztatu o pow 73 m2 (klasa PKOB 1251).

W okresie od 1 stycznia 2009 do 30 sierpnia 2013 Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu) kuzynowi pod prowadzenie przez niego niewielkiej działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli, od czego naliczany był czynsz z uwzględnieniem należnego podatku VAT. Należy bowiem zauważyć, że przy wynajmie lokali wykorzystywanych przez najemcę w celach gospodarczych (w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych zwolnionych z tego obowiązku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług) wynajmujący musi zarówno w ramach swojej działalności gospodarczej jak i poza nią zgodnie z obecnym prawem doliczać podatek VAT w wysokości 23% po przekroczeniu pewnego rocznego progu kwotowego (obecnie 150 000 zł) na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług. Następnie od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny najemcy będącej osobą prywatną na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Tutaj głównym celem wynajmu był nie tyle przychód Wnioskodawcy, co raczej fakt, że najemca w okresie zimowym regularnie ogrzewał budynek, co zapobiegało zawilgoceniu ścian, a które to zawilgocenie ze względu na wady konstrukcyjne budynku pojawia się regularnie.

Należy więc zaznaczyć, że wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru i ograniczał się jedynie do poszczególnych części budynków i nie dotyczył nigdy całości nieruchomości czy też jej poszczególnych działek ewidencyjnych. Charakter wynajmu prowadzonego na nieruchomości nie spełniał więc definicji zorganizowanego i profesjonalnego, ponieważ zorganizowany charakter takiej działalności można rozumieć jako jego ciągłości i skalę. Aby mówić o profesjonalnym działaniu trzeba bowiem przyjąć, że podjęte zostaną działania typowe dla podmiotów prowadzące taką działalność w sposób profesjonalny, tj. podporządkowane są obowiązującym regułom, normom i służą głównemu celowi jakim jest osiągnięcie zysku, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. W przypadku najmu, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz raczej powtarzalność podejmowanych działań. W powyższym przypadku nie można mówić o powtarzalności. Nieruchomość w sumie była wynajmowana w przeciągu 6 lat zaledwie dwa razy, w dodatku raz część gospodarcza, a raz mieszkalna. Poza tym wynajem dotyczył tylko części nieruchomości i Wnioskodawca nigdy nie dążył do tego, aby wynająć ją w całości. Poza tym jednoczesny wynajem składników majątkowych niezwiązanych z działalności gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, co potwierdza choćby Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 kwietnia 2010 roku.

Wszystkie budynki na nieruchomości zostały wybudowane i oddane do użytku jeszcze przed ich zakupem przez Wnioskodawcę (przed dniem 6 czerwca 2007 r.), lecz z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów nie można stwierdzić kiedy dokładnie miało to miejsce. Nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku naliczonego przy nabyciu całej nieruchomości, jak również w odniesieniu do poszczególnych obiektów budowlanych. Obiekty te zostały nabyte wraz z całą nieruchomością w postępowaniu komorniczym, a z postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości nie wynikało, aby komornik działał w charakterze podatnika VAT.

Nigdy nie doszło do pierwszego zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ wszystkie obecnie znajdujące się na nieruchomości budynki istniały już w chwili ich zakupu. Oznacza to, że nie były one przez Wnioskodawcę budowane. Ponadto Wnioskodawca nie ulepszał tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wnioskodawca nie miał przy tym prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Cała nieruchomość, ani też poszczególne budynki na niej usytuowane nie mogą zatem być kwalifikowane jako towar czy przedmiot dostawy w rozumieniu ustawy VAT.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę uatrakcyjniana (np. poprzez scalenie lub podział działek, wydzielenie lub budowę drogi itp.). W roku 2008 działka została jedynie uzbrojona w instalację wodno-kanalizacyjną do budynku mieszkalnego. Wcześniej nieruchomość ta nie miała podłączenia do bieżącej wody, co jednak na współczesne standardy dla budynków mieszkalnych nie ma charakteru uatrakcyjnienia nieruchomości dla celu podniesienia jej wartości, lecz jest to działanie dążące do zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych Wnioskodawcy. Ponadto jest to działanie zmierzające do spełnienia wymaganych prawem minimalnych standardów ustawowych dla budynków mieszkalnych określonych np. w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (przymus podłączenia się do kanalizacji) oraz w przepisach wykonawczych prawa budowlanego. Dodatkowo wydatki na budowę przyłącza wodno¬kanalizacyjnego do budynku mieszkalnego (klasa PKOB: 1110) również nie przekraczały 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego, a co ważniejsze przy wynajmie tego budynku nie był naliczany podatek VAT. Ponadto żaden budynek o charakterze gospodarczym położony na nieruchomości po jej zakupieniu przez Wnioskodawcę nie był ulepszany.

Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał też sprzedaży produktów rolnych z powyższej nieruchomości jak również z innych źródeł.

Nie składał wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powyższej nieruchomości. O ile wiadomo Wnioskodawcy, z posiadanej przez niego wiedzy decyzji takiej nie wydano również na wniosek innych podmiotów niebędących właścicielami przedmiotowej nieruchomości.

Dla działek tworzących przedmiotową nieruchomość nie został sporządzony na chwilę obecną miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca posiada jako osoba prywatna inne nieruchomości gruntowe oznaczone w ewidencji gruntów jako działki o charakterze: rolnym, leśnym oraz innym zurbanizowanym, jednakże na chwilę obecną Wnioskodawca nie posiada zamiaru ich sprzedaży. Nigdy wcześniej Wnioskodawca nie sprzedał też żadnej posiadanej przez niego nieruchomości ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani jako osoba prywatna.

Reasumując nieruchomość Wnioskodawca kupił jako osoba prywatna, przy zakupie nieruchomości nie został naliczony podatek VAT, nie mógł on też przez Wnioskodawcę w efekcie być odliczony. Zakupiona nieruchomość nie została też nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako towar handlowy. Budynki nie były ponadto przez Wnioskodawcę budowane ani ulepszane. W związku z powyższym obiekty te nie były przedmiotem dostawy traktowanym jako towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru. Tym samym nie ma podstaw do uznania Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży nieruchomości za przedsiębiorcę z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 2. Odnosząc się do pytania drugiego Wnioskodawca uważa, iż ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę, jeżeli Dyrektor Izby Skarbowej uzna, iż Wnioskodawca powinien naliczyć podatek VAT przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, iż osobą, która chce kupić nieruchomość będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który w razie sprzedaży nieruchomości z naliczonym podatkiem VAT poinformował Wnioskodawcę, iż będzie chciał otrzymać fakturę VAT w celu udokumentowania odliczenia podatku naliczonego VAT.

Jednakże pomimo tego, iż Wnioskodawca również prowadzi działalność gospodarczą, to dokona sprzedaży omawianej nieruchomości jako osoba prywatna, która ewentualnie może zostać uznana w tym konkretnym przypadku za podatnika podatku od towarów i usług, pomimo tego, że nieruchomość powyższą Wnioskodawca zakupił poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, co szczegółowo opisał w punkcie dotyczącym pytania pierwszego.

Odpowiadając na pytanie drugie trzeba zaznaczyć, że art. 106b. ust. 1 pkt 1) w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług daje prawo, a nawet obowiązek wystawienia faktury kupującemu. Jednocześnie też Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca uważa, iż ma prawo, a nawet obowiązek taką fakturę wystawić.

Ad. 3. Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania trzeciego jest takie, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.

Pytanie to wynika z tego czy małżonka Wnioskodawcy mogłaby też zostać jednoczenie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie wie zatem czy w takiej sytuacji ma wystawić fakturę VAT na kwotę w pełnej wysokości sprzedaży, czy jedynie na połowę tej kwoty, bo fakturę na drugą połowę tej kwoty powinna wystawić żona. Wnioskodawca uważa jednak, że małżonka nie powinna zostać uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, a w efekcie nie musi wystawić faktury VAT.

Na stanowisko to składają się takie argumenty jak to że:

  1. Między Wnioskodawcą i małżonką istnieje małżeńska wspólność majątkowa, a Wnioskodawca co roku składa do urzędu skarbowego oświadczenie, iż cały dochód z prywatnego wynajmu z powyższej (oraz innych) nieruchomości rozliczany będzie tylko przez Wnioskodawcę.
  2. Małżonka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jedynie z tytułu prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej.
  3. Żona nie uczestniczyła w czynnościach zarządu działkami objętymi wnioskiem. Wszystkie istotne czynności i decyzje dotyczące zamiaru sprzedaży nieruchomości były i będą podejmowane jedynie przez Wnioskodawcę. Ponadto wszystkie umowy najmu mające miejsce na nieruchomości objętej wnioskiem były zawierane jedynie przez Wnioskodawcę. Natomiast korzystanie przez małżonkę z nieruchomości ogranicza się głównie do przechowywania na niej należących do niej i do mnie rzeczy osobistych.

Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej stanowiska i argumentację do pytań, Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:
  • prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
  • nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
  • nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1,
  • prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT budynki spełniają definicję towaru, zatem dostawę kilku budynków znajdujących się na jednej działce należy rozpatrywać odrębnie jako dostawę poszczególnych towarów.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 marca 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży działki nr 122/1, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Należy także zauważyć, iż Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wprawdzie nabył przedmiotową działkę nr 122/1 (zabudowaną 3 budynkami; mieszkalnym, garażu i warsztatu) docelowo dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jednak nie wykorzystywał jej wyłącznie w tym celu. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż działkę wykorzystywał głównie na potrzeby przechowywania i używania na niej rzeczy będących własnością Wnioskodawcy i rzeczy jego najbliższej rodziny (głównie w budynkach leżących na działce). Sam Wnioskodawca również na przedmiotowej działce często przebywa, jednak na stałe zameldowany jest pod innym adresem. W okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu, PKOB: 1251), na cele użytkowe (produkcja mebli). Następnie od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny (PKOB: 1110) najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Z obu tych najmów Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu. Przedmiotem umów najmu budynku mieszkalnego był cały budynek, a w przypadku budynku gospodarczego (warsztatu) jego jedno piętro (parter).

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) regulujące kwestie najmu.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że najem wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie usług najmu nieruchomości jest działalnością gospodarczą, a podmiot wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.

Zatem w przedmiotowej sprawie znajdujący się na działce 122/1 budynek mieszkalny (PKOB 1110), który był w całości wynajmowany w okresie od 1 lipca 2013 r. do grudnia 2013 r. oraz część budynku gospodarczego/warsztatu (PKOB 1251) – jedno piętro (parter), która była wynajmowana przez Wnioskodawcę w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r., były związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT tj. z najmem. W związku z powyższym w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego oraz przyporządkowanej do tej dostawy części działki nr 122/1 Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT i dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu według właściwych stawek podatku VAT (ewentualnie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT).

Natomiast planowana dostawa budynku garażu (PKOB 1242), oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego, które nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej, tylko do zaspokojenia jego potrzeb życiowo-mieszkaniowych (potrzeba przechowywania i używania będących własnością Wnioskodawcy rzeczy i rzeczy jego najbliższej rodziny, które ze względu na ograniczoną ilość powierzchni nie mogły być przechowywane w miejscu stałego zamieszkania Wnioskodawcy np. urządzenia sportowe lub samochód), nie będzie dokonana przez Wnioskodawcę jako przez podatnika VAT. Budynek garażu oraz niewynajmowana część budynku gospodarczego nie były bowiem związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, tylko stanowiły jego majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem dostawa budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do tej dostawy częścią działki nr 122/1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w odniesieniu do tej czynności Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, iż majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Dotyczy to jednakże tylko takiego majątku, który w żadnym zakresie nie jest związany z prowadzoną przez tego podatnika działalnością gospodarczą.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości wyłącznie do celów osobistych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że jedynie budynek garażu oraz niewynajmowana część budynku gospodarczego w żadnym zakresie nie były związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą i w odniesieniu do nich, można stwierdzić, że w całym okresie posiadania Wnioskodawca wykazywał zamiar wykorzystywania ich wyłącznie do celów osobistych. Dlatego w świetle powołanych wyżej orzeczeń TSUE, tylko w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do tej dostawy częścią działki, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i dostawa ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast planowana dostawa budynku mieszkalnego oraz części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż majątek ten był związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w odniesieniu do tej dostawy Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT.

W związku z powyższym za prawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy, że nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1.

Natomiast za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy odnośnie stwierdzenia, że nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1.

Jak wyżej zostało stwierdzone, Wnioskodawca jedynie w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1 będzie działał w charakterze podatnika, zatem jedynie w odniesieniu do tej dostawy należy ustalić czy dostawa ta będzie opodatkowana czy zwolniona od podatku i czy należy w związku z tą dostawą wystawić fakturę VAT.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

  1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  2. budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  3. obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a.budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, w celu ustalenia, czy dostawa budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter), posadowionych na działce 122/1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby zatem dostawa budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku mieszkalnego oraz części budynku gospodarczego nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie licytacji komorniczej 6 czerwca 2007 r. Wnioskodawca nabył działkę nr 122/1 zabudowaną 3 budynkami: mieszkalnym, warsztatem i garażem. Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT, nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Do budynku mieszkalnego w 2008 r. Wnioskodawca wykonał instalację wodno-kanalizacyjną. W związku z jej wykonaniem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca nie ulepszał przedmiotowych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował cały budynek mieszkalny osobie prywatnej na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych. Z najmu Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu.

Odnośnie zatem budynku mieszkalnego, w związku z którym Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% jego wartości początkowej, a który od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. był użytkowany przez najemcę do celów mieszkalnych, a więc oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu najemcy, należy stwierdzić, że planowana dostawa tego budynku mieszkalnego nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w związku z jego wynajmem 1 lipca 2013 r.), zatem jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, to planowana dostawa tego budynku będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów objętą zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, również dostawa gruntu, w części przynależnej do tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jeśli natomiast pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata, wówczas dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy budynku mieszkalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z wniosku wynika, że przy nabyciu budynku mieszkalnego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ulepszał tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% wartości początkowej, Wnioskodawca nie miał przy tym też prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Tym samym dostawa budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę (w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca spełni łącznie przesłanki wymienione w lit. a i b tego przepisu.

Tym samym, w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata, również dostawa gruntu, w części przynależnej do tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Odnośnie wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu której dostawa dokonana zostanie przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, w związku z którą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% wartości początkowej, a która to część (parter) od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. była wynajmowana najemcy na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli, a więc oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu najemcy, należy stwierdzić, że planowana dostawa wynajmowanej części budynku warsztatu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w związku z jego wynajmem 1 stycznia 2009 r.), zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, tym samym planowana dostawa wynajmowanej części tego budynku będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów objętą zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym również dostawa gruntu, w części przynależnej do wynajmowanej części budynku warsztatu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Przechodząc zatem do dokumentowania fakturą dostawy budynku mieszkalnego i części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną częścią działki 122/1, należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

  1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
  2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
  3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
  4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy o VAT na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

-czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypa

  • jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1 będzie działał w charakterze podatnika, i dostawa budynku mieszkalnego wraz z przyporządkowanym gruntem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (jeśli nie zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia), lub będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (jeśli zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia), a dostawa wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną częścią działki nr 122/1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, to zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia nabywcy faktury dokumentującej tę sprzedaż.

Z wniosku nie wynika bowiem, aby nabywca poinformował Wnioskodawcę, iż żąda od Wnioskodawcy wystawienia faktury VAT. Wnioskodawca wskazał wprawdzie, że kupujący nabywałby nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej, jednak z własnego stanowiska do pyt. nr 2 wynika, że osoba, która chce kupić nieruchomość poinformowała Wnioskodawcę, że w razie sprzedaży nieruchomości z naliczonym podatkiem VAT, będzie chciała otrzymać fakturę VAT w celu udokumentowania odliczenia podatku naliczonego. Skoro zatem w przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie dokonana z naliczonym podatkiem VAT (gdyż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT), to do dostawy tej nie odnosi się żądanie nabywcy wystawienia faktury VAT. Tym samym w przedmiotowej sprawie tut. organ stwierdził, że Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia nabywcy faktury dokumentującej tę sprzedaż. Zaznaczyć jednak należy, iż obowiązek wystawienia faktury wystąpi w przypadku żądania nabywcy nieruchomości określonego w art. 106b ust. 3 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1, należało uznać za nieprawidłowe.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.). Stosownie do art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 ww. Kodeksu).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. ustawy oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami nic nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.

Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka. Prawnopodatkowa skuteczność czynności podjętej przez jednego z małżonków nie jest uzależniona od zgody drugiego z nich na jej dokonanie, skoro taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od tego, czy została wykonana z zachowaniem warunków i form określonych przepisami prawa (zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT - czynności określone w art. 5 ust. 1 tej ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa).

Jak już wyżej stwierdzono ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest nieruchomość stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej).

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie umowy najmu były zawierane jedynie przez Wnioskodawcę (na jego osobę). Żona Wnioskodawcy nie uczestniczyła w czynnościach zarządu działkami objętymi wnioskiem. Wszystkie istotne czynności i decyzje dotyczące wynajmu i zamiaru sprzedaży nieruchomości były i będą podejmowane jedynie przez Wnioskodawcę.

Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jedynie z tytułu prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej. Działka 122/1 i budynki nie były wykorzystywane przez małżonkę Wnioskodawcy dla celów prowadzanej przez nią działalności gospodarczej, a jedynie dla celu przechowywania przez nią w budynkach i częściowo na działce należących do niej różnego typu przedmiotów (rzeczy osobistych). Często również na powyższej działce przebywała w celach mieszkalno-wypoczynkowych. Z wniosku wynika ponadto, że Wnioskodawca co roku składa do urzędu skarbowego oświadczenie, iż cały dochód z prywatnego wynajmu z powyższej (oraz innych) nieruchomości rozliczany będzie tylko przez Wnioskodawcę.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że pomimo zakupu działki nr 122/1 na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, część tej nieruchomości, w odniesieniu do której Wnioskodawca działa jako podatnik VAT została przeznaczona i wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym to Wnioskodawca będzie działał z tytułu sprzedaży części nieruchomości jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i w przypadku konieczności udokumentowania tej dostawy fakturą VAT, to Wnioskodawca będzie obowiązany ująć na fakturze tę dostawę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży, należało uznać za prawidłowe.

Należy również wskazać, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

nieruchomość zabudowana
IPPP3/443-236/14-2/KB | Interpretacja indywidualna

sprzedaż nieruchomości
IBPP1/443-1126/14/ES | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.