1462-IPPP1.4512.1021.2016.2.IGo | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie uznania wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz odliczenia podatku naliczonego przy transakcji sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 listopada 2016 r. (data wpływu 5 grudnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 grudnia 2016 r. (data wpływu 30 grudnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 13 grudnia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 28 grudnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz odliczenia podatku naliczonego przy transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz odliczenia podatku naliczonego przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 28 grudnia 2016 r., złożonym w dniu 28 grudnia 2016 r. (data wpływu 30 grudnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 13 grudnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 13 października 2016 roku wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 17/3 o powierzchni 0,1273 ha. W tym samym dniu wnioskodawca wpłacił całą cenę w formie przelewu na konto sprzedającego i objął nieruchomość w posiadanie przejmując wszelkie ciężary i korzyści z nią związane.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Miasta z dnia 17 listopada 2005 roku działka nr 17/3 położona jest na ternie koncentracji funkcji usługowych UC z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizację programów różnorodnych funkcji o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu: administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp., z wykluczeniem realizacji obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 przypadającej na jeden lokal handlowy oraz stacji paliw.

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość gruntową w celu odsprzedaży. W związku z tym, że działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę wnioskodawca rozpoczął przygotowania terenu pod inwestycję. W tym celu zamówił szczegółową inwentaryzację dendrologiczną niezbędną do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew. Po otrzymaniu pozwolenia wnioskodawca przystąpi do wycinki drzew na przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Jeśli wnioskodawca nie otrzyma pozwolenia na wycinkę drzew to nieruchomość zostanie sprzedana w takim stanie w jakim została kupiona.

W dniu 26 października 2016 r. wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką działającą pod firmą G Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zwaną w dalszej części spółką. Spółka zajmuje się prowadzeniem inwestycji budowlanych polegających na budowie powierzchni komercyjnych z przeznaczeniem na prowadzenie działalności usługowej i handlowej. Wnioskodawca w przedwstępnej umowie sprzedaży zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której sprzeda spółce przedmiotową nieruchomość, a spółka ją kupi za określoną cenę do dnia 26 października 2017 roku oraz do wydania kupującemu nieruchomości w ciągu 3 dni od podpisania umowy jednak nie wcześniej niż po zapłacie ceny.

Ponadto wnioskodawca zobowiązał się w przedwstępnej umowie sprzedaży do udostępnienia spółce nieruchomości w celu dokonywania pomiarów, badań chemicznych lub geotechnicznych gruntu i innych czynności związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej i uzyskaniem wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji planowanej przez spółkę, w tym decyzji obejmującej środowiskowe uwarunkowania realizacji inwestycji, pozwolenia na budowę oraz wyraził zgodę ma wejście na nieruchomość przez osoby wskazane przez spółkę w celu wykonania powyższych czynności.

Wnioskodawca udzielił także spółce tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane z prawem substytucji oraz upoważnił spółkę do dokonywania wszelkich uzgodnień niezbędnych do wyposażenia nieruchomości w media i inną infrastrukturę potrzebną do prowadzenia inwestycji.

Wnioskodawca zobowiązał się także udzielić niezbędnych pełnomocnictw oraz zgód na dokonanie przez spółkę czynności niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji planowanej przez spółkę oraz wydać spółce wszelkie oświadczenia niezbędne do przeniesienia tak uzyskanych rozstrzygnięć na rzecz spółki.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy wnioskodawca w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?
  2. Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 23% ?
  3. Czy spółce jako nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ?

Ad. 1

Zdaniem wnioskodawcy w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będzie on podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy sprzedający nieruchomość w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Takie działania skutkują koniecznością uznania sprzedawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca nabył nieruchomość w celach zarobkowych z myślą o jej dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie wykorzystywał nabytego gruntu na własne cele osobiste ale też nie dokonuje w sposób zorganizowany transakcji związanych z nieruchomościami. Wcześniej nie nabywał i nie sprzedawał nieruchomości gruntowych. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jak wskazano przedmiotową nieruchomość nabył w celu jej dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca planuje dokonanie wycinki drzew jeśli otrzyma stosowane pozwolenie. Jeśli decyzja dotycząca wycinki drzew będzie negatywna to nieruchomość zostanie sprzedana w takim stanie w jakim została nabyta. Wycinka drzew, zdaniem wnioskodawcy, nie wpływa na przedmiotowe zagadnienie.

W związku z powyższym zdaniem wnioskodawcy w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będzie on podatnikiem podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 96 będzie zobowiązany przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

Ad. 2

Zdaniem wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką 23%.

Jak wykazano w stanowisku do pytania nr 1 według wnioskodawcy w przedmiotowej transakcji będzie on podatnikiem podatku VAT. Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawcę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jak stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 cyt. ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy. Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 tej ustawy - są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 776 ze zm.), ustawa określa:

  1. zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
  2. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy,

- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Miasta z dnia 17 listopada 2005 roku położona na terenie koncentracji funkcji usługowych UC z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizację programów różnorodnych funkcji o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu: administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp., z wykluczeniem realizacji obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 przypadającej na jeden lokal handlowy oraz stacji paliw.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż skoro przedmiotowa działka przeznaczona jest pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, to działka ta spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym planowana dostawa tej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym wnioskodawca uważa, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 23%.

Ad. 3

Zdaniem wnioskodawcy spółce jako nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1.

Spółka działająca pod firmą G Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce. Spółka planuje nabyć od wnioskodawcy nieruchomość gruntową w postaci niezabudowanej działki opisanej we wniosku w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Spółce przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje jedynie wówczas, gdy odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy nabywane towary i usługi z których nabyciem podatek będzie odliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT

Jednocześnie należy wziąć pod uwagę art. 88, który określa tzw. przesłanki negatywne kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednak w przedmiotowej sprawie żadna z tych przesłanek nie będzie miała miejsca.

Jak już wskazano powyżej przy założeniu, że wnioskodawca w przedmiotowej transakcji będzie występował jako zarejestrowany podatnik, transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23% i będzie udokumentowana fakturą wystawioną przez wnioskodawcę wobec czego należy uznać, że spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajdzie zastosowania, ze względu na niewykorzystywanie nieruchomości wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku.

Końcowo Organ wskazuje, że art. 146a zdanie wstępne zostało zmienione przez art. 1 pkt 22 ustawy z dnia 1 grudnia 2016 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 2024) zmieniającej m. in. ustawę z dniem 1 stycznia 2017 r.

Zatem zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.