0114-KDIP3-3.4011.137.2017.2.MS2 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2017 r. (data wpływu 28 kwietnia 2017 r), uzupełnione pismem z dnia 31 maja 2017 r. (data nadania 1 czerwca 2017 r., data wpływu 2 czerwca 2017 r.) na wezwanie z dnia 19 maja 2017 r. (data nadania 22 maja 2017 r., data doręczenia 29 maja 2017 r.) Nr 0114-KDIP3-3.4011.137.2017.1.MS2, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 19 maja 2017 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.137.2017.1.MS2 (data nadania 22 maja 2017 r., data doręczenia 29 maja 2017 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku.

Pismem z dnia 31 maja 2017 r. (data nadania 1 czerwca 2017 r., data wpływu 2 czerwca 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 marca 2013 r. została zawarta umowa darowizny dotycząca działki stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 426/5. W dniu 24 listopada 2016 r. Urząd Gminy odkupił fragment ww. działki pod inwestycję infrastruktury publicznej. Działka 429/5 została podzielona na dwie działki 426/7 i 429/8. Działka 429/8 została sprzedana Gminie przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny. Powyższy podział nieruchomości dokonany został z urzędu dla realizacji niezbędnego celu publicznego. Odpłatne nabycie przedmiotowej działki na cele uzasadniające jej wywłaszczenie nastąpiło na wniosek i rzecz Gminy aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2016 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, zbycie działki, które nastąpiło przed upływem 5 lat od nabycia jest źródłem przychodów. Nabycie nieruchomości nastąpiło nieodpłatnie jako darowizna w pierwszej linii (od matki) przed upływem 5 lat gmina wykupiła część działki na cele uzasadniające jej wywłaszczenie (pod budowę drogi gminnej). Jednocześnie nabycie nieruchomości nastąpiło powyżej 2 lat od odpłatnego zbycia na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie działki w tym trybie jest zwolnione z podatku dochodowego. Jednak Wnioskodawca nie wie jak interpretować część ww. artykułu. Wnioskodawca cytuje: „Nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości, za cenę niższą o co najmniej 50% ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Ponieważ nie minęło jeszcze 5 lat od otrzymania darowizny, Wnioskodawca zwraca się z zapytaniem, czy musi zapłacić od tej transakcji podatek?

W Urzędzie Gminy powiedziano Wnioskodawcy, że transakcja pod cel publiczny nie jest opodatkowana. W Urzędzie Skarbowym Wnioskodawca usłyszał podobnie, ale nie otrzymał takiej informacji na piśmie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku od ww. transakcji, ponieważ nie sprzedał działki w celu wzbogacenia się, tylko pod gminną inwestycję. Inaczej Wnioskodawca zostałby wywłaszczony. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 transakcja ta nie podlega opodatkowaniu. Jednak Wnioskodawca nie wie jak rozumieć cytowany fragment art. 29, ponieważ działka została nabyta przez Wnioskodawcę nieodpłatnie, więc jakiekolwiek jej zbycie nie mogłoby być za cenę niższą o co najmniej 50%. Według Wnioskodawcy sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów są inne źródła.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Odszkodowanie stanowi co do zasady przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie oznacza to jednak, że wszystkie odszkodowania podlegają opodatkowaniu. Niektóre z nich, wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych określonym w art. 21 ust. 1 ww. ustawy, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jednakże należy podkreślić, że korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy zwolnione z opodatkowania są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Treść zacytowanego przepisu wskazuje, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest uzyskanie przychodu z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie.

Stosownie do art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm) – przepisy rozdziału 4 „Wywłaszczanie nieruchomości” stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ww. ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zatem, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Należy mieć również na uwadze, że zwolnienie przewidziane w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przysługuje, jeżeli łącznie spełnione zostają następujące warunki:

  • nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
  • cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Zatem, zwolnienie nie będzie przysługiwać, gdy powyższe warunki dotyczące okresu sprzedaży oraz ceny nabycia będą spełnione łącznie. W przypadku, gdy spełniony będzie tylko jeden z nich (albo nie będzie spełniony żaden z nich), wówczas zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwać.

Warunkiem niezbędnym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest otrzymanie odszkodowania, które przyznane zostało stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.), lub kwoty ceny przy odpłatnym zbyciu nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

W przedmiotowej sprawie nabycie działki przez Wnioskodawcę nastąpiło w drodze darowizny, czyli miało charakter nieodpłatny, tym samym cena nie stanowiła elementu nabycia, a zatem nie został spełniony jeden z warunków wyłączających przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży nieruchomości (działki numer 429/8) na cel publiczny korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek uiszczenia z tego tytułu podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcęi stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 0/0, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.