0113-KDIPT2-2.4011.55.2017.3.DA | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości po podziale (tj. działek).

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2017 r. (data wpływu 7 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 20 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działek) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 2 czerwca 2017 r., Nr 0113-KDIPT1-2.4012.121.2017.1.KT, 0113-KDIPT2-2.4011.55.2017.1.DA, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 2 czerwca 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 czerwca 2017 r.). W dniu 20 czerwca 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 13 czerwca 2017 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 4 czerwca 2009 r. nabył własność zabudowanego gospodarstwa rolnego położonego w miejscowościach ...., gmina ...., stanowiącego działki nr: 1, 214, 330, 637, 643, zapisanego w księdze wieczystej ..... Postanowieniem Burmistrza Gminy .... z dnia 23 marca 2016 r. zaopiniowano pozytywnie podział działki nr 214, wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości, na działki nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, 214/6, 214/7, 214/8, 214/9, 214/10, 214/11, 214/12. Wnioskodawca chce sprzedać działki nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, jako jedną nieruchomość. Działki powyższe wskazane są w aktualnym, obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej (20 MN) z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nabywcą przedmiotowej nieruchomości będzie osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą i przeznaczy nabyte nieruchomości na cele rolnicze. Wnioskodawca jest również podmiotem prowadzącym działalność o charakterze rolniczym (gospodarstwo rolne o powierzchni 5,09 ha) i jednocześnie pracuje na podstawie umowy o pracę. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej i nie podejmował żadnych działań o charakterze reklamowym i marketingowym mających na celu znalezienie nabywcy przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że powierzchnia całkowita działek otrzymanych w darowiźnie w dniu 4 czerwca 2009 r., wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, wynosi 5,09 ha:

  1. działka nr 1 - 1,0200 ha,
  2. działka nr 214 - 4,3300 ha,
  3. działka nr 330 - 0,4400 ha,
  4. działka nr 637 - 0,0300 ha,
  5. działka nr 643 - 0,0800 ha.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży mają dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną i mają odpowiednio powierzchnie:

  1. działka nr 214/1- 0,1012 ha,
  2. działka nr 214/2 - 0,0840 ha,
  3. działka nr 214/3 - 0,1345 ha,
  4. działka nr 214/4 - 0,1029 ha,
  5. działka nr 214/5 - 0,0937 ha.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że sprzedaż działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
  1. Czy sprzedaż należących do Wnioskodawcy działek nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, jako jednej nieruchomości, na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność rolniczą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
  2. Czy dochód ze sprzedaży należących do Wnioskodawcy działek nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, jako jednej nieruchomości, na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność rolniczą będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działek), natomiast w zakresie pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży należących do Wnioskodawcy działek nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, jako jednej nieruchomości, na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność rolniczą nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody. Stosownie do ust. 2 powyższego przepisu dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Źródłem przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie lub wybudowanie. W przekonaniu Wnioskodawcy w związku z faktem, że zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia, nie jest możliwe uznanie przychodu ze zbycia nieruchomości za przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będący podstawą do ustalenia dochodu, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi przychód, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

  • zarobkowym celu działalności,
  • wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  • prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na podstawie umowy darowizny z dnia 4 czerwca 2009 r. Wnioskodawca nabył prawo własności do zabudowanego gospodarstwa rolnego, stanowiącego działki nr: 1, 214, 330, 637 oraz 643, o łącznej powierzchni cyt. „5,09 ha”. Postanowieniem Burmistrza Gminy z dnia 23 marca 2016 r. zaopiniowano pozytywnie podział działki nr 214, wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości, na działki nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, 214/6, 214/7, 214/8, 214/9, 214/10, 214/11, 214/12. Wnioskodawca planuje sprzedać działki nr: 214/1, 214/2, 214/3, 214/4, 214/5, o łącznej powierzchni 0,5163 ha, jako jedną nieruchomość. Wymienione działki wskazane są w aktualnym, obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej (20 MN) z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nabywcą przedmiotowej nieruchomości będzie osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą i przeznaczy nabyte nieruchomości na cele rolnicze. Wnioskodawca jest również podmiotem prowadzącym działalność o charakterze rolniczym cyt. „(gospodarstwo rolne o powierzchni 5,09 ha)” i jednocześnie pracuje na podstawie umowy o pracę. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej i nie podejmował żadnych działań mających na celu znalezienie nabywcy przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż ww. działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.).

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. Zatem, czynności związane z podziałem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie wpływają na datę nabycia prawa własności nieruchomości.

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że podział działki nr 214 na mniejsze działki stanowiące tereny zabudowy mieszkaniowej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonych działek z przedmiotowej działki nr 214, należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości uzyskanej przez Wnioskodawcę w drodze umowy darowizny w 2009 r.

Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2014 r.

Reasumując stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż pięciu działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 214, nabytej przez Wnioskodawcę w 2009 r., w sytuacji, gdy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, z tytułu planowanej sprzedaży tych działek Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednocześnie podkreślić należy, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, że nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego. Zatem, przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.