0113-KDIPT1-3.4012.15.2017.2.OS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż działek.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia z dnia 2 marca 2017 r. (data wpływu 7 marca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Przedmiotowy wniosek został uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, wskazania Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

We wniosku złożonym przez: Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana ..., Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią ... przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Stan przed zakupem.

Wnioskodawcy zamierzają nabyć częściowo zabudowaną wolnostojącym domem i komórkami nieruchomość o powierzchni 0,7803 ha oraz numerze ewidencyjnym działki nr 158, obręb ... w ... zgodnie z Uchwałą NR ... Rady Miasta .... z dnia 19 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta .... położony w rejonie ulic: ..., ... i .... Wzmiankowany plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie obszaru pod zabudowę mieszkaniową wraz ze wstępną propozycją podziału na cztery mniejsze działki i konieczną drogę dojazdową. Wzmiankowana działka nie jest przedmiotem dzierżawy czy komercyjnej działalności, gdyż jest działką typowo mieszkaniową. Działka nie jest ogrodzona i tylko częściowo uzbrojona (znajduje się na niej stary dom z przyłączami do mediów tj. woda, kanalizacja, gaz, prąd). Wnioskodawcy w trakcie rozmów z jednym ze współwłaścicieli działki ustalili, że ze względu na konflikt rodzinny i chęć pozbycia się całości działki są skłonni sprzedać wzmiankowaną działkę w korzystnej cenie, aby bez spraw sądowych zaspokoić roszczenia innych współwłaścicieli.

Rodzice jednego z Wnioskodawców również mają nieuregulowaną kwestię dotyczącą podziału majątku pomiędzy rodzeństwem po zmarłych rodzicach. W związku z tym Wnioskodawcy będący w ustawowej wspólności majątkowej, aby pomóc rodzicom podjęli decyzję o zakupie tak dużej działki. Początkowo Wnioskodawcy chcieli podzielić działkę tylko tak, aby rodzice mieli możliwość budowy innego domu ze względu na niepewną sytuację dotyczącą sprawy spadkowej rodziców/teściów. Po rozmowie z uprawnionym geodetą Wnioskodawcy jednak zdali sobie sprawę, iż pozostała nadal duża działka byłaby bardzo trudna do sprzedaży, a koszty podziału i kwestii administracyjnych byłyby podobne jak przy podziale na mniejsze działki. Stąd Wnioskodawcy podjęli decyzję, że po nabyciu wzmiankowanej działki przeprowadzą podział przedmiotowej nieruchomości na działki mniejsze niż te, które sugeruje plan zagospodarowania przestrzennego.

Nieuregulowana sytuacja spadkowa rodziców jednego z Wnioskodawców może wymusić wyprowadzenie się z obecnie zajmowanej nieruchomości. Tym samym Wnioskodawcy chcą zdecydować się na odłożenie na niedaleką przyszłość realizacji własnych planów mieszkaniowych i wykorzystaniu posiadanych środków finansowych w ramach własnego dorobku na zakup przedmiotowej działki i jej podziale na mniejsze. Finansowanie brakującej części kwoty zakupu działki będzie pochodzić z pożyczki od banku oraz potencjalnie od osób prywatnych na podstawie odrębnych umów.

Stan docelowy.

Wnioskodawcy po zakupie planują podział działki nr 158 na mniejsze zgodnie z sugestią wyspecjalizowanego geodety oraz zgodnie z wymogami planu zagospodarowania przestrzennego, z czego jedna z działek będzie stanowiła zabudowaną powierzchnię gruntu z przynajmniej kilkudziesięcioletnim domem starszego typu. Podział działki nr 158 pozwoli na sprzedaż pojedynczych i niepotrzebnych Wnioskodawcom działek, przy czym:

  1. Jedna z działek w zależności od uregulowania sytuacji podziału majątku rodziców jednego z Wnioskodawcy byłaby im odsprzedana, jeśli będą mieli taką możliwość finansową lub darowana (sprzedaż części spadku). Na tej działce rodzice jednego w Wnioskodawców w ramach środków własnych będą jeszcze musieli wybudować swój inny dom. Przesłanką do nabycia właśnie tej działki jest również pobliska lokalizacja w stosunku do obecnie zamieszkiwanej przez rodziców/teściów od kilkudziesięciu lat nieruchomości.
  2. Początkowo Wnioskodawcy chcieli podzielić działkę tylko tak, aby rodzice mieli możliwość szybkiej budowy. Po rozmowie z uprawnionym geodetą Wnioskodawcy jednak zdali sobie sprawę, iż pozostała nadal duża działka byłaby bardzo trudna do sprzedaży, a koszty podziału i kwestii administracyjnych byłyby podobne jak przy podziale na mniejsze działki. Pozostałe cztery lub pięć działek (w zależności od przeprowadzonego zgodnie z wymogami prawnymi podziału) Wnioskodawcy zamierzają sprzedać tak szybko jak to możliwe, aby zrealizować własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy rozważają pozostawienie sobie jednej z działek lub wyprowadzenie się do innego miasta i nabyciu tam nieruchomości.
  3. Ewentualne powstałe nadwyżki wynikające z podziału działek i ich odsprzedaży. Wnioskodawcy chcą przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych.
  4. Część działki nr 158 przed podziałem należy uporządkować, gdyż znajdują się na niej samosiewne drzewa i krzaki, a w ramach planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiałyby one inaczej zabudowę rodzinną.
  5. Ponieważ rodzice jednego z Wnioskodawców z przyczyn wskazanych wyżej będą mieszkali na działce po podziale, Wnioskodawcy chcąc uniknąć jakichkolwiek spornych kwestii z potencjalnymi innymi nabywcami pozostałych działek (różne podejście kupujących na zasadzie: kupno i pozostawienie na lata lub budowa już), co uniemożliwiałoby rodzicom/teściom rozpoczęcie budowy domu, zamierzają wykonać przed sprzedażą przyłącze wody i kanalizacji, która będzie tylko łącznikiem do istniejącej już w drodze miejskiej infrastruktury. Dom stojący na działce nr 158 już takie odrębne przyłącza posiada wraz z gazem i energetyką. Przyszli nabywcy, również rodzice, jednak na własny rachunek musieliby już ogrodzić sobie działki, a także wystąpić o przyłączenie prądu czy gazu i inne administracyjne dokumentacje. Wnioskodawcy chcą zadbać tylko o te kwestie, które są konieczne i wymagane od nich, jako potencjalnych właścicieli przedmiotowej nieruchomości oraz aby uniknąć potencjalnie trudnych sytuacji dla rodziców z innymi kupującymi.

W uzupełnieniu Zainteresowani wskazali:

  1. Przed sprzedażą działek Zainteresowani nie zamierzają występować o żadne decyzje i pozwolenia inne niż niezbędne z punktu widzenia przepisów prawa pozwalające na zbycie działek po otrzymaniu pozytywnej decyzji podziału. Działka, którą zamierzają nabyć jest na ternie objętym planem zagospodarowania przestrzennego miasta .....
  2. Zainteresowany będący stroną postępowania nie ma w planach najmować, dzierżawić czy w inny odpłatny sposób udostępniać działek po podziale. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie ma w planach najmować, dzierżawić czy w inny odpłatny sposób udostępniać, działek po podziale.
  3. Zainteresowany będący stroną postępowania nie ma w planach podejmowania dodatkowych czynności typu organizacja przyłączy prądu czy innych, chyba że wymagałyby tego jakieś przepisy prawa dla wydzielonych działek. Zainteresowany będący stroną postępowania chce wykonać tyko te niezbędne prace wskazane wcześniej w opisie stanu docelowego. Wyjątek może stanowić działka przeznaczona do budowy własnego domu, jeśli taka będzie decyzja, dla której będą podejmowane dalsze czynności jak dla indywidualnego uzbrojenia wydzielonej działki własnej typu podłączenie prądu czy gazu. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie ma w planach podejmowania dodatkowych czynności typu organizacja przyłączy prądu czy innych chyba ze wymagałyby tego jakieś przepisy prawa. Zainteresowany niebędący stroną postępowania chce wykonać tylko te niezbędne prace wskazane wcześniej w opisie stanu docelowego. Wyjątek może stanowić działka przeznaczona do budowy własnego domu, jeśli taka będzie decyzja, dla której będą podejmowane dalsze czynności jak dla indywidualnego uzbrojenia wydzielonej działki własnej typu podłączenie prądu czy gazu.
  4. Zainteresowany będący stroną postępowania nie posiada innych działek, które mógłby sprzedać. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie posiada innych działek, które mógłby sprzedać.
  5. Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług na dzień składania wniosku i dodatkowych wyjaśnień do wskazanego wyżej wezwania. W związku z wydaniem własnej książki jako autor oraz samodzielny wydawca prócz pracy na etacie Zainteresowany będący stroną postępowania rozważa równolegle założenie działalność gospodarczej, w której takim podatnikiem Wnioskodawca może się stać. Nie planuje jednak wiązać tej działalności gospodarczej z gruntami, gdyż to nie jest jego obszar wiedzy. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług na dzień składania wniosku i dodatkowych wyjaśnień do wskazanego wyżej wezwania.
  6. Zainteresowany będący stroną postępowania, jeśli dobrze rozumie pytanie odnośnie działalności zwolnionej, to nie planuje prowadzić komercyjnej działalności na żadnej z działek. Zainteresowany niebędący stroną postępowania jeśli dobrze rozumie pytanie odnośnie działalności zwolnionej to nie planuje prowadzić komercyjnej działalność na żadnej z działek.
  7. Na pytanie: „W ramach jakiej czynności Zainteresowani zamierzają nabyć przedmiotową działkę, tj. czy będzie to czynność:
    1. opodatkowana podatkiem VAT,
    2. zwolniona od podatku VAT,
    3. niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT?”, wskazano: Z rozmowy Zainteresowanego będącego stroną postępowania z obecnym właścicielem wynika, iż zbywający jest przekonany o tym, iż sprzedaż działki nie jest objęta podatkiem VAT. Zainteresowany niebędący stroną postępowania opierając się na rozmowie Zainteresowanego będącego stroną postępowania z obecnym właścicielem uważa, iż zbywający jest przekonany o tym, iż sprzedaż przez zbywających nie jest objęta podatkiem VAT
  1. Na pytanie: „Czy Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej działki?”, wskazano: Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi działalności gospodarczej i w obecnej chwili uważa, że takie prawo go nie dotyczy przy nabyciu działki. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi działalność gospodarczej i w obecnej chwili uważa, że takie prawo go nie dotyczy przy nabyciu działki.
  2. Zainteresowany będący stroną postępowania poniesie koszty związane z wymienionym w stanie docelowym lit. (d) i (e) przyłączami wody i kanalizacji czy usunięcie części drzew/krzaków (to może być również niezbędne do wykonania pomiarów przez geodetę i naniesienie punktów granicznych). Ponadto wszelkie konieczne opłaty administracyjne, geodety, wniosków wymaganych w związku z podziałem oraz podatku od gruntu czy innych wymaganych przez właściwe urzędy. Zainteresowany niebędący stroną postępowania solidarnie z Zainteresowanym będący stroną postępowania poniesie koszty związane z wymienionym w stanie docelowym lit. (d) i (e) przyłączami wody i kanalizacji czy usunięcie części drzew/krzaków (to może być również niezbędne co wykonania pomiarów przez geodetę i naniesienie punktów granicznych). Ponadto wszelkie konieczne opłaty administracyjne, geodety, wniosków wymaganych w związku z podziałem oraz podatku od gruntu czy innych wymaganych przez właściwe urzędy.
  3. Na Pytanie: „Czy Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na przedmiotową działkę?, wskazano: Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi działalności gospodarczej i w obecnej chwili uważa, że takie prawo go nie dotyczy dla działki sprzed czy działek po podziale. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi działalności gospodarczej i w obecnej chwili uważa, że takie prawo go nie dotyczy dla działki sprzed czy działek po podziale.
  4. Na działce nr 158 znajduje się wolnostojący, jednorodzinny budynek mieszkalny oraz murowane pomieszczenie gospodarcze niebędące garażem.
  5. Są to budynki/budowle w rozumieniu wskazanego Prawa budowlanego.
  6. Są trwale związane z gruntem.
  7. Budynki należą do klasy 1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne oraz 1242 Budynki garaży wg PKOB
  8. Na pytanie: „Należy wskazać, czy wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynków/budowli. Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1. dzień/miesiąc/rok, w którym wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynków/budowli;
    2. kto dokonał/dokona pierwszego zajęcia budynków/budowli;
    3. czy pomiędzy pierwszym zajęciem (używaniem) budynków/budowli a momentem sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata?, wskazano, iż z rozmowy z głównym właścicielem nieruchomości wynika, iż od 1963 roku dom był cały czas zamieszkany, z niewielkimi przerwami związku z chorobami członków rodziny (dziadków). Ostatni zamieszkiwał tam syn tego właściciela wraz z rodziną i ze względu na konflikt rodzinny wyprowadził się rodziną w sierpniu 2016 r do innego miasta.
  9. Zainteresowany będący stroną postępowania nie planuje ponosić wydatków na wzmiankowane ulepszenia. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie planuje ponosić wydatków na wzmiankowane ulepszenia.
  10. Na pytanie: „Jeżeli wydatki na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, to należy odpowiedzieć na poniżesz pytania (...)”, wskazano: nie dotyczy w związku z udzieloną odpowiedzią na pytanie nr 16.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie. (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy w związku z opisem sytuacji, stanowisko Wnioskodawców, iż sprzedaż nowopowstałych działek wraz z odpowiednim udziałem w drodze (jeśli ta konieczność wynika z odrębnych przepisów) po podziale nie podlega VAT jest prawidłowa?

Zdaniem Zainteresowanych, Wnioskodawcy pracują na etacie, nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej związanej z obrotem gruntami nieruchomościami. Wnioskodawcy rozważają skorzystanie z pośrednika nieruchomości lub wystawienie zwykłego ogłoszenia w Internecie w celu ułatwienia kontaktu. Nie zamierzają jednak inwestować w profesjonalny marketing tylko po to by sprzedać działki.

Po wizycie w informacji lokalnego Urzędu Skarbowego oraz informacji od notariusza .... Wnioskodawcy rozumieją, iż od sprzedaży działek będzie konieczne zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na różnicę w wartości nabywanej, a później częściowo sprzedawanej nieruchomości. Ponadto Wnioskodawcy zostali poinformowani o konieczności odprowadzeniu podatku od czynności cywilno-prawnej tzw. PCC. Jednakże w ramach otrzymanych informacji Wnioskodawcy dowiedzieli się w Urzędzie Skarbowym w ...., iż Wnioskodawca może być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Wnioskodawcy uważają, że od sprzedaży działek po podziale działki nr 158 nie musi odprowadzać podatku od towarów i usług, bowiem nie działają jak profesjonaliści i nie wykonują, ani nie wykonywali obrotu gruntami, a w momencie zainteresowania się kupnem działki nawet nie zdawali sobie sprawy, że Urząd Skarbowy w .... może wymagać odprowadzenia VAT.

Wynika to głównie z faktu, iż sama chęć zakupu działki jest powodowana głównie kwestiami rozwiązania problemów rodzinnych i własnych (a przy okazji i sprzedających, którzy również mają spór odnośnie działki nr 158). Wnioskodawcy nie podejmują obecnie i nie planują podejmować w przyszłości aktywnych działań, które odpowiadałyby swoim charakterem działaniom podejmowanym przez profesjonalistów działających na rynku obrotu ziemią ciągle kupującym i sprzedającym działki wręcz hurtowo. Samo dokonanie podziału działki nr 158 na mniejsze działki nie powinno w żaden sposób wpływać na postrzeganie Wnioskodawców, jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nowopowstałych działek i prowadzenia działalności gospodarczej. Podjęte w tym kierunku działania są, bowiem działaniami racjonalnymi o charakterze osobistym, a nie profesjonalnym szczególnie, że oboje Wnioskodawców pracuje na etacie. Jako osoby, których zamiarem głównym była pomoc rodzicom w znalezieniu rozwiązania ich sytuacji spadkowej zwyczajnie jesteśmy przerażeni wizją odprowadzenia VATu bo choćby poświęcenie prywatnego czasu na załatwienie kupna, podziału działki i późniejszej sprzedaży wraz z innymi kosztami sprawia, iż Wnioskodawcy mogliby w ostateczności jeszcze ponieść stratę w wyniku takiej sytuacji. Analizując sytuację Zainteresowanych i wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, iż: „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej” i nie determinuje to konieczności odprowadzenia VAT. Wnioskodawcy uważają, że sama liczba transakcji w danym, nawet krótkim okresie np. 1 roku również nie powinna przesądzać o konieczności zapłaty VAT. Intencje Wnioskodawców dotyczące zbycia działki nie mają charakteru profesjonalnego i nie powinny podlegać VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

  • po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  • po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.), „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego Zainteresowani w celu dokonania dostawy nowopowstałych działek wraz z odpowiednim udziałem w drodze podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Analizując opis sprawy przedstawiony przez Zainteresowanych w kontekście powołanych regulacji ustawy oraz powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że Zainteresowani zamierzają nabyć częściowo zabudowaną wolnostojącym domem i komórkami nieruchomość, którą następnie zamierzają podzielić na mniejsze działki i odsprzedać potencjalnym klientom. Zainteresowani przeprowadzili rozmowę z jednym ze współwłaścicieli działki i ustalili, że przedmiotową działkę mogą nabyć w korzystnej cenie. Zainteresowani wskazali, iż celem zakupu nieruchomości jest chęć pomocy rodzicom. Jednak w przypadku posiadania środków finansowych przez rodziców, zamierzają im sprzedać działkę, a nie darować. Jednocześnie należy zauważyć, iż Zainteresowani, jeszcze przed zakupem przedmiotowej nieruchomości, zdecydowali, że będą ją sprzedawać. Podjęli także decyzję o podziale działek na mniejsze niż w planie zagospodarowania przestrzennego. Nadto Zainteresowani wskazali, iż poniosą koszty związane z przyłączami wody i kanalizacji czy usunięcie części drzew/krzaków. Zatem już przed nabyciem nieruchomości, Zainteresowani planowali wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości do celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki, które wskazują na działalność Zainteresowanych zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Pomimo chęci zakupu nieruchomości m. in. ze środków pochodzących z dorobku własnego (część będzie sfinansowana pożyczką od banku/osób prywatnych), Zainteresowani nabędą ją w celu przeznaczenia do obrotu (odsprzedaży). Oznacza to, że dla tej transakcji działania Zainteresowanych będą bardzo zbliżone do działań podmiotu zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Działalność w zakresie obrotu nieruchomościami podobnie jak działania Zainteresowanych polegają na nabyciu nieruchomości w celu odsprzedaży z zyskiem. Zainteresowani przed nabyciem prowadzili rozmowy ze współwłaścicielem i ustalili, że mogą nabyć działki po korzystnej cenie, gdyż współwłaściciel, chce pozbyć się działki w całości. Poza tym Zainteresowani chcą podzielić przedmiotową działkę na mniejsze w inny sposób niż w ustalonym planie zagospodarowania przestrzennego. Podział ten ułatwi Zainteresowanym sprzedaż działek.

Zatem, analiza okoliczności sprawy wskazuje, że podejmowane przez Zainteresowanych działania w zakresie nabywanej nieruchomości nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, planowanego przyszłego zbycia nowopowstałych po podziale nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w drodze, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z uwagi na charakter tej transakcji sprzedaży, którą jest planowana przez Zainteresowanych już przed nabyciem nieruchomości, spełnione zostaną warunki do uznania jej za dostawę dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Zainteresowani będą działać w tym przypadku jako podatnicy podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Dodatkowo tut. Organ zwraca uwagę, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Należy zatem zaznaczyć, iż w niniejszej interpretacji Organ oparł się na opisie sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Zainteresowanych. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.