IPPB2/436-452/12-2/LS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10.09.2012 r. (data wpływu 12.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej. „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć od M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo- akcyjna (dalej. „Zbywca”) nieruchomość w postaci kompleksu biurowego położonego w P., znanego jako M. Powyższa nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi o numerach x, x i x i obejmuje grunt (w tym, prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych x i y oraz prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym z) o łącznej powierzchni 2,5705 ha wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie sześciu budynków biurowych (A, B, C, D, E, F) i infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą następujące obiekty: przyłącza mediów, parking, ogrodzenie, oświetlenie, etc. (dalej: „Nieruchomość”). Ponadto, przedmiotem transakcji będą pewne inne środki trwałe Zbywcy związane z Nieruchomością (w tym, elementy wyposażenia budynków biurowych).

Wszystkie z wchodzących w skład Nieruchomości działek są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią one tereny budowlane/ przeznaczone pod zabudowę (zgodnie z miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego obszaru „R.” część B w P., ustanowionego uchwałą Rady Miasta z dnia 7.07.2009 r., działki oznaczone numerami x, z i y znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem X - tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej).

Grunt, z którego powstały będące przedmiotem planowanej transakcji działki o numerach ewidencyjnych x, y i z, został nabyty przez Zbywcę (działającego wówczas w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą „P.” Sp. z o.o., a następnie „M.” Sp. z o.o.) w wyniku kilku transakcji zawartych w 2004, 2005 i 2009 r. Pierwsza z tych transakcji była częściowo zwolniona z opodatkowania VAT, a częściowo opodatkowana VAT, podczas gdy pozostałe dwie transakcje były w całości opodatkowane VAT.

Po nabyciu gruntu, Zbywca dokonał wyburzenia wszystkich posadowionych na nim zabudowań (w tym, budynków i budowli), a następnie wybudował na przedmiotowym gruncie budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca zapłacił podatek VAT naliczony, przy czym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z ich nabywaniem (Zbywca korzystał z tego prawa).

Nieruchomość była budowana etapami i objęta jest licznymi pozwoleniami na użytkowanie. Budynki A i B zostały przekazane do użytkowania i wprowadzone do ewidencji środków trwałych Zbywcy w 2008 roku, budynki C i D - w 2009 roku, budynek E - w 2010 roku i budynek F – w 2011 roku. Na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę, powierzchnia w każdym z budynków biurowych (jak również, np. miejsca parkingowe we wchodzących w skład Nieruchomości parkingach podziemnym i naziemnym) była oddawana przez Zbywcę w najem sukcesywnie, począwszy od:

  • w przypadku budynku A - 1 grudnia 2008 r.,
  • w przypadku budynku B - 1 listopada 2008 r.,
  • w przypadku budynku C - 8 stycznia 2010 r.,
  • w przypadku budynku D - 11 grudnia 2009 r.,
  • w przypadku budynku E -26 października 2010 r.,
  • w przypadku budynku F - 12 grudnia 2011 r.

Powyższe daty, co do zasady, odzwierciedlają daty przekazania przedmiotu najmu pierwszemu z wielu najemców danego budynku, z którą to datą rozpoczął się również okres najmu. Należy przy tym zaznaczyć, że powierzchnia mogła być udostępniona poszczególnym najemcom już wcześniej, w celu wykonania przez nich własnych robót wykończeniowych/adaptacyjnych. Ponadto, część powierzchni w budynkach C, D, F, a także pozostałe wchodzące w skład Nieruchomości budowle lub ich części od czasu ukończenia procesu budowlanego nigdy nie były przedmiotem najmu (pozostają niewynajęte).

W przypadku budynku B i F, powyższe daty (tj., odpowiednio, 1 listopada 2008 r. i 12 grudnia 2011 r.) są datami odkąd płatny jest czynsz najmu, natomiast przekazanie powierzchni najmu nastąpiło później (tj. odpowiednio, w dniu 30 grudnia 2008 r. - w przypadku budynku B i12 stycznia 2012 r. - w przypadku budynku F.

Po wybudowaniu Nieruchomości, Zbywca nie dokonywał ulepszeń budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość stanowiłby co najmniej 30% podatkowej wartości początkowej tych budynków i budowli.

Obecnie podstawową działalnością i głównym źródłem przychodów Zbywcy jest wynajem Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Prowadzona przez Zbywcę działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem tego podatku.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, obejmującej prawo wieczystego użytkowania i prawo własności gruntu wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie sześciu budynków biurowych (A, B, C, D, E, F) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w skład której wchodzą przyłącza mediów, parking, ogrodzenie, oświetlenie, etc).

Jednocześnie - na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, ze zm., dalej. „KC”) - Nabywca z mocy prawa wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu, zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, Nabywca - na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości lub odrębnej/ych umowy/-ów

  • przejmie następujące składniki majątku Zbywcy, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z Nieruchomością, tj.:
    1. inne środki trwałe Zbywcy związane z Nieruchomością (w tym, elementy wyposażenia budynków biurowych);
    2. zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców w postaci kaucji i gwarancji bankowych;
    3. dokumentację budowlaną związaną z Nieruchomością,
    4. prawa autorskie i prawa zależne wynikające z umowy z architektem budynków wchodzących w skład Nieruchomości;
    5. prawa wynikające z gwarancji jakości udzielonej przez generalnego wykonawcę.

Ponadto - w zależności od ustaleń pomiędzy stronami - transferowi mogą podlegać również gwarancje i kaucje złożone przez wykonawców w związku z procesem budowlanym. Zbywca lub jego akcjonariusz może też sam udzielić Nabywcy gwarancji w tym zakresie.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, które w przeddzień transakcji zbycia Nieruchomości będą figurowały w bilansie Zbywcy (z wyjątkiem kaucji najemców i - ewentualnie - kaucji złożonych przez wykonawców w związku z procesem budowlanym (o ile będą podlegały transferowi), które mają nierozerwalny związek z Nieruchomością). W szczególności, przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegały bieżące należności i zobowiązania związane z prowadzonym wynajmem Nieruchomości, jak również zobowiązania Zbywcy z tytułu kredytów/pożyczek, związane z finansowaniem nabycia i/lub budowy Nieruchomości. Ponadto, lista elementów, które nie będą podlegały przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

    1. działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2/33(o powierzchni ok. 410 m2),
    2. wybrane ruchomości w postaci mebli biurowych w biurze zarządcy,
    3. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
    4. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości (w szczególności, umowy z zarządcą Nieruchomości, umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, umów na świadczenie usług wywozu odpadów, ochrony, itd.),
    5. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącej obsługi spółki Zbywcy (w tym, umów na świadczenie usług księgowych, wynajmu lokalu, świadczenie usług obsługi płatności, pośrednictwo finansowe),
    6. prawa i obowiązki wynikające z umowy ramowej dotyczącej świadczenia usług i zasad korzystania ze znaku towarowego,
    7. środki pieniężne na rachunkach bankowych Zbywcy,
    8. księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy,
    9. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
    10. nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

W zależności od uzgodnień pomiędzy Zbywcą i jego pożyczkodawcą/kredytodawcą, figurujące aktualnie w bilansie Zbywcy kredyty/pożyczki zabezpieczone hipoteką na Nieruchomości mogą zostać spłacone do pożyczko-/kredytodawcy przez Zbywcę na moment zawarcia transakcji.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również obsługą spółki Zbywcy (np. usługi księgowe) są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z innymi podmiotami.

Zgodnie z oświadczeniem Zbywcy nieruchomość nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegający opodatkowaniu podatkiem VAT. Na moment złożenia oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania planowanej transakcji podatkiem VAT (czyli jeszcze przed zawarciem przedmiotowej transakcji), Nabywca będzie posiadał status czynnego podatnika VAT.

Powyższą działalność Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców, którzy zostaną wybrani przez Nabywcę. W szczególności, biorąc pod uwagę fakt, iż - w ramach planowanej transakcji - na Wnioskodawcę, co do zasady, nie zostaną przeniesione umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości, Wnioskodawca zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne czynności niezbędnie dla prawidłowego funkcjonowania.

Po transakcji, nie jest planowana likwidacja spółki Zbywcy, lecz dalsze prowadzenie przez niego działalności gospodarczej. Ponadto, niewykluczone że Zbywca zrealizuje kolejny projekt nieruchomościowy (przy czym decyzja o zaangażowaniu w realizację nowej inwestycji nie została jeszcze podjęta).

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpili zarówno Zbywca jak i Nabywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
  1. Czy - w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)...
  2. Czy – w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) – prawidłowym jest, że planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)...

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 04.12.2012 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-875/12-2/IZ.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy - stronom transakcji będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania VAT odpowiedniej części Nieruchomości, podczas gdy pozostała jej część będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT. Zatem, jeżeli strony planowanej transakcji dokonają wyboru opodatkowania planowanej transakcji podatkiem VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

  1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
  2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • (uchylone),
    • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż N. Sp. z o.o. (dalej. „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć od M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo- akcyjna (dalej. „Zbywca”) nieruchomość w postaci kompleksu biurowego położonego Poznaniu, znanego jako M. Powyższa nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi o numerach x, x i x i obejmuje grunt (w tym, prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych x i y oraz prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym z) o łącznej powierzchni 2,5705 ha wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie sześciu budynków biurowych (A, B, C, D, E, F) i infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą następujące obiekty: przyłącza mediów, parking, ogrodzenie, oświetlenie, etc. (dalej: „Nieruchomość”). Ponadto, przedmiotem transakcji będą pewne inne środki trwałe Zbywcy związane z Nieruchomością (w tym, elementy wyposażenia budynków biurowych).

W interpretacji indywidualnej z dnia 04.12.2012 r. Nr IPPP2/443-875/12-2/IZ w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym „Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT transakcji (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) w stosunku do tej części Nieruchomości, do której stosuje się zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a pozostała część będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.