IPPB4/4511-1015/16-2/PP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2016 r. (data wpływu 18 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 27 kwietnia 1977 r. Wnioskodawca został członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej i otrzymał przydział lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkał wraz z żoną i synem. W tym samym roku, w miejscu pracy, Wnioskodawca otrzymał pożyczkę mieszkaniową i wpłacił wymagany wkład mieszkaniowy w kwocie 46.574 zł. W 1993 r. nastąpiła całkowita spłata kredytu lokatorskiego będącego kosztem budowy lokalu.

W dniu 1 sierpnia 2007 r. Wnioskodawca wystąpił do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej z wnioskiem o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.

Następnie w dniu 2 lutego 2010 r. Wnioskodawca złożył do sądu wniosek o podział majątku dorobkowego z byłą żoną. Rozwód nastąpił w dniu 27 września 1984 r.

W dniu 25 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy Wydział Cywilny wydał postanowienie, w którym lokal mieszkalny przyznał byłej żonie Wnioskodawcy wyłączne prawo do lokalu mieszkalnego, natomiast Wnioskodawcę wraz z rodziną zobowiązał do opuszczenia lokalu mieszkalnego w ciągu jednego roku.

W dniu 5 sierpnia 2013 r. wszyscy uczestnicy postępowania wnieśli do Sądu Okręgowego Wydział Cywilny – Odwoławczy, apelację, w wyniku której w dniu 22 maja 2015 r. zaskarżone postanowienie zostało zmienione w taki sposób, że lokal mieszkalny został przyznany Wnioskodawcy i została zasądzona na rzecz jego byłej żony spłata w kwocie 97.012,99 zł.

W dniu 21 lipca 2015 r. na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz na podstawie postanowienia o podziale majątku dorobkowego Wnioskodawca stał się właścicielem tego lokalu.

Ponieważ od wielu lat Wnioskodawca jest emerytem i nie posiadał zasądzonej dla byłej żony kwoty i żaden bank nie chciał udzielić mu kredytu, w dniu 26 lutego 2016 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny i w dniu 2 marca 2016 r. Wnioskodawca przelał na rzecz byłej żony zasądzoną kwotę, tj. 97.012,39 zł.

Pozostałe pieniądze (po spłacie zasądzonej kwoty) uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w całości przeznaczy na zakup lokalu na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przekazana (zasądzona kwota będąca podstawą uzyskania prawa do lokalu mieszkalnego) na rzecz byłej żony stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca uważa, że jest to kwota zmniejszająca dochód i nie stanowi podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ faktycznym przychodem uzyskanym ze sprzedaży jest kwota, którą Wnioskodawca otrzymał ze sprzedaży, pomniejszona o zasądzoną spłatę na rzecz byłej żony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana przed upływem ww. terminu.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma ich nabycia.

Podkreślić należy, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, z którego ustanowieniem wiąże się uiszczenie wkładu mieszkaniowego, w myśl art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013 r., poz. 1222) jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie ma jego nabycia ani zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w powołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu, co w przedmiotowej sprawie nastąpiło w sierpniu 2015 r.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność dokonane w dniu 26 lutego 2016 r., który został nabyty w 2015 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości lub praw majątkowych wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W rozpatrywanej sprawie dokonana spłata na rzecz byłej żony nie stanowi dla Wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu. Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków związanych ze spłatą na rzecz byłej żony. Tym samym kwota ta nie zmniejsza przychodu, uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wskazać należy, że nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło nie w drodze podziału majątku dorobkowego, ale w drodze przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności na rzecz Wnioskodawcy, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To oznacza, że spłata na rzecz byłej żony nie nastąpiła w celu nabycia od niej udziału w lokalu, gdyż udziału w lokalu żona nie miała. Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o ustanowienie własności lokalu mieszkalnego oraz na podstawie postanowienia o podziale majątku dorobkowego w dniu 21 lipca 2015 r. samodzielnie. W takiej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać zarówno koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, jak i wkład mieszkaniowy wniesiony w całości w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Uwzględniając powyższe, spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłej żony jest wydatkiem dokonanym z tytułu podziału majątku dorobkowego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu.

Spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłej żony z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków nie ma nic wspólnego z ceną nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nie jest również nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie, nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że kwota spłaty, dokonana na rzecz byłej żony, zmniejsza dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż spłata ta jest wydatkiem Wnioskodawcy dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty mieszkaniowej i nie stanowi wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.