0111-KDIB2-2.4011.102.2017.2.AR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Wydatkowanie na cele mieszkaniowe przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej część spadku po rodzicach po dokonaniu spłaty na rzecz drugiego spadkodawcy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 kwietnia 2017 r. (data wpływu 10 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 14 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 1 czerwca 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.102.2017.1.AR, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 14 czerwca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z 10 września 2013 r. Sąd zasądził na rzecz siostry Wnioskodawcy kwotę 11.615 zł tytułem wyrównania udziałów w spadku po rodzicach. Kwotę tę Wnioskodawca zapłacił przed sprzedażą nieruchomości w miejscowości N., której stał się wyłącznym właścicielem, a która była częścią spadku po rodzicach. Ww. nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę 24 września 2014 r. za kwotę 51.000 zł. W rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawca zadeklarował, że całą kwotę przychodu przeznaczył na cele mieszkaniowe a mianowicie remont własnego domu, w związku z czym jest zwolniony z podatku dochodowego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

  • spadkodawcy zmarli:
    • ojciec Wnioskodawcy – 12 lutego 2001 r.,
    • matka Wnioskodawcy – 7 maja 2011 r.,
  • po śmierci ojca Wnioskodawcy spadek nabyli: matka Wnioskodawcy oraz Wnioskodawca wraz z siostrą po 1/3 części każdy, z tym, że wchodzący w skład spadku udział w gospodarstwie rolnym składającym się z dwóch działek położonych w miejscowości K. o łącznej powierzchni 1,73 ha na podstawie ustawy nabyła matka Wnioskodawcy w całości,
  • po zmarłej matce Wnioskodawcy spadek nabyli: siostra Wnioskodawcy i Wnioskodawca po 1/2 części każdy (spadkobiercy spadek przyjęli wprost),
  • między rodzicami Wnioskodawcy istniała wspólność majątkowa małżeńska,
  • wielkość udziału Wnioskodawcy w całej masie spadkowej będącej przedmiotem działu spadku wynosiła 1/2,
  • wartość rynkowa całej masy spadkowej podlegającej podziałowi na dzień działu spadku wynosiła 70.770 zł,
  • wartość rynkowa majątku przyznanego na rzecz Wnioskodawcy w dziale spadku na dzień działu spadku wynosiła 47.000 zł,
  • postanowienie sądu o dziale spadku uprawomocniło się 21 marca 2014 r.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca powinien wydatkować na remont swojego domu całą kwotę przychodu, tj. 51.000 zł pochodzącą ze sprzedaży nieruchomości, która była częścią spadku po rodzicach czy też kwotę na remont swojego domu pomniejszyć o 11.615 zł, którą musiał zapłacić drugiemu spadkobiercy celem wyrównania udziału w spadku po rodzicach?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota przeznaczona na remont jego domu powinna być pomniejszona o kwotę 11.615 zł i wynosić 39.385 zł (51.000 - 11.615 = 39.385). Kwota 39.385 zł, jak wyliczył Wnioskodawca, to jest jego rzeczywisty przychód wynikający z podziału majątku dokonanego w sądzie. Kwotę 11.615 zł Wnioskodawca musiał zapłacić z własnych oszczędności, co uszczupliło w znacznym stopniu jego status finansowy. Wnioskodawca mógł przeznaczyć kwotę 11.615 zł na leczenie swoich chorób a musiał wydatkować je na wyrównanie udziałów w spadku po rodzicach. Cały przychód 51.000 zł Wnioskodawca musiał według przepisów prawa wydatkować na remont mieszkania (domu). Z analizy sprawy, zdaniem Wnioskodawcy wynika, że musiał on dopłacić z własnych oszczędności kwotę 11.615 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego powyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz podstawa jej nabycia.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości).

W przypadku nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie natomiast do art. 1058 Kodeksu cywilnego – do dziedziczenia z ustawy gospodarstw rolnych obejmujących grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha stosuje się przepisy tytułów poprzedzających księgi niniejszej ze zmianami wynikającymi z przepisów poniższych.

Na podstawie art. 1059 ww. ustawy – spadkobiercy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli w chwili otwarcia spadku:

  1. stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo
  2. mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo
  3. są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo
  4. są trwale niezdolni do pracy.

Przepis ten utracił moc z dniem 14 lutego 2001 r. w zakresie, w którym odnosi się do spadków otwartych od dnia 14 lutego 2001 r., na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001 r., sygn. akt P 4/99 (Dz.U. Nr 11, poz. 91).

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli zatem wartość nieruchomości (udziałów w nieruchomości) nabytych w wyniku działu jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi – w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nabycie nieruchomości w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem. Bezsprzeczne jest, że przed datą działu spadku udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku.

Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1966/11, czy też wyrok Wojewódzkiego Administracyjnego w Białymstoku z 22 grudnia 2010 r. sygn. akt I SA/Bk 433/10, w którym Sąd stwierdził, że „(...) momentem nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części obejmującej udział spadkowy będzie moment nabycia spadku, w pozostałym zaś zakresie – moment działu spadku”.

Podsumowując, jeżeli w wyniku działu spadku, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności.

Z treści wniosku wynika, że 12 lutego 2001 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy a 7 maja 2011 r. zmarła jego matka. Między rodzicami istniała wspólność majątkowa małżeńska. Spadek po ojcu nabył Wnioskodawca, jego matka i siostra – każdy po 1/3 części, z tym, że wchodzący w skład spadku udział w gospodarstwie rolnym (dwie działki położone w miejscowości K.) na podstawie ustawy nabyła matka Wnioskodawcy. Spadek po matce nabył Wnioskodawca i jego siostra – każdy po 1/2 części. W konsekwencji śmierci rodziców udziały Wnioskodawcy i jego siostry w masie spadkowej były równe. W wyniku sądowego działu spadku, Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność nieruchomość położoną w miejscowości N. o wartości na dzień działu spadku wynoszącej 47.000 zł. Wartość całej masy spadkowej na dzień działu spadku wynosiła 70.770 zł. Sąd zasądził na rzecz siostry Wnioskodawcy kwotę 11.615 zł tytułem wyrównania udziałów w spadku. Postanowienie o dziale spadku uprawomocniło się 21 marca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał odziedziczoną nieruchomość 24 września 2014 r. za cenę 51.000 zł. Wcześniej dokonał spłaty zasądzonej kwoty na rzecz siostry.

Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że na dzień działu spadku łączny udział Wnioskodawcy w masie spadkowej po rodzicach wynosił 1/2. Udział ten Wnioskodawca nabył w części w 2001 r. oraz w części w 2011 r. Tym samym Wnioskodawcy w drodze spadku po rodzicach przysługiwał majątek o wartości 35.350 zł (1/2 x 70.770 zł), ponieważ jak wskazał wartość rynkowa całej masy spadkowej wynosiła 70.770 zł. Natomiast w drodze działu spadku Wnioskodawca otrzymał nieruchomość o wartości rynkowej 47.000 zł. Zatem otrzymując w drodze działu spadku nieruchomość o wartości 47.000 zł Wnioskodawca otrzymał więcej niż wart był jego udział w masie spadkowej. Z tej przyczyny na rzecz drugiego spadkobiercy zasądzona została spłata w kwocie 11.615 zł. Po stronie Wnioskodawcy doszło zatem do nabycia udziału w nieruchomości.

Aby obliczyć, o ile procent więcej majątku otrzymał Wnioskodawca w 2014 r. w drodze działu spadku należy najpierw od wartości majątku otrzymanego przez Wnioskodawcę w 2014 r. w drodze działu spadku (A) odjąć wartość udziału w majątku jaki przysługiwał Wnioskodawcy z tytułu nabycia spadku po rodzicach (B) (tj. A – B = C). Następnie otrzymaną różnicę (C) (czyli nadwyżkę majątku nabytego w drodze działu spadku ponad majątek otrzymany w spadku) podzielić przez wartość majątku otrzymanego w drodze działu spadku w 2014 r. (A) oraz pomnożyć przez 100% (tj. C/A x 100%).

Zgodnie z powyższymi wyjaśnieniami udziały w sprzedanej nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w trzech datach:

  • w części w drodze spadku po ojcu w 2001 r.,
  • w części w drodze spadku po matce w 2011 r.,
  • w części w drodze działu spadku w 2014 r.

Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 24 września 2014 r. nieruchomości przypadający na udział nabyty w drodze spadku po ojcu nie stanowi źródła przychodu podlagającego opodatkowaniu, gdyż 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2006 r. Natomiast pozostały przychód, tj. przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udział nabyty w 2011 r. w spadku po matce oraz w 2014 r. w wyniku działu spadku podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że jej sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce to nabycie.

I tak, w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli Wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć może jedynie taką część tych kosztów, która odpowiada sumie udziałów w nieruchomości nabytych w spadku po matce oraz w dziale spadku, bo tylko przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na te udziały stanowi źródło przychodu. Pozostała część kosztów przypada na udział nabyty w 2001 r., którego zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu, a skoro tak, to nie generuje także kosztów.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość częściowo nieodpłatnie (w drodze spadku) a częściowo odpłatnie (w wyniku odpłatnego działu spadku). Aby stać się bowiem właścicielem udziału nabytego w dziale spadku Wnioskodawca musiał zapłacić siostrze kwotę 11.615 zł tytułem wyrównania udziałów w spadku.

Zastosowanie znajdzie więc zarówno przepis art. 22 ust. 6c jak i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

W omawianym przypadku kosztem nabycia udziału w dziale spadku będzie uiszczona przez Wnioskodawcę, kwota zasądzonej na rzecz drugiego spadkobiercy spłaty, tj. kwota 11.615 zł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podsumowując, jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c oraz ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udziały nabyte w 2011 r. i w 2014 r.

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udziały nabyte w 2011 r. i w 2014 r.

W sytuacji gdy Wnioskodawca cały przychód z odpłatnego zbycia działki przypadający na udziały nabyte w 2011 r. i w 2014 r. przeznaczy na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jeśli jednak tylko część ww. przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył na remont własnego domu.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym
do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. W przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na remont własnego budynku, poniesione wydatki można rozpatrywać w kategorii wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy.

Jednakże, tut. Organ nie może ocenić czy Wnioskodawca spełnia warunki uprawniające go do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, ponieważ przekracza to zakres pytania jakie sformułował Wnioskodawca we wniosku ORD-IN w poz. 83.

Z pytania zadanego przez Wnioskodawcę wynika, że jego wątpliwość budzi czy środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości, które przeznaczył na remont domu może pomniejszyć o kwotę spłaty przekazanej na rzecz siostry.

Organ nie może zgodzić się z Wnioskodawcą, że jego rzeczywisty przychód to cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o spłatę, tj. o kwotę 11.615 zł. Rzeczywistym przychodem Wnioskodawcy – zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, przypadająca na udział w nieruchomości nabyty w 2011 r. i 2014 r., tj. na udział, który został zbyty przed upływem 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Spłata – jak wcześniej wyjaśniono – stanowi koszt nabycia od drugiego współwłaściciela, tj. siostry Wnioskodawcy jej udziału w nieruchomości i jako koszt uzyskania przychodu podlega odliczeniu od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochód stanowi bowiem różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania tego przychodu.

Jednakże, jak wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, aby dochód ten mógł w całości korzystać ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe należy wydatkować cały przychód. Innymi słowy środków, które Wnioskodawca powinien wydatkować na własne cele mieszkaniowe, nie może pomniejszyć o kwotę spłaty przekazanej przed sprzedażą nieruchomości z własnych oszczędności siostrze.

Reasumując, Wnioskodawca powinien cały przychód ze sprzedaży działki przypadający na udział nabyty w 2011 r. i 2014 r. wydatkować na własne cele mieszkaniowe aby cały uzyskany z tej sprzedaży dochód korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Zatem niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w oparciu o stan faktyczny przestawiony przez Wnioskodawcę we wniosku oraz uzupełnieniu wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.