ITPB1/415-804/14/DP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. z. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2014 r. (data wpływu 5 sierpnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w ramach działalności gospodarczej w latach 2008-2012 wybudowała budynek mieszkalny (dom w stanie surowym zamkniętym) przeznaczony do sprzedaży (jako towar handlowy). Budynek wybudowany został na prywatnej działce, którą Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy darowizny w marcu 1998 r. W lipcu 2012 r. Wnioskodawczyni zlikwidowała działalność gospodarczą oraz powiadomiła urząd skarbowy „o remanencie do celu podatku VAT oraz podatku dochodowego” i odprowadziła należny podatek VAT od remanentu likwidacyjnego. Budynek wraz z działką sprzedała w 2014 r., tj. po zlikwidowaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży działki i budynku... Jeżeli tak, to czy będzie to przychód z działalności gospodarczej, czy też przychód z innych źródeł zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym, w związku z upływem pięcioletniego terminu od daty nabycia nieruchomości...

Wnioskodawczyni uważa, że przedstawiona w opisie stanu faktycznego sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ działka stanowiła jej prywatną własność, i nie była przeznaczona do działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

  • pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,
  • pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z analizy cytowanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

    -
  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się zatem na trzech przesłankach:

  1. zarobkowym celu działalności,
  2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jednocześnie zauważyć należy, że zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie.

Przy czym, w myśl art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z powołanych wyżej przepisów art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) oraz art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ww. ustawy wynika, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, a więc również składników majątku trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia stanowią przychód z tej działalności.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości, stanowiącej towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej, istotny jest okres jaki upłynął pomiędzy datą likwidacji działalności gospodarczej, a datą sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tego składnika majątku stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w ramach działalności gospodarczej w latach 2008-2012 wybudowała budynek mieszkalny (dom w stanie surowym zamkniętym) przeznaczony do sprzedaży (jako towar handlowy). Budynek wybudowany został na działce, którą Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy darowizny w marcu 1998 r. W lipcu 2012 r. Wnioskodawczyni zlikwidowała działalność gospodarczą, a budynek wraz z działką sprzedała w 2014 r.

Odnosząc się do powyższego, jak również do zawartej we wniosku argumentacji, że działka na której wybudowano budynek nie była przeznaczona do działalności gospodarczej wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości. Należy wobec tego sięgnąć do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy Kodeks cywilny jest, że – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Oznacza to, że część składowa, taka jak budynek dzieli los nieruchomości, czyli m.in. podlega sprzedaży wraz z nieruchomością lub też zostaje obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. W związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego w drodze darowizny) oraz sprzedaży wybudowanego na nim budynku mieszkalnego.

Zatem skoro – jak wynika z wniosku – Wnioskodawczyni wybudowała na gruncie „prywatnym” budynek przeznaczony na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej – jako towar handlowy – należy przyjąć, że grunt ten został przekazany do tej działalności i wraz z budynkiem stanowił towar handlowy. Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zlikwidowała pozarolniczą działalność gospodarczą w 2012 r. a następnie dokonała odpłatnego zbycia gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym w 2014 r., tj. przed upływem sześcioletniego okresu, o którym mowa w art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z tego tytułu należy zatem zakwalifikować do źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując, Wnioskodawczyni zbywając nieruchomość, która stanowiła uprzednio towar handlowy (budynek mieszkalny wraz z działką gruntu) powinna do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej zaliczyć również wartość działki. W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.