IPTPB2/415-323/12-5/JR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Czy uzyskany przychód wynikający z umowy przedwstępnej zawartej w 2012 r., mimo, że umowa ostateczna zawarta będzie w 2014 r., podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 % uzyskanego dochodu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2012 r. (data wpływu 30 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 lipca 2012 r. (data wpływu 30 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z czym pismem z dnia 5 lipca 2012 r., Nr IPTPB2/415-323/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 20 lipca 2012 r., natomiast w dniu 30 lipca 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 26 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w 2008 r. zakupiła lokal użytkowy, który wynajmuje w całości osobom prowadzącym działalność gospodarczą.

Z tytułu wynajmu lokalu opłaca ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 % uzyskanego przychodu. Wnioskodawczyni wskazuje, że w lokalu tym nie prowadzi działalności gospodarczej. Powyższy lokal użytkowy zamierza sprzedać. Umowa przedwstępna dotycząca odpłatnego zbycia lokalu zawarta będzie pod koniec 2012 r. Wnioskodawczyni podaje, że na podstawie umowy przedwstępnej otrzyma 80 % wartości lokalu. Następnie w 2014 r., będzie zawierać umowę ostateczną odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i otrzyma pozostałą cenę wartości lokalu.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że sprzedaż lokalu użytkowego nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy uzyskany przychód wynikający z umowy przedwstępnej zawartej w 2012 r., mimo, że umowa ostateczna zawarta będzie w 2014 r., podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 % uzyskanego dochodu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu użytkowego dokonany na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w 2012 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego terminu (biorąc pod uwagę umowę ostateczną), nie stanowi źródła przychodu, a tym samym przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, normuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokal użytkowy nabyty w 2008 r. Powyższa sprzedaż jak wynika z wniosku ma nastąpić w ten sposób, że Wnioskodawczyni zamierza pod koniec 2012 r. zawrzeć umowę przedwstępną. Na podstawie tej umowy otrzyma 80 % wartości ceny lokalu. Następnie w 2014 r. zawrze umowę ostateczną odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i otrzyma pozostałą cenę wartości lokalu. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Jak już wskazano, co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi zawsze źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości (...). W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Wobec tego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności w określonym terminie w przyszłości.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Odnosząc zatem, przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż planowane zawarcie umowy przedwstępnej, w związku z którą Wnioskodawczyni otrzyma część ceny lokalu użytkowego, nie spowoduje przeniesienia własności tego lokalu użytkowego czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc kwota otrzymana przez Wnioskodawczynię w 2012 r. w związku z przedwstępną umowy sprzedaży lokalu użytkowego (nieruchomości), która winna być zrealizowana w 2014 r. nie wywoła po stronie Wnioskodawczyni skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie jej przyjęcia.

Ponadto jeżeli ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie faktycznie zawarta w 2014 r., to z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, upłynie 5 lat, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tym samym Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty 19% zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Jeżeli odpłatne zbycie (umowa sprzedaży) lokalu użytkowego, nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku w którym nastąpiło jego nabycia tj. przed 1 stycznia 2014 r., to przychód z tego tytułu będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto Organ wskazuje, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.