IPPB2/4511-146/15-4/AS | Interpretacja indywidualna

Tylko ten współwłaściciel, który uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodu z najmu.
IPPB2/4511-146/15-4/ASinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. lokal mieszkalny
  3. lokal użytkowy
  4. najem
  5. przychód
  6. udział
  7. współwłasność
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 30 stycznia 2015 r.) uzupełnione pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB2/4511-146/15-2/AS o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli budynku - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli budynku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość (budynek) mieszczący się w W., obejmująca lokale mieszkalne i użytkowe jest przedmiotem współwłasności dwóch osób (syn i ojciec) w dwóch równych częściach (1/2 + 1/2). Część z lokali użytkowych jest przedmiotem najmu osobom trzecim na podstawie umowy najmu tylko z jednym ze współwłaścicieli.

Z uwagi na braki formalne w złożonym wniosku tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 18 marca 2015 r. Nr IPPB2/4511-146/15-2/AS wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez uzupełnienie stanu faktycznego przedstawionego w złożonym wniosku o informację, co stanowi zawarta umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości; przeformułowanie (zadanie) pytania z zakresu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tak by wniosek dotyczył zapytania o wykładnię przepisów prawa materialnego (skutki podatkowe) w swojej własnej indywidualnej sprawie i ich zastosowanie w opisanym stanie faktycznym oraz by w konsekwencji możliwe było wydanie w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej - interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz o przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego przyporządkowanego do zadanego pytania (pytań) - w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wniosek uzupełniono w terminie pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że umowa quoad usum pomiędzy Wnioskodawcą a Jego ojcem - K. stanowi uzupełnienie stanu faktycznego i określa sposób korzystania z nieruchomości. Poniżej w sposób szczegółowy Wnioskodawca przedstawił cały zakres umowy, a co za tym idzie stan faktyczny:

W umowie tej Strony są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka numer 162, o powierzchni 686 m2, objętej księgą wieczystą o prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, zwanej dalej: „Nieruchomością”, zabudowanej dwoma budynkami murowanymi, w tym jednym budynkiem mieszkalnym o pow. 270 m2, wobec którego wszczęto procedurę zmiany sposobu korzystania z części lokali znajdujących się w budynku z mieszkalnej na usługową, zwanym dalej: „Budynkiem Mieszkalnym” oraz trzykondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o pow. 400 m2, z przeznaczeniem na powierzchnie magazynowe, zwanym dalej „Budynkiem Gospodarczym”, w następujących udziałach:

  1. B. w udziale 1/2 (jedna druga),
  2. K. udział w 1/2 (jedna druga).

Strony zgodnie oświadczyły, że na podstawie Umowy określają sposób korzystania z Nieruchomości, w ten sposób, że:

B. otrzymuje do wyłącznego korzystania:

  • lokal o pow. 44 m2 znajdujący się na parterze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 1;
  • lokal o pow. 21 m2 znajdujący się na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 2;
  • lokal o pow. 23 m2 znajdujący się na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 3;
  • ogrodzoną część Nieruchomości przylegającą do ulicy P., stanowiącą dostęp do lokali określonych w pkt 1) – 3) powyżej, wraz ze schodami stanowiącymi wejście do lokali posadowionych na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego;
  • Budynek Gospodarczy, wraz z częścią Nieruchomości stanowiącą dostęp do Budynku Gospodarczego od ulicy P..

K. otrzymuje do wyłącznego korzystania pozostałą część Budynku Mieszkalnego oraz Nieruchomości nieoddanych do wyłącznego korzystania na rzecz B., określonych w § 2 ust. 1, Umowy z zastrzeżeniem § 2 ust. 3 Umowy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania w sposób, który da się pogodzić z korzystaniem przez innych współwłaścicieli z klatki schodowej, strychu i piwnicy Budynku Mieszkalnego.

Współwłaściciele oświadczyli, iż opłaty przypadające na oddaną do wyłącznego korzystania na rzecz każdego ze Współwłaścicieli część Nieruchomości z tytułu:

  1. energii elektrycznej, gazu, wody i odprowadzania ścieków będą rozliczane na podstawie wskazań licznika,
  2. podatków oraz innych opłat, w tym opłat z tytułu wywozu odpadów będą rozliczane proporcjonalnie do przysługującemu każdemu ze Współwłaścicieli udziału w Nieruchomości.

Wszelkie koszty związane z remontami i naprawą ponoszą Współwłaściciele w zakresie przypadającym na oddaną do wyłącznego korzystania na rzecz każdego ze Współwłaścicieli część Nieruchomości, a w pozostałej części Nieruchomości koszty napraw i remontów obciążają Współwłaścicieli w proporcji do wysokości posiadanych udziałów.

Umowa nie zmienia stosunków własności przysługujących Stronom.

Każda ze Stron jest uprawniona do samodzielnego dysponowania oddaną do wyłącznego korzystania częścią Nieruchomości, w sposób określony w Umowie, w tym do jej wynajęcia lub użyczenia dowolnej osobie na warunkach przez siebie ustalonych, a środki uzyskane z tego tytułu stanowić będą wyłączny dochód tej Strony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku kiedy Wnioskodawca zawarł w dniu 18 listopada 2014 r. umowę quoad usum pomiędzy Wnioskodawcą a Jego ojcem (umowa dotyczy podziału korzystania z nieruchomości, szczegółowo przedstawiona w pkt 1) i kolejno zawarł w dniu 1 stycznia 2015 r. umowę najmu lokalu (lokal jest częścią nieruchomości z której wg ww. umowy quoad usum Wnioskodawca samodzielnie korzystać), czynsz najmu stanowi wyłącznie przychód Wnioskodawcy, i tylko Wnioskodawca jest zobowiązany do uiszczenia podatku z tego tytułu... Czy też zgodnie z art. 8 ust. l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czynsz najmu tego lokalu winien być jako przychód z rzeczy wspólnej (Wnioskodawcy i ojca Wnioskodawcy) i dzieli się proporcjonalnie pomiędzy nimi (czyli współwłaścicielami nieruchomości)...

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z treścią art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z poszczególnych części rzeczy wspólnej. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. Kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie istnieje zgodny pogląd co do tego, że umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości, co do ujawnionej w ten sposób ich woli (art. 65 ww. Kodeksu). Każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie pewne czynności w stosunku do tych części rzeczy wspólnej, z których samodzielnie korzysta. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez korzystającego z niego współwłaściciela umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się jedynie do jej stron, nie odnoszą skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeśli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny.

Zgodnie z treścią art. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: „przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego praw w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. la, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe”. Jeżeli jednak współwłaściciele, (czyli w indywidualnej sprawie Wnioskodawca i Jego ojciec) zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele nie będący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu. Biorąc pod uwagę powyższe i fakt zawarcia pomiędzy Wnioskodawcą a ojcem umowy quoad usum Wnioskodawca uważa, że Wnioskodawca, jako osoba, która uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej mnie stawce. Tym samym ojciec Wnioskodawcy, który nie uzyskuje przychodu z tytułu najmu takiego lokalu, nie jest obowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 ww. kodeksu stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż, to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tego lokalu umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron; nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jak wynika z treści art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadą jest zatem, iż przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, to tylko on uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele nie będący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu.

Biorąc pod uwagę powyższe, tylko ten współwłaściciel (Wnioskodawca), który uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodu z najmu.

Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokument dołączony przez Pana do wniosku nie podlegał analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.