IPPB1/4511-499/16-4/KS1 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Czy Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniem podatkiem dochodowym od uzyskanych przychodów ze sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z działką będącą w wieczystym użytkowaniu czy od dochodu a kosztem uzyskania będą wydatki na budowę budynku ?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późń. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2016 r. (data wpływu 29 kwietnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 maja 2016 r. (data wpływu 12 maja 2016 r.) na wezwanie organu Nr IPPB4/4511-534/16-2/MS z dnia 5 marca 2016 r. (data nadania 5 maja 2016 r., data doręczenia 6 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży:

  • prawa użytkowania wieczystego gruntu – jest prawidłowe,
  • budynku mieszkalnego wybudowanego na tym gruncie – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku wybudowanego na tym gruncie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2007 Wnioskodawca nabył działkę w wieczyste użytkowanie. W 2007 r. Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, który został oddany do użytku w roku 2013. Budynek wraz z działką Wnioskodawca sprzedał w roku bieżącym. Wnioskodawca nadmienił że posiada rachunki na budowę domu mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 maja 2016 r. (data wpływu 12 maja 2016 r.) Wnioskodawca wskazał, że:

  • aktem notarialnym kupna – sprzedaży z dnia 9 sierpnia 2007 Rep. nabył prawo wieczystego użytkowania działki
  • w dniu 5 listopada 2013 r. Wnioskodawca otrzymał zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniem podatkiem dochodowym od uzyskanych przychodów ze sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z działką będącą w wieczystym użytkowaniu czy od dochodu a kosztem uzyskania będą wydatki na budowę budynku ...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód winien być w całości zwolniony z opłaty podatku dochodowego ponieważ działkę w wieczyste użytkowanie Wnioskodawca nabył ponad wymagany 5 letni okres, a budynek mieszkalny budował 10 lat. Oddanie formalne do użytkowanie nie powinno mieć tu żadnego znaczenia do okresu użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży:
  • prawa użytkowania wieczystego gruntu – jest prawidłowe,
  • budynku mieszkalnego wybudowanego na tym gruncie – jest nieprawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późń. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, źródłem przychodów w rozumieniu tego przepisu jest czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca aktem notarialnym kupna – sprzedaży z dnia 9 sierpnia 2007 nabył prawo wieczystego użytkowania działki. W 2007 r. Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, który został oddany do użytku w roku 2013. Budynek wraz z działką Wnioskodawca sprzedał w roku bieżącym. Wnioskodawca nadmienił że posiada rachunki na budowę domu mieszkalnego. Wnioskodawca w dniu 5 listopada 2013 r. otrzymał zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego.

Wobec tak przedstawionego stanu faktycznego, dla określenia skutków prawnych w podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży budynku mieszkalnego posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste konieczne jest ustalenie, czy ww. sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do wybudowania tego budynku.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl natomiast art. 232 § 1 ww. Kodeksu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Z kolei jak stanowi art. 235 § 1 tej ustawy budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z § 2 tego przepisu wynika natomiast, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z zacytowanych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania. Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

W przypadku budowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, o zaistnieniu przesłanek do ustanowienia odrębnej własności samego budynku można mówić dopiero wówczas, gdy obiekt ten mógłby być wpisany do księgi wieczystej, jako przedmiot odrębnej własności. Stąd też obiekt wzniesiony do stanu surowego jak też budynek, którego budowa nie została zakończona nie stanowi nieruchomości, nie jest także innym rodzajem rzeczy. Budynek mieszkalny, którego budowa nie została zakończona stanowi jedynie nakłady na działkę budowlaną, w związku z tym jest on częścią składową działki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „wybudowanie”. Jednakże zauważyć należy, że w polskim systemie prawnym funkcjonuje termin „budowa”, który przez art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013, poz. 1409 ze zm.) definiowany jest jako „wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa oraz przebudowa obiektu budowlanego”. Faktu tego nie można zatem pomijać w toku dokonywanej interpretacji, ponieważ każdy system prawny winien być postrzegany jako pewna wzajemnie uzupełniająca się całość. Stąd też jeżeli jakieś pojęcie jest już w nim zdefiniowane, to definicja ta winna znajdować zastosowanie w innych gałęziach prawa, chyba że w konkretnym przypadku prawodawca zechce nadać mu jakieś inne, szczególne znaczenie (por. wyrok NSA z 16 września 2002 r., sygn. akt I SA/Ka 367/01 - niepubl.).

Uwzględniając powyższe, z zakończeniem budowy mamy do czynienia na zasadach określonych w art. 54 i art. 55 ustawy Prawo budowlane, tj. w sytuacji uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego, bądź w razie braku obowiązku jego uzyskania - wraz z upływem 21 dni od dnia doręczenia organowi zawiadomienia o zakończeniu budowy takiego budynku.

Mając na uwadze powyżej cytowane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny zakończenie budowy nastąpiło dopiero z dniem 5 listopada 2013 r., tj. w momencie otrzymania przez Wnioskodawcę zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego stwierdzającego, że budynek nadaje się do użytkowania i z tą datą należy utożsamiać pojęcie wybudowania budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

W konsekwencji sprzedaż gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej.

Natomiast sprzedaż ww. budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę w 2016 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło wybudowanie, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile Wnioskodawca takie wydatki poniósł/poniesie w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ww. ustawy ustala się – stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy - na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec okoliczności faktycznych podanych we wniosku wydatki na budowę (zakup materiałów czy usług budowlanych) należy uznać jako koszt wytworzenia (wybudowania) budynku mieszkalnego, a zatem udokumentowanie tych wydatków (nie tylko fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług) uprawnia zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.